Chỉ mới nhận ra nhiều người không biết về khoản vay blanket khi bắt đầu đầu tư nhiều bất động sản. Tôi liên tục thấy các nhà đầu tư đề cập đến nó trên các diễn đàn, nên tôi đã tìm hiểu cách thức hoạt động thực sự của nó.

Vì vậy, đây là vấn đề - nếu bạn mua nhiều bất động sản, việc xin vay thế chấp riêng cho từng cái mỗi lần là một cơn ác mộng. Khả năng phê duyệt giảm, bạn phải trả nhiều phí mở khoản vay, và bạn phải đối mặt với các lãi suất và điều khoản khác nhau cho từng khoản vay. Đó là nơi khoản vay blanket phát huy tác dụng. Nó về cơ bản là một khoản vay thế chấp bao phủ hai hoặc nhiều bất động sản cùng lúc. Thao tác đơn giản hơn nhiều so với việc phải quản lý năm nhà cho vay khác nhau.

Các khoản vay thế chấp blanket này chủ yếu được các nhà phát triển, nhà lật nhà, và các nhà đầu tư bất động sản nghiêm túc sử dụng. Điều này hợp lý - nếu bạn mua toàn bộ danh mục hoặc chia đất thành các lô để bán, bạn cần nguồn tài chính nhanh chóng và không cần phê duyệt liên tục.

Dưới đây là cách hoạt động thực sự của nó. Bạn nhận một khoản vay blanket để bao phủ tất cả các khoản mua của mình. Các bất động sản trở thành tài sản thế chấp cùng nhau, nhưng điểm thông minh là - thường có một điều khoản giải phóng đi kèm. Điều này có nghĩa là khi bạn bán một bất động sản, bất động sản đó sẽ được giải phóng khỏi khoản vay mà không cần trả lại toàn bộ khoản vay blanket. Rõ ràng, các bất động sản còn lại vẫn cần phải đủ để đảm bảo khoản vay còn dư.

Các nhà cho vay thường giới hạn tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) ở mức 75-80%, và hầu hết yêu cầu đặt cọc từ 25-60%. Bạn cũng cần chứng minh có ít nhất sáu tháng dự trữ tiền mặt. Khoản vay tối thiểu thường khoảng 100.000 đô la, mặc dù một số nhà cho vay cao hơn nhiều. Thời hạn vay thường từ 2-30 năm, với các kỳ hạn 15, 20 hoặc 30 năm là tiêu chuẩn. Lãi suất có thể thấp tới 4%.

Việc đủ điều kiện vay còn khắt khe hơn so với các khoản vay thông thường. Họ muốn xem điểm tín dụng cá nhân và lịch sử thu nhập của bạn, cộng với nếu bạn đăng ký vay như một doanh nghiệp, họ sẽ xem xét tỷ lệ dịch vụ nợ - thường cần ít nhất là 1.25 lần. Họ cũng sẽ yêu cầu bằng chứng bạn đã từng làm điều này trước đây, đặc biệt nếu bạn đang thực hiện một dự án lớn như phát triển thương mại hoặc cải tạo lớn.

Các giấy tờ cần chuẩn bị rất nhiều. Bạn phải nộp các báo cáo tài chính cá nhân và doanh nghiệp, chi tiết bất động sản, hình ảnh, giá mua, định giá hiện tại, chi phí cải tạo, các khoản nợ đã có, kế hoạch kinh doanh, chi tiết cho thuê, tỷ lệ trống, chi phí vận hành, và thu nhập ròng từ hoạt động. Họ muốn có bức tranh toàn diện.

Ưu điểm lớn? Một khoản thanh toán hàng tháng thay vì năm khoản. Một bộ phí đóng khoản vay và phí mở khoản vay thay vì nhiều lần. Không phải lo lắng về các lãi suất và điều khoản khác nhau. Không giới hạn số bất động sản bạn có thể bao gồm.

Tuy nhiên, rủi ro cũng có thật. Nếu bạn vỡ nợ, bạn mất tất cả vì tất cả đều là tài sản thế chấp. Không nhiều nhà cho vay chuyên về khoản vay blanket, nên lựa chọn của bạn bị hạn chế. Các khoản vay thường lớn, nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng của bạn cũng cao. Và thành thật mà nói, điều kiện đủ điều kiện còn khắt khe hơn nhiều so với vay thế chấp tiêu chuẩn.

Nếu bạn nghiêm túc xây dựng danh mục cho thuê hoặc làm dự án phát triển, khoản vay blanket có thể là lựa chọn phù hợp. Chỉ cần đảm bảo bạn hiểu rõ các điều khoản giải phóng và có kế hoạch vững chắc cho từng bất động sản.