Nghiên cứu dự án RWA bất động sản: Tình trạng hiện tại và triển vọng tương lai
Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, đã xuất hiện từ năm 2018, có nhiều điểm tương đồng với việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) vào thời điểm đó. Tuy nhiên, do khuôn khổ quy định không hoàn thiện và thiếu lợi thế về lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển một cách chín muồi.
Vào năm 2022, với việc lãi suất Mỹ được điều chỉnh tăng, lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu kho bạc Mỹ như là tài sản thực (RWA) ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành như MakerDAO, Compound và Aave, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens và thậm chí một số chính phủ, đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mục đích đa dạng hóa sản phẩm đầu tư bất động sản, mở rộng thị trường đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ tiến hành phân tích trường hợp các dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của chúng. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản được mã hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư khổng lồ. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2,66 nghìn tỷ USD.
Nhu cầu cốt lõi của thị trường bất động sản được token hóa là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và cải thiện tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các hình thức sản phẩm chính thường có ba loại:
tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh.
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể 2).
tài sản bất động sản được thế chấp vay.
Ngoài ra, việc token hóa bất động sản lên chuỗi cũng có tiềm năng tăng cường tính minh bạch của tài sản bất động sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và Tài sản thực bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, đều giảm hiệu quả rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, các quỹ REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, giữ nguyên mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, việc kiểm tra tài sản, vận hành, cũng như cấu trúc đầu tư của chúng trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt đã cung cấp một khung tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản gần đây, chúng tôi đã có một cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Giảm bớt rào cản đầu tư
Tăng cường tính thanh khoản
Độ minh bạch cao
Tự động hóa cổ tức
Đầu tư toàn cầu trở nên thuận tiện hơn
Nhược điểm:
Quy định không rõ ràng
Rủi ro pháp lý cao
Chi phí quản lý cao
Cơ chế phát hiện giá chưa trưởng thành
Cơ chế bảo vệ nhà đầu tư chưa hoàn thiện
Khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.
Phân tích trường hợp
Dưới đây chọn ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu để phân tích. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của họ chưa trải qua sự xác minh và kiểm tra thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho các nhà đầu tư lẻ thông qua blockchain Ethereum và Gnosis, chủ yếu trên Gnosis (.
RealT mua bất động sản nhà ở và mã hóa bất động sản đang nắm giữ theo quy định của Hoa Kỳ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của những bất động sản này được giao cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ các khoản phí, tiền thuê phát sinh từ những bất động sản này sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng họ về mặt pháp lý tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã đề cập, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác để quản lý bất động sản đang nắm giữ. Tuy nhiên, thỏa thuận này không yêu cầu RealT tham gia vào việc đầu tư vào các token bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ token bất động sản có thể nhận tiền thuê từ bất động sản đó hàng tháng, số tiền nhận được cần trừ đi khoảng 2.5% cho quỹ bảo trì và thường là khoảng 10% phí quản lý.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323.020 USD, giá mỗi token là 52,10 USD, tổng cộng phát hành 6.200 token. Bất động sản này tạo ra doanh thu thuê hàng tháng là 2.600 USD. Sau khi trừ đi tổng chi phí vận hành và quản lý là 622 USD, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1.978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm là 23.736 USD. Do đó, mỗi token nhận được 3,83 USD phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7,35%.
Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% token ra thị trường, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng khách hàng, và duy trì một mô hình gần như không rủi ro để vận hành. Cơ quan quản lý nhận 8% từ tiền thuê, và nhận phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí cho việc token hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm được lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa chúng ra thị trường.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu mặc dù giúp giảm thiểu rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty sẽ quá cao và trở nên không bền vững. RealT chọn các tổ chức quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một lượng lớn quyền sở hữu bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; vì quản lý kém sẽ có ảnh hưởng tiêu cực lớn đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá lớn, trước tiên điều này sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, thứ hai là các cổ đông nhỏ của bất động sản sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các nhà nắm giữ token đều mong đợi các cổ đông lớn có thể giám sát các tổ chức quản lý được thuê có hiệu quả và tận tâm. Mặt khác, nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá nhỏ, RealT có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn tổ chức quản lý một cách tận tâm và tích cực tham gia giám sát, điều này sẽ trở nên rất khó khăn cho nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ trong việc giám sát hiệu quả các tổ chức quản lý.
Xem mười token bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra số lượng người nắm giữ cho mỗi bất động sản. RealT phân chia bất động sản thành nhiều token với số lượng khác nhau để đảm bảo giá của mỗi token khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit và có khoảng 500 người nắm giữ token, trong đó có hai bất động sản có số lượng người nắm giữ vượt quá 1.000.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ và tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch được tra cứu từ địa chỉ ví trên mạng lưới chính Gnosis của RealT, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động giữa khoảng 2,5%-3% của tiền thuê, dựa trên chi phí duy trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu của nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bị bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc chỉ dẫn cụ thể, do đó lợi nhuận mà RealT thu được từ doanh thu tiền thuê là không thể xác định.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như một thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như một thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT còn thành lập Real Token LLC tại Delaware như một công ty mẹ cho một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập một loạt các LLC tương ứng cho mỗi bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC theo series sở hữu tài sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này được thiết kế để đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
![Gạch và khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trong thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(
) Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để phát triển các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua kiến trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, nhằm tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng của nó. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy thuộc vào tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, các nhà đầu tư có cơ hội đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế tăng hoặc giảm cho giá bất động sản trong khu vực.
Phương pháp này vì không có giao dịch bất động sản thực tế, đã giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực. Bạn cũng có thể nghi ngờ liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, nó là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được sự đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, và vì tính độc đáo của nó, việc đưa nó vào thảo luận về sự đa dạng sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL của nó là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số đã trưởng thành hơn. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai Parcl Point, Real Estate Royale và các chương trình thu hút người dùng khác. Mặc dù có những ưu thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ được sự quan tâm thị trường và thị phần tương đối thấp, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ điều này phần nào chứng minh rằng thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(
) Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng RWA bất động sản. Có công ty thông báo rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa tài sản và dựa vào đó để vay thế chấp. Cũng có các dự án hợp tác với các công ty khác để hỗ trợ vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này tương tự như sản phẩm cho vay token, và không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại quá nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt cho họ tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo một hợp đồng thông minh cho bất động sản được mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi mã thông báo như tài sản thế chấp cho khoản vay và thực hiện vay, hạn mức vay sẽ dựa trên giá trị của mã thông báo.
Sản phẩm thứ hai là tài chính thế chấp, sau khi người dùng mua bất động sản bằng thế chấp ngân hàng, họ có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ thế chấp ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay này cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là một mô hình tập trung và ngoại tuyến, thường thì khách hàng cần phải đến văn phòng và nộp các tài liệu về bất động sản. Việc áp dụng cách tiếp cận như Reinno có một số rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn mặc kệ và ngừng thanh toán khoản vay, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa thay vì là người cho vay, sẽ gặp khó khăn trong việc kiện cáo người vay. Reinno thực sự không sở hữu tài sản thế chấp; khoản vay về bản chất.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
Phân tích sâu về dự án RWA bất động sản: Lợi thế, rủi ro và hướng phát triển tương lai
Nghiên cứu dự án RWA bất động sản: Tình trạng hiện tại và triển vọng tương lai
Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, đã xuất hiện từ năm 2018, có nhiều điểm tương đồng với việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) vào thời điểm đó. Tuy nhiên, do khuôn khổ quy định không hoàn thiện và thiếu lợi thế về lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển một cách chín muồi.
Vào năm 2022, với việc lãi suất Mỹ được điều chỉnh tăng, lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu kho bạc Mỹ như là tài sản thực (RWA) ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành như MakerDAO, Compound và Aave, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens và thậm chí một số chính phủ, đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mục đích đa dạng hóa sản phẩm đầu tư bất động sản, mở rộng thị trường đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ tiến hành phân tích trường hợp các dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của chúng. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản được mã hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư khổng lồ. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2,66 nghìn tỷ USD.
Nhu cầu cốt lõi của thị trường bất động sản được token hóa là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và cải thiện tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các hình thức sản phẩm chính thường có ba loại:
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể 2).
Ngoài ra, việc token hóa bất động sản lên chuỗi cũng có tiềm năng tăng cường tính minh bạch của tài sản bất động sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và Tài sản thực bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, đều giảm hiệu quả rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, các quỹ REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, giữ nguyên mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, việc kiểm tra tài sản, vận hành, cũng như cấu trúc đầu tư của chúng trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt đã cung cấp một khung tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản gần đây, chúng tôi đã có một cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.
Phân tích trường hợp
Dưới đây chọn ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu để phân tích. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của họ chưa trải qua sự xác minh và kiểm tra thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho các nhà đầu tư lẻ thông qua blockchain Ethereum và Gnosis, chủ yếu trên Gnosis (.
RealT mua bất động sản nhà ở và mã hóa bất động sản đang nắm giữ theo quy định của Hoa Kỳ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của những bất động sản này được giao cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ các khoản phí, tiền thuê phát sinh từ những bất động sản này sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng họ về mặt pháp lý tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã đề cập, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác để quản lý bất động sản đang nắm giữ. Tuy nhiên, thỏa thuận này không yêu cầu RealT tham gia vào việc đầu tư vào các token bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ token bất động sản có thể nhận tiền thuê từ bất động sản đó hàng tháng, số tiền nhận được cần trừ đi khoảng 2.5% cho quỹ bảo trì và thường là khoảng 10% phí quản lý.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323.020 USD, giá mỗi token là 52,10 USD, tổng cộng phát hành 6.200 token. Bất động sản này tạo ra doanh thu thuê hàng tháng là 2.600 USD. Sau khi trừ đi tổng chi phí vận hành và quản lý là 622 USD, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1.978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm là 23.736 USD. Do đó, mỗi token nhận được 3,83 USD phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7,35%.
Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% token ra thị trường, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng khách hàng, và duy trì một mô hình gần như không rủi ro để vận hành. Cơ quan quản lý nhận 8% từ tiền thuê, và nhận phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí cho việc token hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm được lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa chúng ra thị trường.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu mặc dù giúp giảm thiểu rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty sẽ quá cao và trở nên không bền vững. RealT chọn các tổ chức quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một lượng lớn quyền sở hữu bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; vì quản lý kém sẽ có ảnh hưởng tiêu cực lớn đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá lớn, trước tiên điều này sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, thứ hai là các cổ đông nhỏ của bất động sản sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các nhà nắm giữ token đều mong đợi các cổ đông lớn có thể giám sát các tổ chức quản lý được thuê có hiệu quả và tận tâm. Mặt khác, nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá nhỏ, RealT có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn tổ chức quản lý một cách tận tâm và tích cực tham gia giám sát, điều này sẽ trở nên rất khó khăn cho nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ trong việc giám sát hiệu quả các tổ chức quản lý.
Xem mười token bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra số lượng người nắm giữ cho mỗi bất động sản. RealT phân chia bất động sản thành nhiều token với số lượng khác nhau để đảm bảo giá của mỗi token khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit và có khoảng 500 người nắm giữ token, trong đó có hai bất động sản có số lượng người nắm giữ vượt quá 1.000.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ và tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch được tra cứu từ địa chỉ ví trên mạng lưới chính Gnosis của RealT, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động giữa khoảng 2,5%-3% của tiền thuê, dựa trên chi phí duy trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu của nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bị bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc chỉ dẫn cụ thể, do đó lợi nhuận mà RealT thu được từ doanh thu tiền thuê là không thể xác định.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như một thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như một thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT còn thành lập Real Token LLC tại Delaware như một công ty mẹ cho một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập một loạt các LLC tương ứng cho mỗi bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC theo series sở hữu tài sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này được thiết kế để đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
![Gạch và khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trong thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(
) Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để phát triển các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua kiến trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, nhằm tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng của nó. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy thuộc vào tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, các nhà đầu tư có cơ hội đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế tăng hoặc giảm cho giá bất động sản trong khu vực.
Phương pháp này vì không có giao dịch bất động sản thực tế, đã giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực. Bạn cũng có thể nghi ngờ liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, nó là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được sự đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, và vì tính độc đáo của nó, việc đưa nó vào thảo luận về sự đa dạng sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL của nó là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số đã trưởng thành hơn. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai Parcl Point, Real Estate Royale và các chương trình thu hút người dùng khác. Mặc dù có những ưu thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ được sự quan tâm thị trường và thị phần tương đối thấp, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ điều này phần nào chứng minh rằng thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(
) Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng RWA bất động sản. Có công ty thông báo rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa tài sản và dựa vào đó để vay thế chấp. Cũng có các dự án hợp tác với các công ty khác để hỗ trợ vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này tương tự như sản phẩm cho vay token, và không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại quá nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt cho họ tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo một hợp đồng thông minh cho bất động sản được mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi mã thông báo như tài sản thế chấp cho khoản vay và thực hiện vay, hạn mức vay sẽ dựa trên giá trị của mã thông báo.
Sản phẩm thứ hai là tài chính thế chấp, sau khi người dùng mua bất động sản bằng thế chấp ngân hàng, họ có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ thế chấp ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay này cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là một mô hình tập trung và ngoại tuyến, thường thì khách hàng cần phải đến văn phòng và nộp các tài liệu về bất động sản. Việc áp dụng cách tiếp cận như Reinno có một số rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn mặc kệ và ngừng thanh toán khoản vay, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa thay vì là người cho vay, sẽ gặp khó khăn trong việc kiện cáo người vay. Reinno thực sự không sở hữu tài sản thế chấp; khoản vay về bản chất.