Vậy cuối cùng bạn đã trả hết khoản thế chấp của mình—đó thực sự là một thành tựu lớn. Nhưng có một điều mà nhiều người không nhận ra: sở hữu nhà hoàn toàn không có nghĩa là bạn không thể vay tiền dựa trên giá trị của nó. Thực tế, đó là lúc mọi thứ trở nên thú vị. Có thực sự nhiều cách hợp lý để khai thác vốn từ ngôi nhà đã trả hết, và tùy vào tình hình của bạn, bạn có thể có nhiều tiền hơn bạn nghĩ.

Phép tính cơ bản khá đơn giản. Vì bạn sở hữu 100% tài sản, hầu hết các nhà cho vay sẽ cho phép bạn vay khoảng 80-90% tổng giá trị của ngôi nhà. Một số còn sẵn sàng cho vay lên tới 100% nếu bạn không có khoản thế chấp nào hiện tại. Rõ ràng, bạn sẽ cần vượt qua các kiểm tra tín dụng thông thường và chứng minh bạn có khả năng trả nợ, nhưng việc sở hữu nhà hoàn toàn thực sự có lợi cho bạn—nó giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn và loại bỏ tình trạng thế chấp ưu tiên đầu tiên, điều này khiến các nhà cho vay cảm thấy thoải mái hơn nhiều.

Hãy nói về các lựa chọn chính để lấy vốn từ ngôi nhà của bạn. Đầu tiên là khoản vay thế chấp tiêu chuẩn. Cái này khá đơn giản: bạn nhận một khoản tiền lớn một lần và trả lại trong vòng 5 đến 30 năm với các khoản thanh toán cố định. Nó dự đoán được, rất tiện lợi cho việc lập ngân sách. Điểm trừ là các nhà cho vay đôi khi giới hạn mức vay tối đa—ví dụ 400.000 đô la—bất kể giá trị thực của nhà bạn là bao nhiêu. Vì vậy, nếu nhà bạn có giá trị lớn nhưng họ có giới hạn cứng, bạn có thể không vay được nhiều như bạn nghĩ.

Tiếp theo là HELOC, tức là hạn mức tín dụng có thế chấp bằng nhà của bạn. Bạn rút tiền khi cần, trả lại, và có thể vay lại trong giai đoạn rút tiền—thường là 5 đến 20 năm. Sau đó, bạn trả phần còn lại trong khoảng 10 năm hoặc hơn nữa. Sự linh hoạt này hấp dẫn nếu bạn có các khoản chi tiêu liên tục thay vì một khoản lớn duy nhất. Lãi suất thường biến động, nhưng đôi khi bạn có thể khóa lãi suất cố định cho từng lần rút.

Nếu bạn nghĩ lớn hơn, một khoản tái cấp vốn rút tiền mặt có thể phù hợp. Thông thường, điều này có nghĩa là thay thế khoản vay thế chấp hiện tại của bạn bằng một khoản vay lớn hơn và lấy phần chênh lệch. Nhưng vì bạn sở hữu nhà hoàn toàn, bạn thực chất đang có một khoản vay mới lên tới 80% giá trị nhà và mang về tất cả số tiền đó. Các giới hạn vay do các tổ chức như Fannie Mae và FHA đặt ra—khoảng 766.550 đô la cho hầu hết các bất động sản đơn lẻ—nhưng tùy chọn này thường cho phép bạn vay nhiều hơn so với HELOC hoặc khoản vay thế chấp.

Cuối cùng, nếu bạn từ 62 tuổi trở lên, khoản vay ngược là một lựa chọn đáng xem xét. Nhà cho vay sẽ trả cho bạn—dưới dạng tiền mặt, khoản thanh toán định kỳ, hoặc hạn mức tín dụng—và bạn không nợ gì cho đến khi bán hoặc chuyển đi vĩnh viễn. Bạn vẫn cần trả thuế nhà và bảo hiểm, nhưng không có khoản thanh toán hàng tháng nào đè nặng lên bạn.

Trước khi bạn quyết định cách lấy vốn từ nhà, hãy cân nhắc kỹ xem có nên hay không. Vay tiền dựa trên nhà có nghĩa là đặt ngôi nhà của bạn vào rủi ro nếu bạn không thể thanh toán. Nó cũng có nghĩa là đưa nợ trở lại trong một tình huống mà cuối cùng bạn đã loại bỏ nó. Thêm vào đó, nếu giá trị nhà giảm mạnh, bạn có thể rơi vào tình trạng âm vốn—nợ nhiều hơn giá trị thực của nhà. Điều này là một vấn đề lớn nếu bạn cần bán.

Ngược lại, lợi ích cũng rất rõ ràng. Bạn gần như chắc chắn sẽ có khả năng được phê duyệt tốt hơn vì bạn không còn khoản vay thế chấp ưu tiên đầu tiên nữa. Lãi suất của các khoản vay có thế chấp thường thấp hơn nhiều so với các lựa chọn không thế chấp như vay cá nhân. Và các kỳ hạn trả nợ dài hơn—lên tới 30 năm—cũng có nghĩa là các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn so với các khoản vay khác, dù bạn sẽ trả nhiều lãi hơn tổng thể.

Câu hỏi thực sự là việc khai thác vốn từ nhà có phù hợp với tình hình cụ thể của bạn không. Bạn thực sự cần tiền để làm gì? Bạn có thể thoải mái trả các khoản thanh toán này trong ngân sách của mình không? Có các lựa chọn tốt hơn như dùng tiết kiệm hoặc vay cá nhân không? Khai thác vốn từ nhà là một công cụ mạnh mẽ, nhưng cũng là một quyết định cần suy nghĩ kỹ lưỡng.