Gần đây tôi đang xem xét một số cuộc thảo luận của nhà đầu tư về chủ đề phân bổ tài sản thay thế, và nhận thấy nhiều người thực sự còn khá xa lạ với việc đầu tư vào chứng khoán thế chấp. Chính tôi cũng đã dành nhiều thời gian nghiên cứu lĩnh vực này, hôm nay muốn chia sẻ một số quan sát thực tế.

Đơn giản là khi bạn mua bán chứng khoán thế chấp, bạn thực chất đang mua quyền đòi nợ — trực tiếp có quyền nhận khoản trả nợ từ người vay. Điều này hoàn toàn khác với đầu tư bất động sản truyền thống, bạn không cần lo về việc bảo trì, cho thuê nhà cửa, nhưng vẫn có thể ổn định nhận dòng tiền mặt. Đây thực sự là một lựa chọn tốt cho những ai muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Chứng khoán thế chấp về bản chất là một tài liệu pháp lý ghi lại thỏa thuận giữa người cho vay và người vay. Trong đó có các thông tin quan trọng như lãi suất, kế hoạch trả nợ, hậu quả khi vi phạm hợp đồng. Đối với nhà đầu tư, điều then chốt là phải hiểu sự khác biệt giữa chứng khoán performing và non-performing. Notes performing nghĩa là người vay đang trả nợ đúng hạn, rủi ro tương đối thấp, lợi nhuận cũng ổn định hơn. Non-performing là khi người vay đã quá hạn thanh toán, loại chứng khoán này có rủi ro cao nhưng giá lại rẻ, một số nhà đầu tư chuyên kiếm lợi từ việc sửa chữa hoặc đấu giá bất động sản để thu lợi nhuận.

Để tìm được chứng khoán thế chấp phù hợp để mua, tôi khuyên bạn nên bắt đầu từ một số kênh. Trước tiên có thể xem các nền tảng trực tuyến như Paperstac, Note Trader, nơi tập hợp nhiều thông tin giao dịch chứng khoán. Thứ hai, liên hệ trực tiếp với các môi giới cho vay thế chấp thường có thể giúp bạn tiếp cận các cơ hội chưa niêm yết công khai. Ngoài ra, đừng bỏ qua các ngân hàng và tổ chức tín dụng, đôi khi họ cũng bán chứng khoán để điều chỉnh danh mục đầu tư. Tham gia các hội thảo về đầu tư bất động sản hoặc hoạt động trong cộng đồng như BiggerPockets cũng có thể cung cấp nhiều manh mối.

Thách thức thực sự nằm ở việc thẩm định kỹ lưỡng. Sau khi có thông tin về chứng khoán thế chấp để bán, bạn cần đánh giá sâu về tình trạng tín dụng của người vay, giá trị thực của bất động sản, các điều khoản cụ thể của chứng khoán. Xem xét lịch sử thanh toán giúp bạn đánh giá rủi ro và tiềm năng lợi nhuận. Giai đoạn này tốt nhất nên có sự tham gia của luật sư hoặc cố vấn tài chính, vì liên quan đến nhiều chi tiết pháp lý.

Khi đàm phán giá mua, đặc biệt là với các non-performing notes, bạn thường có thể mua với giá thấp hơn mệnh giá. Một khi đã đạt thỏa thuận, điều quan trọng là đảm bảo tất cả các thủ tục giấy tờ đều hoàn chỉnh, tốt nhất là qua các công ty sở hữu quyền sở hữu hoặc luật sư chuyên nghiệp để xử lý việc chuyển nhượng.

Sau khi hoàn tất giao dịch, bạn chính thức trở thành chủ nợ, bắt đầu nhận khoản trả nợ hàng tháng từ người vay. Một số người tự quản lý quá trình này, số khác thuê các công ty dịch vụ chuyên nghiệp làm đại lý. Dịch vụ này mặc dù phải trả phí quản lý, nhưng giúp bạn thực sự có thu nhập thụ động.

Nếu không muốn tự mình xử lý mọi thứ, còn một lựa chọn khác là đầu tư vào các quỹ chứng khoán thế chấp. Các quỹ này huy động vốn từ nhiều nhà đầu tư, do đội ngũ chuyên nghiệp đảm nhiệm thẩm định và quản lý, bạn chỉ cần hưởng lợi.

Tổng thể, chứng khoán thế chấp để bán thực sự có thể trở thành một nguồn thu nhập ổn định. Điều quan trọng là chọn các chứng khoán phù hợp với khả năng chịu đựng rủi ro của bản thân, làm bài bản, đừng theo đuổi theo phong trào. Dù là chọn performing hay non-performing, hay đầu tư trực tiếp hay qua quỹ, phương thức đầu tư thay thế này đều đáng để cân nhắc nghiêm túc.