Vì vậy, tôi đã tìm hiểu về đầu tư bất động sản cho thuê, và một điều khiến tôi bối rối là cách khấu hao thực sự hoạt động cho mục đích thuế. Hóa ra nó còn quan trọng hơn tôi nghĩ ban đầu vì nó có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến nghĩa vụ thuế của bạn.

Cơ bản, khấu hao chỉ là IRS công nhận rằng các tòa nhà xuống cấp theo thời gian. Họ cho phép bạn trừ khoản giảm giá này khỏi thu nhập chịu thuế của mình, điều này khá có lợi nếu bạn sở hữu bất động sản cho thuê. Chìa khóa là hiểu cách tính toán nó chính xác.

Điều đầu tiên bạn cần làm là xác định cơ sở chi phí của mình. Đó là giá mua cộng với bất kỳ chi phí nào liên quan đến việc mua - phí pháp lý, thuế chuyển nhượng, cải tạo trước khi cho thuê. Lưu ý quan trọng: bạn không thể bao gồm giá trị đất trong tính khấu hao. IRS không cho phép khấu hao đất vì về mặt kỹ thuật, đất không xuống cấp.

Đây là nơi lịch trình khấu hao cho bất động sản cho thuê xuất hiện. IRS yêu cầu chủ nhà sử dụng một hệ thống gọi là MACRS - Hệ thống Khấu hao Tăng tốc Điều chỉnh Chi phí. Đối với nhà ở cho thuê, họ đặt tuổi thọ hữu ích là 27,5 năm. Vì vậy, bạn lấy tổng cơ sở khấu hao được và chia cho 27,5 để có khoản khấu trừ hàng năm.

Để tôi lấy ví dụ. Giả sử bạn mua một bất động sản cho thuê với giá 300.000 đô la và đất trị giá 50.000 đô la. Cơ sở khấu hao của bạn là 250.000 đô la. Chia cho 27,5, bạn sẽ có khoảng 9.091 đô la mỗi năm để khấu hao. Rất đơn giản khi bạn nhìn vào phép tính.

Một điều khiến tôi bối rối: nếu bạn đưa bất động sản vào hoạt động giữa năm, bạn sẽ tính tỷ lệ phần trăm cho năm đầu tiên. Ví dụ, nếu bất động sản của bạn bắt đầu cho thuê ngày 1 tháng 7, bạn chỉ được khấu hao một nửa số hàng năm - khoảng 4.545 đô la. Sau đó, trong 26,5 năm còn lại, bạn sẽ nhận đủ 9.091 đô la mỗi năm.

Nếu bạn cải tạo sau khi đưa bất động sản vào hoạt động, những khoản đó sẽ được cộng vào cơ sở của bạn và khấu hao theo tuổi thọ còn lại của chúng. Đó là một chi tiết quan trọng vì nó ảnh hưởng đến lịch trình khấu hao tổng thể của bất động sản cho thuê.

Một điều cần chú ý nữa là - khấu hao hồi tố. Khi bạn bán bất động sản cuối cùng, IRS sẽ đánh thuế bạn trên tất cả các khoản khấu hao bạn đã khai trong những năm qua. Điều này có thể dẫn đến lợi nhuận chịu thuế cao hơn, vì vậy cần lên kế hoạch trước.

Sau khi bất động sản của bạn đã được khấu hao hết sau 27,5 năm, bạn không thể khai thêm khoản khấu hao nào nữa cho tòa nhà. Nhưng bất kỳ cải tạo nào trong thời gian đó đều có thể được khấu hao theo lịch trình riêng của chúng.

Việc giữ hồ sơ rõ ràng trong suốt quá trình sở hữu là rất quan trọng. Hiểu cách lịch trình khấu hao cho bất động sản cho thuê ảnh hưởng đến thuế của bạn - cả khi bạn còn sở hữu và khi bán - có thể tạo ra sự khác biệt lớn trong tổng lợi nhuận của bạn. Nếu điều này trở nên phức tạp, đáng để nói chuyện với ai đó chuyên về thuế bất động sản cho thuê. Họ có thể giúp bạn tối ưu hóa chiến lược và đảm bảo bạn không bỏ lỡ cơ hội kiếm tiền.