Tôi phát hiện nhiều người còn chưa hiểu rõ vấn đề. Nguyên nhân là tôi thấy có người nói “Tỷ lệ thuê mua của bán, nên tính theo giá mua vào, Trương Tam Lý Tứ mua cùng một căn nhà nhưng giá mua khác nhau, tỷ lệ thuê mua cũng khác vì lợi nhuận không giống nhau”, dưới còn có nhiều người tán thành.

Tôi cũng nhiều lần thấy có cách nói như vậy trên mạng, thật buồn cười. Một căn nhà mua 100 vạn, có thể cho thuê 3 vạn một năm là bình thường, nhưng nếu căn nhà tăng lên 1000 vạn mà vẫn chỉ cho thuê 3 vạn một năm, thì đó không bình thường, phải cho thuê 25 vạn hoặc ít nhất 20 vạn một năm mới là bình thường. Nhưng nếu tỷ lệ thuê mua tính theo giá mua vào, thì tiếp tục thuê 3 vạn một năm vẫn là bình thường—nếu căn nhà 1000 vạn chỉ cho thuê 3 vạn một năm, thì căn nhà đó tuyệt đối không thể bán được 1000 vạn, vì sao người khác lại ngu đến mức mua chứ không thuê?

Có người nói, tôi chỉ tính riêng tôi, căn nhà này đối với tôi mỗi năm dựa trên chi phí mua vào, sinh ra lợi nhuận “tôi chấp nhận được”, tôi mới muốn giữ nó—dừng lại, bất kể giá mua của bạn là bao nhiêu, hiện tại bán đi, đó là thực sự 10 triệu, chứ không phải 100 vạn, điều này không thể bỏ qua.

Lợi nhuận, luôn là giá trị thị trường của tài sản hiện tại, là dòng tiền sinh lợi có thể tạo ra, vì nó phải so sánh với sau khi bạn bán đi, đem đi nơi khác để đối chiếu. Ví dụ, căn nhà 10 triệu một năm chỉ sinh ra 3 vạn dòng tiền, thì tại sao không bán đi để gửi ngân hàng lấy 20 hoặc 30 vạn dòng tiền? Người ngu mới tiếp tục dùng cách cho thuê để tích lũy dòng tiền gần như không đáng kể so với tài sản hiện tại, còn không bằng bị thuê phá hoại, cũ đi và giảm giá trị.

Thường có người nói, nhà giảm giá thì liên quan gì đến tôi, tôi mua 15 năm trước, tôi hoảng gì? Sao vậy, bạn mua 15 năm trước, giảm giá không phải là mất tiền sao? Bạn mua căn nhà 100 vạn, giờ lên 1000 vạn, còn lại 400 vạn, bạn nói “Tôi vẫn lãi gấp 4 lần”, đó là tự lừa dối chính mình—bạn đã nâng cao tầng lớp ban đầu, giờ bị kéo tụt xuống, bạn đi đâu mà kiếm 600 vạn này?

Dù bạn mua với giá nào, hiện tại bán tài sản đó được bao nhiêu, thì bạn có bấy nhiêu tiền. Bạn có thể chọn hai cách, một là bán đi, hai là tiếp tục giữ—tiếp tục giữ giống như đã bán rồi mua lại, vì vậy tiếp tục giữ và “muốn mua vào” là như nhau. Vậy mà giảm hơn một nửa, bạn có thể nói là mình chưa bị mắc kẹt sao? Vào một năm, một tháng, một ngày nào đó, bạn thực sự sở hữu 10 triệu rồi đấy.

Giá nhà giảm, tiền thuê chắc chắn giảm; giá nhà tăng, tiền thuê cũng chắc chắn tăng, chỉ là có độ trễ mà thôi—ngược lại cũng vậy, tiền thuê tăng mạnh, thì giá nhà cũng sẽ tăng theo. Sự liên kết này chỉ dao động trong phạm vi nhất định, ví dụ từ 1.5% đến 4%, theo thị trường bất động sản, cấp thành phố, và biến động của lãi suất phi rủi ro, nhưng cơ bản không vượt ra khỏi khoảng đó—tại sao? Bởi vì khi người ta muốn sống trong một căn nhà, luôn có hai lựa chọn là mua hoặc thuê, mọi người luôn cân nhắc “hiện tại” nên mua hay thuê là hợp lý hơn.

Đây chính là lý do tồn tại của tỷ lệ thuê mua.