Bạn có từng tự hỏi thực sự chứng khoán dựa trên thế chấp là gì không? Tôi đã đọc về điều này và nhận ra phần lớn mọi người thực sự không hiểu rõ cách mà khoản vay thế chấp của họ có thể được đóng gói và bán cho các nhà đầu tư.

Vì vậy, đây là vấn đề - chứng khoán dựa trên thế chấp về cơ bản là một nhóm các khoản vay thế chấp được đóng gói lại với nhau và bán như một khoản đầu tư. Nghe có vẻ phức tạp, nhưng khái niệm khá đơn giản. Các ngân hàng cấp khoản vay, sau đó thay vì giữ chúng, họ bán lại cho các tổ chức trung gian như Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Những tổ chức này sau đó tạo ra các chứng khoán từ các khoản vay này và bán cổ phần cho các nhà đầu tư. Ngân hàng ban đầu vẫn quản lý khoản vay và thu phí, nhưng các nhà đầu tư nhận dòng tiền thực tế từ các khoản thanh toán gốc và lãi.

Tại sao điều này lại quan trọng? Chà, khi các ngân hàng có thể bán các khoản vay thế chấp theo cách này, họ giải phóng vốn để cho vay nhiều người vay hơn. Thực tế, điều này đã diễn ra từ năm 1968, và các phiên bản do chính phủ bảo trợ đã có sẵn thông qua Ginnie Mae từ năm 1970. Ngày nay, bạn có hai loại chính: MBS của các tổ chức đại lý (được bảo trợ bởi các tổ chức chính phủ như Fannie, Freddie hoặc Ginnie Mae) được coi là rủi ro thấp hơn, và MBS không thuộc tổ chức đại lý từ các tổ chức tư nhân mang nhiều rủi ro hơn.

Điều thú vị là chứng khoán dựa trên thế chấp thực sự có thể ảnh hưởng đến lãi suất mà các ngân hàng cung cấp. Nếu giá MBS giảm, các ngân hàng có thể nâng lãi suất vay thế chấp để bù đắp. Khi giá cao, họ có thể cạnh tranh hơn. Hầu hết mọi người không nhận ra rằng lãi suất vay thế chấp của họ phần nào liên quan đến những gì đang diễn ra trên thị trường MBS thứ cấp, chứ không chỉ là quyết định của Cục Dự trữ Liên bang.

Cũng có các cấu trúc khác nhau. Bạn có các hình thức đơn giản như chuyển giao trực tiếp, nơi các nhà đầu tư chỉ nhận phần của mình trong các khoản thanh toán. Sau đó là các nghĩa vụ thế chấp có thế chấp (CMOs), nơi các khoản vay với các điều khoản khác nhau được chia thành các lớp riêng biệt với các mức rủi ro và dòng thu nhập khác nhau. Và các chứng khoán dựa trên thế chấp đã tách rời, phân chia các khoản thanh toán gốc-only và lãi-only - những loại này nhạy cảm hơn với sự thay đổi lãi suất.

Điều quan trọng nhất? Ngay cả khi bạn chưa bao giờ mua chứng khoán dựa trên thế chấp, có lẽ bạn đã hưởng lợi từ chúng. Chúng giúp các ngân hàng tiếp tục cho vay tiền cho các chủ nhà mới, và chúng phân tán rủi ro để không phải tất cả đều đổ dồn vào một tổ chức. Một hệ thống khá thông minh khi bạn nghĩ về nó.