Chỉ mới nhận ra nhiều người đánh giá bất động sản cho thuê có thể đang sử dụng các hệ số nhân thu nhập này sai hoặc ít nhất là không nhìn thấy toàn bộ bức tranh từ chúng.

Vì vậy, đây là điều về hệ số nhân tổng trong bất động sản. Ý tưởng cơ bản khá đơn giản—bạn lấy giá mua của một bất động sản chia cho thu nhập hàng năm của nó (hoặc tiền thuê, tùy vào mục đích đo lường). Điều này cung cấp cho bạn một cái nhìn nhanh về việc bất động sản có được định giá hợp lý so với những gì nó thực sự tạo ra hay không. Thật sự là một bộ lọc ban đầu hữu ích khi bạn so sánh nhiều bất động sản.

Nhưng đây là phần thú vị. Thật ra có hai cách tiếp cận khác nhau, và mọi người thường nhầm lẫn chúng. Hệ số nhân thu nhập tổng nhìn vào TẤT CẢ các nguồn thu nhập—tiền thuê, phí đỗ xe, máy giặt, bất cứ thứ gì mang lại tiền. Hệ số nhân tiền thuê tổng thì nghiêm ngặt hơn và chỉ tính thu nhập từ thuê thực tế. Tại sao điều này quan trọng? Bởi vì một tòa nhà thương mại với nhiều nguồn doanh thu khác nhau so với một căn nhà thuê đơn lẻ là hoàn toàn khác nhau.

Để tôi đưa ra ví dụ tính toán. Giả sử bạn đang xem một bất động sản có giá 500.000 đô la, mang lại 100.000 đô la hàng năm từ tất cả các nguồn thu nhập. Hệ số nhân thu nhập tổng của bạn là 5. Điều này có nghĩa là bạn đang trả gấp năm lần thu nhập hàng năm cho bất động sản đó. Hoặc nếu bạn có một căn nhà thuê với giá 400.000 đô la tạo ra 50.000 đô la thu nhập thuần, hệ số nhân tiền thuê tổng của bạn là 8. Các hệ số nhân thu nhập này giúp bạn so sánh nhanh các bất động sản tương tự trong thị trường của mình.

Bây giờ đây là điểm cần chú ý mà ai cũng cần biết. Những hệ số này hoàn toàn không cho bạn biết gì về chi phí. Không có gì cả. Chúng không tính đến chi phí bảo trì, thuế bất động sản, bảo hiểm, phí quản lý, v vacant, hoặc bất kỳ khoản nào thực sự ảnh hưởng đến lợi nhuận của bạn. Một bất động sản có hệ số nhân hấp dẫn có thể là một khoản tiêu tiền hoàn toàn nếu bạn tính đến chi phí vận hành.

Thêm vào đó, các chỉ số này bỏ qua hoàn toàn bối cảnh thị trường. Vị trí quan trọng. Xu hướng kinh tế quan trọng. Một bất động sản ở khu vực đang phát triển có thể có hệ số nhân cao hơn mà hoàn toàn hợp lý vì tiền thuê đang tăng lên. Trong khi đó, một bất động sản có hệ số nhân tuyệt vời trong khu vực suy thoái có thể là một cái bẫy.

Vậy chiến lược là gì? Đừng dựa hoàn toàn vào hệ số nhân thu nhập. Chúng hữu ích như một công cụ sàng lọc ban đầu, nhưng hãy kết hợp chúng với phân tích tài chính sâu hơn. Xem xét dòng tiền thực tế sau chi phí. Đánh giá xu hướng thị trường địa phương. Nói chuyện với những người thực sự vận hành bất động sản trong khu vực đó. Các hệ số nhân chỉ là điểm khởi đầu, không phải toàn bộ câu chuyện.

Nếu bạn nghiêm túc với việc đầu tư bất động sản, loại phân tích này rất quan trọng. Cá nhân tôi nghĩ rằng đáng để dành thời gian hiểu rõ hệ số nhân thu nhập nào phù hợp với loại bất động sản bạn nhắm tới và các phạm vi bình thường trong thị trường của bạn. Đó là cách bạn tránh trả quá nhiều cho thứ trông có vẻ tốt trên giấy tờ nhưng lại rỗng túi trong thực tế.