Khám Phá Mã Hóa Kỹ Thuật Số Tài Sản Thực: Nghiên Cứu Thị Trường Bất Động Sản RWA

Giới thiệu

Khái niệm mã hóa kỹ thuật số tài sản thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trong thị trường tiền điện tử, đã xuất hiện từ năm 2018 với các nỗ lực mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) tương tự với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khuôn khổ quy định chưa trưởng thành và lợi nhuận tiềm năng không có ưu thế rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.

Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trên thị trường tiền điện tử. Do đó, việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Kết quả là, một số dự án DeFi nổi tiếng cũng như các tổ chức tài chính truyền thống và thậm chí một số chính phủ bắt đầu khám phá RWA.

Trong hai năm qua, đã xuất hiện nhiều dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách khác nhau, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này thực hiện phân tích trường hợp cho các dự án như vậy để phân tích ưu nhược điểm của thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản tại Bắc Mỹ, các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Dữ liệu nghiên cứu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ lên tới 1,3 nghìn tỷ USD. Trong khi đó, giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.

Mục tiêu cốt lõi của mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, tăng tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Những sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:

1. phân quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn.

2. sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.

3. mã hóa kỹ thuật số bất động sản như tài sản thế chấp.

Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số và tích hợp blockchain đã nâng cao tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.

Nếu bạn quen thuộc với quỹ đầu tư bất động sản (REIT), tức là các công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho bất động sản sinh lời, bạn sẽ nhận thấy rằng REIT và RWA bất động sản có những điểm tương đồng trong việc cung cấp một số cơ hội đầu tư bất động sản, giảm bớt rào cản đầu tư và nâng cao tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Dù vậy, quy trình kiểm tra tài sản nghiêm ngặt của chúng và cấu trúc đầu tư dưới khung quản lý nghiêm ngặt đã cung cấp một kế hoạch vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.

Trong hai năm qua, qua hoạt động của các dự án RWA về bất động sản, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của nó.

Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những thuộc tính nêu trên. Sau khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, tôi nhận thấy do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải tình huống khác nhau trong thực tế vận hành.

Nghiên cứu tình huống

Trong chương này, tôi đã chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản, và đều rất phổ biến trong lĩnh vực của chúng. Đáng chú ý là, đây vẫn là những dự án giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng vẫn chưa trải qua xác thực và kiểm tra thị trường lâu dài và rộng rãi.

‣RealT

RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản nhà ở Mỹ chủ yếu trên chuỗi khối Gnosis thông qua Ethereum và Gnosis (.

RealT mua lại bất động sản nhà ở và mã hóa kỹ thuật số các quyền sở hữu tài sản theo quy định của Mỹ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của các tài sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê phát sinh từ các tài sản cụ thể sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu Token. Mặc dù RealT giám sát quá trình mã hóa kỹ thuật số, nhưng họ về mặt pháp lý là tách biệt với công ty sở hữu tài sản bất động sản. Theo thông tin trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm, chủ sở hữu Token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý công ty nắm giữ quyền sở hữu tài sản. Cần lưu ý rằng họ không bắt buộc phải đầu tư chung vào các tài sản mà họ đưa ra thị trường. Các chủ sở hữu Token tài sản có thể nhận được một phần thu nhập tiền thuê tài sản hàng tháng, không bao gồm khoảng 2,5% tiền dự trữ bảo trì và phí quản lý, phí quản lý thường khoảng 10% giá trị.

Lấy ví dụ về tài sản này tại Montgomery, tổng giá trị của bất động sản mã hóa kỹ thuật số là 323,020 đô la, giá mỗi Token là 52.10 đô la, tổng cộng phát hành 6,200 Token. Tài sản này tạo ra doanh thu từ tiền thuê hàng tháng là 2,600 đô la. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 đô la, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la, thu nhập hàng năm là 23,736 đô la. Do đó, mỗi Token nhận được phân phối 3.83 đô la, tỷ lệ lợi suất hàng năm là 7.35%.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% Token, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư chung với khách hàng, duy trì một mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% tiền thuê nhà và phần còn lại của phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% để mã hóa kỹ thuật số bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Bằng cách này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm rất nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng ra thị trường dưới dạng mã hóa.

Tuy nhiên, mặc dù quyền sở hữu một phần đã thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nó cũng mang lại những thách thức. Vấn đề xảy ra khi lợi ích tài chính của các nhà đầu tư quá nhỏ đến mức chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi. Báo cáo của Lawrence Swinkels giải thích về xung đột lợi ích giữa những người nắm giữ mã hóa bất động sản và RealT. RealT chọn một cơ quan quản lý để quản lý các tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT sở hữu một phần lớn tài sản, họ có thể giảm chi phí đại diện; do đó, việc quản lý không hiệu quả có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của mã hóa, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những người hưởng lợi không chính đáng. Những chủ sở hữu này có thể mong đợi các cổ đông lớn hơn có thể giám sát liệu cơ quan quản lý được thuê có khả thi về tài chính hay không. Mặt khác, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực để lựa chọn cơ quan quản lý một cách đầy đủ hoặc tham gia vào quá trình giám sát, và nhiều nhà đầu tư cũng gặp khó khăn trong việc giám sát hiệu quả các cơ quan quản lý.

Tôi đã xem mười Token đã bán hết gần đây trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm số lượng người sở hữu mỗi bất động sản.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Như hình biểu đồ cho thấy, RealT phân chia bất động sản thành một số lượng token khác nhau, với mỗi token có giá khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, khoảng có 500 người nắm giữ token, và có hơn 1.000 người nắm giữ cho hai bất động sản. Bây giờ, kết hợp điều này với số lượng token mà mỗi người nắm giữ, có thể hiểu được phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư chưa đến 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nhất định trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản hướng đến các nhà đầu tư nhỏ, tăng cường tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví Gnosis 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402) của RealT với ví (, RealT đã trả khoảng 6 triệu USD tiền thuê tổng cộng. Phí nền tảng dao động theo các chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2,5%-3% của tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, và nếu chọn đầu tư, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc hướng dẫn cụ thể, doanh thu mà RealT nhận được từ thu nhập tiền thuê vẫn chưa được tiết lộ.

Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại bang Delaware như là thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như một thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT đã thành lập Real Token LLC tại bang Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục tiêu chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia vào việc đầu tư tất cả các bất động sản bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thiết lập các LLC theo series tương ứng cho mỗi bất động sản được đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC theo series sở hữu một bất động sản cụ thể và các token tương ứng. Cấu trúc này được thiết kế để đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.

‣Parcl

Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được sự mở rộng vĩnh viễn của tài sản tổng hợp, sử dụng cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu việc cung cấp giá từ Parcl Labs, tạo ra các chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch tài sản. Sau khi tạo ra chỉ số, các nhà đầu tư có cơ hội để đầu cơ giá trị bất động sản, có khả năng thực hiện các vị thế mua và bán trên giá bất động sản.

Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì trong quá trình vận hành của nền tảng không có bất động sản thực tế nào liên quan. Có thể có người đặt câu hỏi liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được đầu tư từ một số tổ chức đầu tư nổi tiếng trong ngành. Việc bao gồm nó trong cuộc thảo luận là hợp lý, có thể thể hiện sự đa dạng của khả năng RWA bất động sản.

Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Sản phẩm của Parcl được đơn giản hóa và phát triển nhanh chóng. Giá cung cấp của Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số được thực hiện tốt, dễ sử dụng.

Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl đã tích cực giới thiệu các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point và Real Estate Royale. Dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ hình ảnh thị trường tương đối khiêm tốn, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ thị trường vẫn chưa sẵn sàng cho các sản phẩm chỉ số bất động sản.

‣Reinno

Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng mã hóa kỹ thuật số bất động sản làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Ripple đã thông báo vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang nỗ lực theo hướng này. MakerDAO đã hợp tác với RobinLand để hỗ trợ các khoản vay có tài sản thế chấp là bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các mã thông báo mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như sản phẩm cho vay mã thông báo và không tăng đáng kể tính thanh khoản vốn của chủ sở hữu bất động sản.

Reinno là một dự án đã ngừng hoạt động vào năm 2022, được ra mắt vào năm 2020. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm đáng chú ý liên quan đến bất động sản RWA.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt ) tại Delaware cho giao dịch, còn gọi là SPV, là công ty con được thành lập bởi công ty mẹ để cách ly rủi ro tài chính. Với tư cách là một công ty độc lập, vị thế pháp lý của nó bảo đảm nghĩa vụ của nó ngay cả trong trường hợp công ty mẹ phá sản. Do đó, công ty mục đích đặc biệt đôi khi được gọi là thực thể cách ly phá sản. Tại Hoa Kỳ, SPV thường tương đương với LLC (. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho mã hóa kỹ thuật số bất động sản.