Đã nghiên cứu rất nhiều về thế chấp gần đây và nhận ra hầu hết mọi người không biết phần trăm thu nhập sau thuế của họ nên dành cho khoản thanh toán nhà ở. Hóa ra không có một con số kỳ diệu nào, nhưng có một số khung tham chiếu vững chắc mà mọi người nên biết.

Phần phổ biến nhất mà tôi thường thấy là quy tắc 28% - về cơ bản nói rằng khoản vay thế chấp hàng tháng của bạn (bao gồm thuế và bảo hiểm) không nên vượt quá 28% tổng thu nhập trước thuế của bạn. Vì vậy, nếu bạn kiếm 7.000 đô la một tháng trước thuế, bạn sẽ có khoảng tối đa 1.960 đô la cho khoản thanh toán của mình. Rất đơn giản.

Nhưng đây là phần phức tạp hơn. Một số nhà cho vay thúc đẩy mô hình 28/36 thay thế, nói rằng 28% dành cho khoản vay thế chấp của bạn và 36% tổng thu nhập của bạn dành cho tất cả các khoản nợ - thẻ tín dụng, vay xe, mọi thứ. Điều này cho bạn nhiều không gian hơn để xem phần trăm thu nhập sau thuế bạn có thể dành cho nhà ở trong khi vẫn quản lý các nghĩa vụ khác.

Sau đó là phương pháp 35/45. Cái này thú vị vì nó xem xét hoặc 35% tổng thu nhập trước thuế của bạn hoặc 45% thu nhập thực tế sau thuế của bạn dành cho tổng nợ. Góc nhìn sau thuế quan trọng vì đó là số tiền bạn thực sự chi tiêu, không phải một con số lý thuyết trước thuế.

Thật lòng mà nói, nếu bạn muốn cách tiếp cận bảo thủ nhất, mô hình 25% sau thuế đáng để xem xét. Nó dựa trên thu nhập ròng của bạn - số tiền bạn thực sự thấy trong tài khoản ngân hàng sau thuế và khấu trừ - và nói rằng chỉ 25% nên dành cho khoản vay thế chấp của bạn. Đây là cách nghiêm ngặt nhất, nhưng cũng an toàn nhất nếu bạn còn nợ các khoản khác.

Các nhà cho vay thường sử dụng tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn để quyết định họ sẽ chấp thuận bạn vay bao nhiêu. Họ cộng tất cả các khoản nợ hàng tháng của bạn và chia cho thu nhập trước thuế của bạn. Mục tiêu là khoảng từ 36% đến 43% - đó là mức mà hầu hết các nhà cho vay coi là khỏe mạnh. Nhưng thành thật mà nói, càng giữ được thấp càng tốt, cơ hội được chấp thuận của bạn càng cao.

Chìa khóa thực sự là làm phép tính dựa trên tình hình thực tế của BẠN. Lấy phiếu lương gần đây, liệt kê tất cả các khoản nợ hiện tại, tính xem bạn có thể dành bao nhiêu tiền một cách hợp lý, rồi chạy các con số theo mô hình phù hợp nhất. Chỉ cần nhớ - chỉ vì một nhà cho vay chấp thuận bạn vay một số tiền nhất định không có nghĩa là bạn phải vay tối đa. Đôi khi mua nhà ít hơn số được chấp thuận lại là lựa chọn thông minh hơn.

Nếu bạn muốn giảm khoản thanh toán của mình, các phương án rõ ràng là: tìm một bất động sản rẻ hơn, tiết kiệm khoản đặt cọc lớn hơn, hoặc cải thiện điểm tín dụng để có lãi suất tốt hơn. Thậm chí trả bớt nợ hiện có trước khi nộp đơn cũng có thể giúp tỷ lệ DTI của bạn và có khả năng đủ điều kiện cho các điều khoản tốt hơn. Tất cả đều liên quan đến nhau.