Gần đây tôi đã xem xét đầu tư vào bất động sản cho thuê và nhận ra rằng nhiều người bỏ qua một chỉ số khá cơ bản khi đánh giá các giao dịch. Đó gọi là hệ số nhân tổng thu nhập, và thành thật mà nói, đây là một trong những cách nhanh nhất để xác định xem một bất động sản có đáng để bỏ thời gian hay không.

Cơ bản nó so sánh giá mua của bất động sản với tiềm năng thu nhập của nó. Có hai phiên bản chính tùy thuộc vào loại phân tích của bạn. Nếu bạn đang xem xét một tòa nhà đa gia đình hoặc không gian thương mại với nhiều nguồn thu nhập, bạn sẽ dùng hệ số nhân tổng thu nhập, tính cả tất cả các nguồn doanh thu như tiền thuê, phí đỗ xe, thu nhập giặt là, bất cứ thứ gì. Đối với các khoản cho thuê nhà ở mà tiền thuê là nguồn thu nhập chính, hệ số nhân tiền thuê tổng thể sẽ rõ ràng hơn vì nó chỉ chia giá mua cho thu nhập thuê hàng năm.

Hãy để tôi giải thích nhanh về phép tính. Giả sử bạn đang quan tâm đến một bất động sản có giá niêm yết 500 nghìn đô la, mang lại 100 nghìn đô la hàng năm từ tiền thuê tổng cộng và các khoản thu nhập khác. Hệ số nhân tổng thu nhập của bạn sẽ là 5, nghĩa là bạn đang trả gấp năm lần thu nhập hàng năm. So sánh với một bất động sản khác giá 400 nghìn đô la với 50 nghìn đô la thu nhập thuê hàng năm, và hệ số nhân tổng thuê là 8. Cái đầu tiên trông có vẻ hấp dẫn hơn về mặt lý thuyết.

Tuy nhiên, đây là điểm khiến nhiều người nhầm lẫn. Những hệ số này cho bạn biết về giá trị so với thu nhập, nhưng chúng không đề cập đến các chi phí thực tế. Thuế bất động sản, bảo trì, phí quản lý, vắng mặt thuê, bảo hiểm, sửa chữa, chi phí thay thế thuê, tất cả những thứ đó đều bị bỏ qua. Một hệ số nhân thấp có thể trông rất tuyệt cho đến khi bạn nhận ra khu vực đó có thuế cao hoặc tòa nhà cần sửa chữa lớn.

Tôi cũng nhận thấy rằng vị trí và xu hướng thị trường không xuất hiện trong các con số này. Một bất động sản trong thị trường sôi động có thể có hệ số nhân cao hơn, nhưng nếu tiền thuê thực sự đang tăng, khoản phí đó có thể hợp lý. Trong khi đó, một bất động sản giá rẻ ở khu vực suy thoái có thể trông như một món hời trên giấy nhưng lại là cơn ác mộng về lâu dài.

Thứ thực sự quan trọng là sử dụng các hệ số này như một điểm khởi đầu, chứ không phải toàn bộ câu chuyện. Kết hợp chúng với các chỉ số khác như lợi nhuận trên tiền mặt, tỷ lệ vốn hóa, và kiến thức thị trường địa phương của bạn. Nếu bạn nghiêm túc xây dựng danh mục cho thuê, nhất định phải so sánh nhiều phương pháp định giá trước khi quyết định. Chỉ số tiềm năng thuê tổng là hữu ích, nhưng nó hoạt động tốt nhất khi là một phần của bộ công cụ lớn hơn.