Nghiên cứu thị trường tài sản thế giới thực bất động sản(RWA)

Giới thiệu

Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trong thị trường tiền điện tử, ít nhất là từ năm 2018, khi đó việc tài sản hóa và phát hành token chứng khoán ( STO ) có những nét tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung pháp lý chưa trưởng thành và tiềm năng lợi nhuận không có lợi thế rõ ràng, nên những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.

Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt rõ rệt lãi suất cho vay stablecoin trong thị trường tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Kết quả là, các dự án DeFi nổi tiếng như MakerDAO, Compound và Aave, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, thậm chí một số chính phủ cũng bắt đầu khám phá RWA.

Trong hai năm qua, đã có một số dự án RWA bất động sản xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mục đích mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách, đa dạng hóa các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm rào cản gia nhập cho nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này thực hiện phân tích trường hợp cho các dự án này nhằm đánh giá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Vì các dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, nên cuộc thảo luận về các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp thị trường bất động sản token hóa

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt đến con số ấn tượng 1.3 nghìn tỷ đô la. Trong khi đó, giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ đô la.

Mục tiêu cốt lõi của việc token hóa thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:

1. quyền sở hữu bất động sản phân tán để huy động vốn.

Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể 2).

3. là bất động sản được token hóa làm tài sản thế chấp.

Ngoài ra, việc token hóa và tích hợp blockchain đã nâng cao tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) là các công ty sở hữu, vận hành hoặc cung cấp tài chính cho bất động sản tạo ra thu nhập. REIT cung cấp cơ hội đầu tư tương tự như quỹ tương hỗ, cho phép các nhà đầu tư bình thường kiếm được thu nhập dựa trên cổ tức và tổng lợi nhuận, đồng thời hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản trong khu vực. REIT và RWA bất động sản có những điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân tán, giảm thiểu rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, quy trình thẩm định tài sản nghiêm ngặt và cấu trúc đầu tư trong khung quy định chặt chẽ đã tạo ra một bản thiết kế vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.

Trong hai năm qua, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của các dự án RWA trong lĩnh vực bất động sản.

Thông thường, các dự án RWA bất động sản có các thuộc tính nêu trên. Sau khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, tôi phát hiện ra rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải các tình huống khác nhau trong hoạt động thực tế.

Nghiên cứu trường hợp

Trong chương này, tôi đã chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản và là những dự án phổ biến nhất trong lĩnh vực của chúng. Cần lưu ý rằng đây vẫn là những dự án giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa qua kiểm nghiệm và thử nghiệm trên thị trường lâu dài và rộng rãi.

RealT

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản lâu đời nhất trên thị trường, tập trung vào việc làm cho bất động sản nhà ở tại Mỹ có thể đầu tư thông qua Ethereum và Gnosis blockchain ( chủ yếu là Gnosis ).

RealT mua lại bất động sản nhà ở và token hóa các hợp đồng sở hữu tài sản theo quy định của Hoa Kỳ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của các tài sản này được ủy thác cho các cơ quan quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê phát sinh từ các tài sản cụ thể sẽ được phân phối cho những người nắm giữ token. Mặc dù RealT giám sát quá trình token hóa, nhưng họ về mặt pháp lý tách biệt với các công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty vi phạm hợp đồng, chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý công ty nắm giữ hợp đồng tài sản. Đáng chú ý là họ không bắt buộc phải đầu tư chung vào những tài sản mà họ đưa ra thị trường. Những người nắm giữ token của tài sản có thể nhận được một phần thu nhập từ tiền thuê hàng tháng, không bao gồm khoảng 2,5% dự trữ bảo trì và phí quản lý, phí quản lý thường khoảng 10% giá trị.

Lấy bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323.020 đô la Mỹ, giá mỗi token là 52,10 đô la Mỹ, tổng cộng phát hành 6.200 token. Tài sản này tạo ra doanh thu cho thuê hàng tháng là 2.600 đô la Mỹ. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 đô la Mỹ, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1.978 đô la Mỹ, doanh thu hàng năm là 23.736 đô la Mỹ. Do đó, mỗi token nhận được phân phối 3,83 đô la Mỹ, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7,35%.

Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% token, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng và duy trì một mô hình hoạt động gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê và phần còn lại của chi phí bảo trì, trong khi nền tảng đầu tư chỉ thu 2% cho việc token hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm một lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và đưa chúng ra thị trường để token hóa.

Tuy nhiên, mặc dù quyền sở hữu một phần đã thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng cũng mang lại những thách thức. Khi lợi ích tài chính của nhà đầu tư quá nhỏ, đến mức chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi. Một báo cáo đã giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn một cơ quan quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một lượng lớn quyền sở hữu bất động sản, họ có thể giảm chi phí đại lý; do đó, việc quản lý kém sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu cổ phần của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những người hưởng lợi không chính đáng. Những chủ sở hữu này có thể mong đợi có các cổ đông lớn để giám sát xem cơ quan quản lý được thuê có khả thi về mặt tài chính hay không. Mặt khác, nếu cổ phần của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực để lựa chọn đầy đủ các cơ quan quản lý hoặc tham gia vào quá trình giám sát, và nhiều nhà đầu tư khó có thể giám sát hiệu quả các cơ quan quản lý.

Tôi đã kiểm tra mười mã thông báo bán hết mới nhất trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm số lượng người sở hữu mỗi tài sản.

Như biểu đồ cho thấy, RealT phân chia bất động sản thành một số lượng token khác nhau, làm cho giá của mỗi token khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ token, và có hai bất động sản có hơn 1,000 người nắm giữ. Bây giờ, kết hợp điều này với số lượng token của mỗi người nắm giữ để hiểu rõ hơn về phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ, và nâng cao tính thanh khoản của thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu giao dịch của ví RealT ( Địa chỉ ví Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT đã thanh toán tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng thay đổi dựa trên chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với thu nhập nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không cần tham gia vào đầu tư bất động sản, cũng không có quy định nào về mức độ tham gia của nó hoặc hướng dẫn ( Nếu chọn đầu tư, ) thì thu nhập từ tiền thuê mà RealT nhận được vẫn chưa được công bố.

Xét từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như một thực thể điều hành cho dự án RealT. Ngoài ra, RealT đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa các quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các tài sản thông qua việc ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thiết lập một Series LLC tương ứng cho mỗi tài sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi Series LLC sở hữu một tài sản cụ thể và các token tương ứng. Cấu trúc này được thiết kế để đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.

Parcl

Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch xu hướng giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp, sử dụng kiến trúc AMM. Parcl giới thiệu Parcl Labs Price Feed, tạo chỉ số cho bất động sản ở khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy thuộc vào tần suất giao dịch của tài sản. Sau khi tạo chỉ số, nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ về giá trị bất động sản, có thể mua dài hoặc bán khống giá bất động sản.

Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì hoạt động của nền tảng không liên quan đến bất động sản thực. Một số người có thể đặt câu hỏi liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn nêu trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, đã nhận được đầu tư từ Coinbase, Solana Ventures, DragonFly và nhiều tên tuổi lớn khác trong ngành. Việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa của RWA bất động sản là hợp lý.

Mạng thử nghiệm của Parcl đã ra mắt trên Solana vào tháng 5 năm 2022, với TVL hiện tại là 16 triệu USD. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

Sản phẩm của Parcl được đơn giản hóa và phát triển nhanh chóng. Parcl Labs Price Feed và thị trường chỉ số được thiết kế tốt, dễ sử dụng.

Về mặt hoạt động, đội ngũ Parcl đã tích cực giới thiệu các dự án thu hút người dùng như Parcl Point và Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ hình ảnh thị trường tương đối khiêm tốn, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ thị trường vẫn chưa sẵn sàng để chấp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno

Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng token hóa bất động sản làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Ripple đã công bố vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số ngân hàng trung ương của họ đang nỗ lực theo hướng này. MakerDAO đã tích hợp với RobinLand, hỗ trợ các khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản đã được token hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, mặc dù dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như sản phẩm cho vay token, và không làm tăng đáng kể tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản.

Reinno là một dự án bị bỏ rơi được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm đáng chú ý liên quan đến bất động sản RWA.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản token hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần huy động vốn, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty con mục đích đặc biệt ( tại Delaware cho giao dịch, còn được gọi là SPV, là công ty con được tạo ra bởi công ty mẹ, nhằm cách ly rủi ro tài chính. Nó hoạt động như một công ty độc lập.