Chỉ mới nghĩ về cách nhiều người bỏ qua sự khác biệt giữa hệ số nhân thuê nhà gộp và hệ số nhân thu nhập gộp khi đánh giá các bất động sản cho thuê. Chúng nghe có vẻ giống nhau nhưng thực ra là những công cụ khá khác nhau, và sử dụng sai có thể dẫn đến những quyết định đầu tư không tốt.

Vì vậy, đây là điều cần biết - nếu bạn đang xem xét một bất động sản cho thuê, có lẽ bạn muốn biết liệu nó thực sự đáng giá so với số tiền bạn bỏ ra hay không. Đó là nơi các hệ số nhân này phát huy tác dụng. Chúng cung cấp cho bạn một cách nhanh chóng để so sánh các bất động sản mà không bị lạc trong tất cả các chi tiết về chi phí.

Hệ số nhân thuê nhà gộp là cái đơn giản hơn. Bạn chỉ cần lấy giá trị bất động sản chia cho thu nhập cho thuê hàng năm. Vậy thôi. Giả sử bạn đang xem một nơi có giá 400.000 đô la và mang lại 50.000 đô la mỗi năm từ tiền thuê - hệ số GRM của bạn là 8. Nó thực sự đơn giản và hoạt động tốt nếu bạn so sánh các bất động sản cho thuê nhà ở, nơi mà tiền thuê gần như là nguồn thu nhập duy nhất của bạn.

Bây giờ, hệ số nhân thu nhập gộp thì rộng hơn. Thay vì chỉ xem thu nhập từ thuê, bạn xem tất cả mọi thứ - tiền thuê, phí đỗ xe, máy giặt, bất cứ thứ gì tạo ra tiền từ bất động sản đó. Cách tính tương tự (giá trị bất động sản chia cho tổng thu nhập hàng năm), nhưng bạn mở rộng phạm vi hơn. Ví dụ, một bất động sản trị giá 500.000 đô la tạo ra tổng thu nhập 100.000 đô la, thì GIM của bạn là 5. Cái này phù hợp hơn nhiều cho các bất động sản thương mại hoặc tòa nhà đa gia đình, nơi có nhiều nguồn thu nhập khác nhau.

Sự khác biệt chính giữa hệ số nhân thuê nhà gộp và hệ số nhân thu nhập gộp thực sự nằm ở loại bất động sản bạn đang đánh giá. GRM phù hợp cho các căn nhà cho thuê đơn lập. GIM thì tốt hơn khi bạn làm việc với các bất động sản phức tạp hơn, có nhiều nguồn thu nhập đa dạng. Một hệ số thấp thường có nghĩa là giá trị tốt hơn so với thu nhập, nhưng đây là chỗ mọi người hay nhầm lẫn - cả hai đều không tính đến chi phí. Thuế bất động sản, bảo trì, phí quản lý - những khoản đó không được tính đến. Vì vậy, một bất động sản trông có vẻ rẻ trên giấy có thể thực sự gây lỗ sau khi bạn tính hết tất cả các chi phí.

Tôi đã thấy các nhà đầu tư phấn khích về một bất động sản có hệ số GRM hoặc GIM có vẻ tuyệt vời, rồi sau đó nhận ra rằng họ chưa tính đến việc khu vực đó đang xuống cấp hoặc tòa nhà cần sửa chữa lớn. Những hệ số này rất hữu ích để so sánh nhanh, nhưng không phải là toàn bộ bức tranh. Bạn cần xem xét điều kiện thị trường, xu hướng vị trí, và tất cả các chi phí vận hành thực tế của bạn để thực sự hiểu liệu một khoản đầu tư có hợp lý hay không.

Tóm lại - hiểu về hệ số nhân thuê nhà gộp và hệ số nhân thu nhập gộp là quan trọng, nhưng đừng để các chỉ số này là công cụ quyết định duy nhất của bạn. Hãy sử dụng chúng cùng với các phân tích khác để có cảm nhận thực sự về việc một bất động sản có đáng để bỏ tiền hay không.