Mình vừa nhận ra có bao nhiêu người thực sự không hiểu sự khác biệt giữa lãi suất vay thế chấp và APR của khoản vay thế chấp. Gần đây mình đã giúp một người bạn đi tìm khoản vay mua nhà và vấn đề này đã xuất hiện, và thành thật mà nói, đó là một trong những điều có thể tiết kiệm cho bạn hàng nghìn đô la nếu bạn hiểu đúng.

Vì vậy, đây là sự thật. Lãi suất của bạn chỉ là một phần của câu chuyện. Khi bạn xem APR của khoản vay thế chấp, bạn đang nhìn toàn bộ bức tranh về những gì bạn thực sự phải trả. Nó bao gồm lãi suất cộng tất cả các khoản phí khác như điểm thưởng, phí phát hành, và PMI. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng thực sự yêu cầu các nhà cho vay phải hiển thị APR khi họ quảng cáo lãi suất, vì vậy ít nhất có sự minh bạch ở đó.

Khoảng cách giữa lãi suất và APR của bạn quan trọng hơn nhiều so với mọi người nghĩ. Nếu chúng gần như nhau, điều đó có nghĩa là bạn không bị tính phí ẩn quá nhiều. Nhưng nếu có sự khác biệt lớn, bạn có thể muốn tìm hiểu kỹ hơn về những khoản phí thực sự đang được tính.

Hãy để mình phân tích một số khoản chi phí lớn hơn. Điểm thưởng là khoản bạn trả trước để giảm lãi suất của mình. Với mỗi 1% của khoản vay bạn trả, bạn có thể giảm lãi suất khoảng 0.25%. Vì vậy, trên một khoản vay $300k , giảm $3k giúp bạn giảm một phần tư điểm lãi suất. Phép tính này phù hợp nếu bạn dự định ở lâu dài, nhưng nếu bạn bán nhà trong vòng năm đến mười năm, có thể bạn sẽ không bao giờ thu hồi được khoản trả trước đó.

Tiếp theo là phí phát hành, là khoản phí mà nhà cho vay tính để xử lý khoản vay của bạn. Thường dao động từ 0.5% đến 1.5% của khoản vay, tức là từ 1.500 đến 4.500 đô la trên một khoản vay $300k . Một số nhà cho vay quảng cáo không tính phí phát hành, nhưng vấn đề là họ thường bù đắp bằng cách tính lãi suất cao hơn. Cuối cùng, bạn sẽ trả nhiều hơn trong lãi suất theo thời gian so với việc trả phí trước.

PMI là một khoản nữa khiến nhiều người bất ngờ. Nếu khoản tiền đặt cọc của bạn ít hơn 20%, nhà cho vay sẽ thêm bảo hiểm vay thế chấp tư nhân vào khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Khoản này khoảng 0.1% đến 2% hàng năm tùy theo tình hình của bạn. Trên một khoản vay $300k , đó có thể là từ 300 đến 6.000 đô la mỗi năm. Tin tốt là khi bạn đạt 20% vốn chủ sở hữu, bạn có thể yêu cầu nhà cho vay bỏ nó đi.

Dưới góc nhìn của mình sau khi chứng kiến mọi người trải qua điều này, nếu bạn dự định ở lâu dài trong nhà, thực sự có lý để trả một số khoản phí trước để có APR thấp hơn trên khoản vay thế chấp. Bạn sẽ tiết kiệm tiền lãi theo thời gian. Nhưng nếu bạn nghĩ rằng mình có thể chuyển đi trong vòng năm đến mười năm tới, giữ chi phí ban đầu thấp và chấp nhận lãi suất cao hơn một chút có thể là chiến lược thông minh hơn.

Lỗi lớn nhất mình thấy là mọi người chỉ tập trung vào lãi suất mà không xem xét toàn bộ bức tranh APR. Bạn thực sự cần so sánh và xem xét tổng chi phí, chứ không chỉ một con số. Đáng để dành thời gian để hiểu rõ những gì bạn thực sự đang trả, vì sự khác biệt giữa một khoản vay tốt và một khoản vay xấu có thể lên tới hàng chục nghìn đô la trong suốt thời gian vay.