Chỉ mới nhận ra nhiều người nhầm lẫn giữa trạng thái bán hàng có điều kiện và đang chờ xử lý, và thành thật mà nói, đó là một nguồn căng thẳng hợp lý khi bạn đi săn nhà. Để tôi phân tích rõ những gì thực sự quan trọng ở đây vì nó có thể thay đổi toàn bộ chiến lược của bạn.

Vì vậy, đây là vấn đề: contingent và pending nghe có vẻ giống nhau nhưng thực ra chúng là các giai đoạn khá khác nhau. Khi một danh sách hiển thị là contingent, người bán đã đồng ý với đề nghị nhưng vẫn còn một số điều kiện cần phải xảy ra trước. Có thể là người mua muốn kiểm tra nhà, hoặc có thể người bán cần bằng chứng về một loại khoản vay cụ thể. Những giao dịch này thực sự có thể đổ vỡ nếu những điều kiện đó không được đáp ứng.

Pending tiến xa hơn nữa. Đề nghị đã được chấp nhận và bây giờ mọi thứ đang được xử lý để chốt giao dịch. Nó gần đến đích hơn, đó là lý do tại sao các bán hàng pending khó bị vượt mặt bằng đề nghị dự phòng. Tuy nhiên, các giao dịch pending vẫn có thể đổ vỡ, nhưng điều đó hiếm xảy ra.

Bây giờ đây là phần thú vị. Không phải tất cả các tình huống contingent đều giống nhau. Có các điều kiện liên quan đến thừa kế nơi chủ nhà qua đời và chính phủ hoặc ngân hàng đang xử lý việc bán qua tòa án - điều này công khai và rối rắm nếu bạn muốn giữ riêng tư. Sau đó là các điều khoản loại bỏ, cho phép một trong hai bên hủy bỏ nếu các điều kiện nhất định không xảy ra trước một ngày cụ thể. Điều này thực sự mang lại cho bạn nhiều linh hoạt hơn so với các điều kiện không có.

Các điều kiện bán dưới giá (short-sale) là một loại khác hoàn toàn. Người bán chấp nhận bán thấp hơn số nợ ngân hàng, và ngân hàng phải phê duyệt. Những giao dịch này mất rất nhiều thời gian để xử lý, đặc biệt là các bất động sản bị tịch thu. Bạn cũng sẽ thấy một số danh sách được đánh dấu "Tiếp tục xem" nơi người bán vẫn tiếp tục mở xem nhà trong khi các điều kiện đang được xử lý, hoặc "Không xem" nơi họ dừng việc mở xem hoàn toàn.

Về phía pending, các bán hàng short-sale pending nghĩa là các điều kiện đã được xử lý và mọi thứ đang tiến triển, nhưng ngân hàng vẫn tham gia. Đôi khi bạn thấy các danh sách pending nói rằng họ đang chấp nhận đề nghị dự phòng - nghĩa là giao dịch có thể đi theo hướng nào đó và họ giữ các lựa chọn của mình mở. Và thỉnh thoảng bạn sẽ thấy một số giao dịch pending kéo dài hơn bốn tháng, thường là do ai đó quên cập nhật trạng thái hoặc có sự chậm trễ trong đàm phán cuối cùng.

Phần thực tế là: bạn có thể thực sự đưa ra đề nghị trên các bất động sản contingent so với pending không? Đôi khi, có. Nếu danh sách contingent cho phép đề nghị dự phòng, bạn có cơ hội nếu giao dịch đầu tiên đổ vỡ. Pending thì khó hơn vì giao dịch ban đầu gần như đã xong. Nhưng thành thật mà nói, nếu bạn có thư xác nhận phê duyệt trước hoặc tiền mặt sẵn sàng, bạn sẽ trở nên hấp dẫn hơn nhiều đối với người bán ngay cả khi đó là bất động sản contingent. Chìa khóa là biết trạng thái nào thực sự có lợi cho bạn trước khi dành thời gian cho một đề nghị có thể không đi đến đâu.