Trong lúc xem nhà tôi nghe thấy một khái niệm, escalation clause, gọi là điều khoản nâng cấp trong tiếng Trung Quốc. Lúc đó tôi khá bối rối, sau này mới hiểu thứ này khá hữu ích trong thị trường bán hàng. Nói đơn giản là thêm một cơ chế tự động tăng giá vào báo giá mua nhà của bạn, giúp bạn không bị bỏ lại phía sau trong cuộc cạnh tranh.

Cơ chế điều khoản nâng cấp này hoạt động như thế này: bạn đưa ra một mức giá ban đầu, sau đó đặt một giới hạn tối đa, cùng với một mức tăng giá mỗi lần. Khi người bán nhận được các báo giá cao hơn, giá của bạn sẽ tự động tăng lên, cho đến khi đạt đến mức tối đa bạn đã đặt. Như vậy bạn không cần phải liên tục chỉnh sửa báo giá, hệ thống sẽ tự động giúp bạn phản ứng.

Ví dụ nhé. Giả sử bạn thích một căn nhà, báo giá ban đầu 40 vạn, đặt mức tăng 5000, giới hạn tối đa 41.5 vạn. Lúc này, một người mua khác đưa ra giá 40.3 vạn, báo giá của bạn sẽ tự động tăng lên 40.8 vạn. Nếu người mua kia không dùng điều khoản nâng cấp, bạn sẽ thắng. Nhưng nếu họ cũng dùng điều khoản nâng cấp, ví dụ mỗi lần tăng 3000, tối đa 42 vạn, thì hai báo giá sẽ liên tục tăng lên cho đến khi ai đó chạm đến giới hạn của họ. Cuối cùng, bạn vẫn thắng vì giới hạn của bạn cao hơn.

Điều khoản escalation trong bất động sản này đặc biệt hữu ích trong thị trường bán hàng cạnh tranh gay gắt. Môi giới của bạn có thể giúp bạn thêm điều khoản này vào báo giá, nhưng quan trọng là bạn phải xác định rõ mình có thể trả bao nhiêu tiền thật sự. Có thể lấy giấy xác nhận vay tiền từ ngân hàng để biết rõ khả năng tài chính. Luật sư cũng có thể giúp bạn xem xét cách diễn đạt của điều khoản có phù hợp không.

Lợi ích của việc dùng escalation clause rõ ràng là rất nhiều. Thứ nhất, nó giúp bạn có khả năng cạnh tranh trong cuộc đấu giá, không lo bị loại ngay khi có báo giá cao hơn. Thứ hai, tiết kiệm công sức, không cần phải chỉnh sửa báo giá nhiều lần. Thứ ba, còn thể hiện bạn rất nghiêm túc, khi người bán thấy mức giá tối đa của bạn sẽ biết bạn thực sự quan tâm.

Tuy nhiên, cũng cần cân nhắc nhược điểm. Vấn đề lớn nhất là bạn đã tiết lộ giới hạn tối đa của mình, điều này làm giảm khả năng thương lượng. Hơn nữa, nếu rơi vào vòng lặp nâng cấp, bạn có thể sẽ trả giá vượt quá giá trị thực của căn nhà để thắng cuộc. Một rủi ro nữa là nếu giá cuối cùng cao hơn giá trị định giá của căn nhà, phần chênh lệch đó bạn phải tự bỏ ra.

Vậy trong trường hợp nào phù hợp để dùng điều khoản nâng cấp? Nếu bạn mua nhà trong một thị trường cạnh tranh khốc liệt, công cụ này có thể giúp bạn. Nếu bạn rất muốn sở hữu căn nhà này và muốn thể hiện rõ thái độ với người bán, cũng có thể thử. Nhưng điều kiện tiên quyết là bạn phải tự tin có thể trả mức giá tối đa đó, và mức giá này nằm trong khả năng tài chính của bạn. Ngược lại, trong thị trường mua nhiều nhà, bán ít người, không cần thiết dùng, vì không ai cạnh tranh giá với bạn. Một số người bán cũng không chấp nhận điều khoản này, nên cần hỏi rõ trước.

Tổng thể, escalation clause trong bất động sản là một con dao hai lưỡi. Dùng tốt sẽ giúp bạn chiến thắng trong cuộc cạnh tranh gay gắt; dùng không khéo có thể khiến bạn tự đẩy giá của chính mình lên cao. Quan trọng nhất là nên hợp tác với môi giới có kinh nghiệm, họ hiểu rõ quy tắc và thị trường địa phương, sẽ đưa ra những lời khuyên đáng tin cậy.