Tôi đã nghĩ về việc nhiều người bị nhầm lẫn giữa hai khái niệm quan trọng trong bất động sản, và thành thật mà nói, sự khác biệt giữa giá trị đánh giá và giá trị thị trường có thể làm thay đổi hoặc phá vỡ chiến lược đầu tư của bạn.

Hãy để tôi phân tích rõ điều này vì nó thực sự rất quan trọng đối với tài chính của bạn. Giá trị đánh giá cơ bản là số mà chính quyền địa phương nói rằng tài sản của bạn đáng giá để tính thuế. Một nhân viên thuế đến, xem xét các yếu tố như diện tích, tình trạng, vị trí, số phòng ngủ và phòng tắm, cũng như các nâng cấp bạn đã thực hiện. Họ cũng có thể kiểm tra xem các bất động sản tương tự trong khu vực của bạn gần đây đã bán với giá bao nhiêu. Mục đích chính là xác định số thuế tài sản bạn sẽ phải trả hàng năm. Nó khá đơn giản, nhưng điều quan trọng là – nó không phải là giá trị mà ngôi nhà của bạn thực sự sẽ bán được.

Giá trị thị trường là số tiền mà ai đó thực sự sẵn sàng trả cho tài sản của bạn ngay bây giờ. Đây là nơi các chuyên gia bất động sản như định giá viên tham gia. Họ xem xét tình trạng nhà của bạn, vị trí, kích thước, các đặc điểm độc đáo, rồi so sánh với các giao dịch gần đây của các ngôi nhà tương tự trong khu vực. Nhưng giá trị thị trường luôn biến động dựa trên cung cầu, điều kiện kinh tế, và mức độ sẵn sàng trả của người mua. Trong một thị trường bán hàng sôi động, nơi mọi người đều muốn mua, giá sẽ tăng. Khi có nhiều hàng tồn kho hơn người mua, giá thường giảm.

Đây là điểm mà giá trị đánh giá so với giá trị thị trường thực sự ảnh hưởng đến túi tiền của bạn. Giá trị đánh giá quyết định hóa đơn thuế tài sản hàng năm của bạn – chính quyền địa phương áp dụng một mức thuế gọi là tỷ lệ thuế (một phần trăm của giá trị đánh giá) vào đó. Vì vậy, nếu giá trị đánh giá của bạn cao, bạn sẽ phải trả nhiều thuế hơn. Trong khi đó, giá trị thị trường là yếu tố hướng dẫn các giao dịch bất động sản. Người bán dùng nó để đặt giá bán, người mua dùng để đảm bảo không trả quá cao, và các ngân hàng dùng để quyết định các điều khoản vay lại.

Cách tính của chúng cũng khá khác nhau. Giá trị đánh giá dựa trên các công thức cụ thể của khu vực của bạn và chỉ được cập nhật mỗi vài năm hoặc hàng năm tùy nơi bạn sinh sống. Giá trị thị trường do các chuyên gia bất động sản xác định dựa trên các giao dịch so sánh và luôn thay đổi theo điều kiện thị trường. Giá trị đánh giá khá ổn định, nhưng giá trị thị trường thì biến động liên tục vì phản ánh trực tiếp những gì đang diễn ra trong thị trường bất động sản.

Một điều tôi nhận thấy là hai giá trị này có thể ảnh hưởng gián tiếp lẫn nhau. Nếu một khu phố trải qua sự tăng giá lớn, các nhân viên định giá thuế có thể cuối cùng sẽ xem xét lại các tài sản để giá trị đánh giá bắt kịp với thực tế thị trường. Nhưng điều này chỉ theo một chiều – giá trị thị trường thực sự không bị ảnh hưởng bởi giá trị đánh giá vì người mua đàm phán dựa trên những gì thị trường thực sự thể hiện, chứ không phải dựa vào lời của nhân viên thuế.

Điều quan trọng cần hiểu là các người mua tiềm năng thường tính đến thuế tài sản trong tổng chi phí sở hữu của họ, đặc biệt ở các khu vực có thuế cao. Vì vậy, mặc dù giá trị đánh giá không trực tiếp thay đổi giá trị thị trường, nó vẫn có thể ảnh hưởng đến mức độ hấp dẫn của một bất động sản đối với người mua.

Nếu bạn xem xét giá trị đánh giá so với giá trị thị trường từ góc độ đầu tư, sự phân biệt này thực sự rất quan trọng. Giá trị đánh giá ảnh hưởng đến số tiền bạn phải trả thuế, trong khi giá trị thị trường ảnh hưởng đến việc bạn có nên mua, bán hay tái cấp vốn hay không. Cả hai đều tác động đến lợi nhuận đầu tư tổng thể của bạn, chỉ theo những cách khác nhau. Hiểu rõ cách chúng hoạt động cùng nhau sẽ giúp bạn có cái nhìn rõ ràng hơn về tài chính bất động sản của mình và đưa ra các quyết định thông minh hơn về danh mục đầu tư. Nếu bạn nghiêm túc xây dựng danh mục bất động sản, việc nói chuyện với một cố vấn tài chính về cách các giá trị này ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư tổng thể của bạn chắc chắn là điều đáng xem xét.