Gần đây tôi đã bắt đầu tìm hiểu về đầu tư vào giấy ghi nợ thế chấp và thành thật mà nói, có rất nhiều sắc thái hơn so với những gì hầu hết mọi người nhận thức được. Nó về cơ bản là một cách chơi thay thế cho bất động sản truyền thống - bạn mua dòng tiền nợ thay vì chính tài sản, điều này thay đổi toàn bộ trò chơi.

Vì vậy, đây là điều cốt lõi: khi bạn mua giấy ghi nợ thế chấp, bạn đang bước vào vai trò của người cho vay. Người vay thực hiện các khoản thanh toán hàng tháng của họ cho bạn thay vì ngân hàng. Nghe có vẻ đơn giản, nhưng hồ sơ rủi ro thay đổi rất nhiều tùy thuộc vào loại giấy ghi nợ bạn đang xem xét.

Có sự khác biệt lớn giữa các giấy ghi nợ đang hoạt động để bán và phía không hoạt động. Các giấy ghi nợ đang hoạt động là các khoản thu nhập ổn định - người vay thanh toán đúng hạn, bạn có dòng tiền ổn định, rủi ro thấp. Đây là những gì hầu hết các nhà đầu tư bắt đầu vì chúng dễ dự đoán. Các giấy ghi nợ không hoạt động là ngược lại - người vay chậm thanh toán, rủi ro cao hơn, nhưng bạn có thể mua chúng với mức chiết khấu đáng kể. Một số nhà đầu tư săn lùng những cái này đặc biệt vì họ thấy cơ hội trong việc sửa chữa hoặc tịch thu tài sản.

Thị trường cho các giấy ghi nợ đang hoạt động để bán cũng đã trở nên dễ tiếp cận hơn. Bạn có các thị trường trực tuyến như Paperstac, Note Trader, và LoanMLS nơi bạn có thể thực sự xem những gì đang có sẵn. Các ngân hàng và hiệp hội tín dụng cũng thường xuyên bán các giấy ghi nợ nếu bạn biết ai để nói chuyện. Các nhà môi giới thế chấp có quyền truy cập vào các giao dịch mà thậm chí không xuất hiện trên danh sách công khai - đó là nơi đôi khi ẩn chứa những cơ hội thực sự.

Khi bạn thực sự săn lùng các giấy ghi nợ đang hoạt động để bán hoặc khám phá các lựa chọn không hoạt động, việc thẩm định kỹ lưỡng là tất cả. Bạn cần xác minh lịch sử thanh toán của người vay, hiểu giá trị tài sản, kiểm tra các điều khoản của khoản vay. Đây không phải là điều bạn muốn vội vàng. Một số người còn mời các cố vấn pháp lý để xử lý phần tài liệu, điều này thật sự hợp lý vì giấy tờ phức tạp ngày càng nhiều.

Quá trình mua thực tế gồm một vài giai đoạn: giai đoạn nghiên cứu, đánh giá chính giấy ghi nợ, đàm phán giá (đặc biệt quan trọng với các giấy ghi nợ không hoạt động vì có thể thương lượng), sau đó là ký kết hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Sau đó, bạn quản lý dòng tiền - hoặc thu trực tiếp hoặc qua một công ty dịch vụ.

Nếu quản lý từng giấy ghi nợ riêng lẻ nghe có vẻ quá nhiều công việc, còn có con đường quỹ đầu tư. Các quỹ giấy ghi nợ thế chấp huy động vốn của nhà đầu tư để mua các danh mục đa dạng các giấy ghi nợ. Các quản lý quỹ sẽ xử lý phần nặng nhọc còn bạn có thể tiếp xúc mà không phải gánh vác trách nhiệm quản lý từng cái.

Điều làm cho lĩnh vực này thú vị từ góc độ danh mục đầu tư là khả năng đa dạng hóa. Tiếp xúc với bất động sản mà không phải lo lắng về quản lý tài sản. Tiềm năng thu nhập ổn định nếu bạn tập trung vào các giấy ghi nợ đang hoạt động. Cơ hội lợi nhuận cao hơn nếu bạn thoải mái với rủi ro của các giấy ghi nợ không hoạt động. Lợi nhuận thực sự phụ thuộc vào lãi suất của giấy ghi nợ và khả năng tín dụng của người vay.

Mạng lưới trong giới đầu tư bất động sản thực sự cũng giúp - các chuyên gia trong ngành, nhóm đầu tư, hội nghị. Mọi người tìm được các giao dịch tốt nhất qua các mối quan hệ, không chỉ qua danh sách công khai. Hồ sơ quận cũng là một góc nhìn nếu bạn muốn tự săn tìm cơ hội.

Tóm lại: đầu tư giấy ghi nợ thế chấp là hợp pháp như một phương án thay thế cho các trò chơi bất động sản truyền thống. Chìa khóa là phù hợp loại giấy ghi nợ với mức độ chấp nhận rủi ro của bạn. Dù bạn theo đuổi các giấy ghi nợ đang hoạt động để có thu nhập ổn định hay chấp nhận các chiến lược phức tạp hơn, tiềm năng lợi nhuận đều có nếu bạn làm công việc chuẩn bị từ trước.