Vừa mới trò chuyện với một người đang muốn mua nhà lần đầu và họ hỏi về điều khoản tăng giá - hóa ra nhiều người không thực sự hiểu điều khoản tăng giá trong bất động sản hoặc cách nó hoạt động thực tế.

Cơ bản, nếu bạn đang ở trong một thị trường cạnh tranh và lo lắng bị mất cơ hội trước các người mua khác, điều khoản tăng giá là cơ chế tích hợp tự động nâng giá đề nghị của bạn khi có các đề nghị cạnh tranh đến. Nó giống như một cách thông minh để duy trì tính cạnh tranh mà không cần phải chỉnh sửa thủ công đề nghị của mình mỗi lần.

Dưới đây là cách nó thực sự hoạt động: Bạn đặt mức giá đề nghị ban đầu, quyết định mức tăng mỗi lần tăng giá (có thể là 2 nghìn đô, 5 nghìn đô, tùy), và quan trọng nhất, bạn đặt giới hạn cứng - mức tối đa bạn sẵn sàng trả. Sau đó, khi người bán nhận được đề nghị khác cao hơn của người mua khác, giá của bạn tự động tăng lên theo mức tăng bạn đã chọn. Quá trình này tiếp tục cho đến khi bạn chạm mức giới hạn hoặc người mua kia rút lui.

Hãy để tôi dẫn dắt qua một ví dụ thực tế. Giả sử bạn đề nghị $400k với bước tăng giá $5k và tối đa $415k . Một người mua khác đề nghị 403 nghìn đô. Đề nghị của bạn tự động nhảy lên 408 nghìn đô. Nếu người mua kia không có điều khoản tăng giá riêng, bạn thắng. Nhưng nếu họ có? Các đề nghị cứ tiếp tục leo thang cho đến khi ai đó chạm giới hạn của mình.

Bây giờ, vấn đề là liệu bạn có nên thực sự sử dụng điều khoản tăng giá trong bất động sản hay không - nó có những đánh đổi thực sự. Một mặt, nó giúp bạn có lợi thế cạnh tranh trong thị trường bán hàng nhiều người mua mà không cần đàm phán lại liên tục. Bạn trông có vẻ nghiêm túc và cam kết. Người bán biết rõ giới hạn tối đa của bạn.

Ngược lại, điều đó cũng có nghĩa là bạn đang lộ rõ toàn bộ chiến lược của mình. Khi người bán biết giới hạn tối đa của bạn, bạn mất khả năng đàm phán linh hoạt hơn. Thêm vào đó, có rủi ro bị cuốn vào cuộc chiến đấu giá và trả quá cao - hoặc tệ hơn, giá cuối cùng vượt xa giá trị thực của căn nhà, điều này sẽ khiến bạn phải trả thêm tiền từ túi của mình.

Cũng có vấn đề về khoảng cách định giá mà ít người nói đến đủ rõ. Nếu bạn trả $420k nhưng định giá chỉ 410 nghìn đô, bạn sẽ tự bù đắp khoản chênh lệch đó. Đó là một chi phí thực sự.

Vậy khi nào điều này thực sự hợp lý? Nếu bạn đang ở trong một thị trường sôi động, cạnh tranh nhiều và bạn thực sự có thể chi trả giới hạn của mình, thì đáng để xem xét. Người môi giới bất động sản của bạn có thể hướng dẫn bạn về các quy định cụ thể vì luật lệ khác nhau tùy theo địa phương. Việc được phê duyệt vay trước cũng là một ý tưởng thông minh - điều đó giúp bạn xác định giới hạn thực tế dựa trên khả năng tài chính của mình, chứ không chỉ dựa vào mức giá bạn sẵn sàng trả trong thời điểm đó.

Nhưng nếu bạn đang trong thị trường người mua hoặc đã phải kéo dài ngân sách của mình, hãy bỏ qua. Điều khoản tăng giá chỉ kích hoạt khi có các đề nghị cạnh tranh, nên trong thị trường chậm hơn, nó khá vô nghĩa. Và nhất định đừng dùng nếu giới hạn giá đó khiến bạn căng thẳng về tài chính.

Chìa khóa là biết rõ giới hạn của mình từ đầu. Đó là điều phân biệt việc sử dụng điều khoản tăng giá một cách thông minh trong bất động sản với một hành động tuyệt vọng khiến bạn mất tiền.