Цинань 3.0 схвалено》додано 5 нових умов для «збагачення», Ци Веньчже закликає: дурень, проблема в ціні на житло

Урядовий виконавчий орган сьогодні затвердив план «Qing An 3.0»; додано 5 умов, зокрема виключення за доходами, вікові обмеження при кредитуванні, верхні межі вартості житла та додаткові виплати для молодят і сімей з дітьми. На це протягом 9 років закладено приблизно 42,255 млрд юанів.
(Передумови: «Новий Qing An 2.0 скоро»: державні банкіри кидають три пропозиції — субсидії з відсоткової ставки та пільговий період або зниження)
(Додаткова довідка: «Новий Qing An» послабив на 1000 млрд — що, ціни на житло на Тайвані продовжать зростати? Експерти попереджають покупців першого житла бути обережними з «солодкою пасткою»)

Зміст статті

Перемикач

• 5 великих нових умов — одним поглядом
• Як намалювати новий поріг для виключення за доходами та обмеження за віком
• Хвиля заперечень: від «проблема — це ціна на житло» до «обмеження створення сім’ї»
• Як дивиться ринок: розумно, але важко відтворити купівельний ентузіазм

Засідання виконавчого органу сьогодні (16) ухвалило через «план Qing An 3.0». На основі Qing An 2.0 додано 5 нових обмежень щодо відповідності, які повністю окреслюють нові «стелі» — від віку для подачі заявки на кредит до загальної вартості житла, що оформлюється.

За оцінками Міністерства фінансів, у майбутні 9 років на цю політику буде спрямовано близько 42,255 млрд юанів, з яких державні субсидії становитимуть 27,271 млрд юанів. Але щойно план був затверджений менш ніж півдня, опозиція та науковці з ринку нерухомості вже хором поставили під сумнів: уряд одночасно проголошує «виключення за доходами», але водночас обмежує вік і встановлює ціну — то чи справді Qing An поверне первісний задум «допомогти сім’ям, які купують перше житло для проживання, щоб було доступно», чи знову політичні субсидії наздоганятимуть зростання цін на житло?

Після запуску Qing An у 2023 році його постійно звинувачували в тому, що він є рушієм зростання цін на житло; нині чинний план завершується наприкінці липня, а Qing An 3.0 вважають наступною версією. Відповідь, яку цього разу передав урядовий виконавчий орган, полягає в тому, щоб звузити об’єкти субсидій з «усіх покупців першого житла» до «більш точної цільової групи».

5 великих нових умов — одним поглядом

Порівняно з Qing An 2.0, Qing An 3.0 додає 5 умов:

• Вік і термін: строк кредитування залишається максимально 40 років, але під час подачі заявки позичальник має бути молодшим за 50 років; і «сума віку на момент подачі + термін кредитування, що схвалюється» не повинна перевищувати 80. Тобто чим старша особа, тим коротший термін, на який вона зможе отримати кредит.
• Виключення за доходами: сукупний річний дохід позичальника (особисто) не може перевищувати 2 млн юанів; у разі перевищення він автоматично потрапляє поза сферою дії пільг Qing An.
• Обмеження загальної вартості житла: для Тайбею — не більше 35 млн юанів; для Нового Тайбею та повіту/міста Сіньчжу — не більше 25 млн юанів; для інших міст і повітів верхня межа — 20 млн юанів.
• Додаткові пільги для сімей молодят і з дітьми: для сімей, які одружилися — протягом 2 років після шлюбу — максимально можна підвищити ліміт кредиту до 12 млн юанів; для сімей із неповнолітніми дітьми — ще вище, до 15 млн юанів.
• Продовження субсидій з відсотків, але зі спаданням: усі нові й чинні позичальники Qing An можуть отримати повну субсидію з відсотків протягом 3 років. Після цього поточна пільгова ставка становить 1,775% (банк зменшує на півпункту, а уряд додатково субсидує ще на 1,5 пункту). Починаючи з наступного дня після завершення 3 років, субсидія щороку зменшується на півпункту; після завершення строку субсидії ставка за кредитом відновлюється до первісної.

Щодо 7 умов Qing An 2.0, усі вони повністю зберігаються: особа має бути повнолітньою, і в неї та її/його дружини/чоловіка, а також неповнолітніх дітей не має бути власного житла; потрібно проживати (самозаймати) та підписати декларацію про самозайняття; максимальний ліміт кредиту — 10 млн юанів; максимальний коефіцієнт фінансування — 8/10; пільговий період — максимум 5 років; максимальний термін кредитування — 40 років; і «лише один раз у житті» — обмеження на кредитування один раз.

Іншими словами, Qing An 3.0 не зачіпає ліміт, коефіцієнт фінансування чи пільговий період як ключові пільги, а натомість заново проводить межу в питанні «хто має право на відповідність».

Як намалювати новий поріг для виключення за доходами та обмеження за віком

За оцінками Міністерства фінансів, у період з 1 серпня 2026 року до 31 липня 2035 року — 9 років — загальні витрати Qing An 3.0 становитимуть близько 42,255 млрд юанів, з яких приблизно 27,271 млрд юанів припадає на частину державних субсидій; вона надалі фінансуватиметься за рахунок житлового фонду Міністерства внутрішніх справ.

З точки зору розрахункового сценарію: для позичальника з кредитом 10 млн юанів сумарна вигода за 6 років становитиме 225 000 юанів; для молодих сімей, що беруть кредит на 12 млн юанів, вигода за 6 років — 270 000 юанів; для сімей з дітьми, якщо кредит 15 млн юанів — вигода може сягнути 337 500 юанів за 6 років. Субсидії явно зміщуються в бік тих, хто «одружується, народжує й сам проживає».

Якщо розкласти на складові 5 нових умов, то по суті це три стріли, спрямовані одночасно в питання «кому саме дістаються пільги Qing An».

• Перша стріла — виключення за доходами: тих, хто має зарплату/дохід понад 2 млн юанів на рік, відсікають
• Друга стріла — обмеження за віком: сума віку на момент подачі заявки та терміну кредитування, що схвалюється, має не перевищувати 80; для тих, хто наближається до 50 років і подає заявку, термін кредиту буде скорочено, а тиск щомісячних платежів відповідно зросте
• Третя стріла — обмеження загальної вартості житла: пороги 35 млн юанів для Тайбею, 25 млн юанів для Нового Тайбею та Сіньчжу, і 20 млн юанів для інших міст/повітів напряму відсікають частину елітного житла в «ядрових» районах від пільг

Хвиля заперечень: від «проблема — це ціна на житло» до «обмеження створення сім’ї»

Щойно план було затверджено, критика вже підоспіла. Ексголова Партії людей Тайваню (民眾黨) Ке Веньчже прямо заявив: «Бовдура, проблема — це ціна на житло», вважаючи, що потрібно вирішувати саме проблему ціни, а не продовжувати робити акценти на нюансах умов кредитування; Міністерство фінансів відповіло, що керуватиме банками, аби ті якісно забезпечували контроль кредитування.

Голова Партії людей Тайваню Хуан Гоцан також висунув числові заперечення: після запуску нового Qing An ціни на житло безперервно зростають. Приріст з 3 кварталу 2023 року до 4 кварталу 2025 року сягає 18%. З цього випливає, що певною мірою урядові субсидії для кредитного ліміту підштовхнули хвилю зростання.

Експерт з тенденцій ринку нерухомості Лі Туньжунь критикує: хоча Qing An 3.0 має більш суворі умови, ніж 2.0, загальна ідея вже перетворилася з «безпечного створення сім’ї» на проєкт «обмеження створення сім’ї», і все ще не повернулася по-справжньому до суті політики «допомога покупцям першого житла для самозайняття».

Він додатково висунув сім великих хибних уявлень і шість пропозицій, ставлячи під сумнів, що, коли уряд застосовує поетапні обмеження за віком, доходом і загальною вартістю житла, це може зрештою нашкодити частині сімей, які реально мають потребу в самозайнятті, але опиняються буквально на межі порогів.

Ще один ризик, який легко не помітити, — розрив, що виникає при одночасному розгляді порогу загальної вартості житла для Тайбею та стандартів виключення за доходами. Якщо взяти верхню межу вартості в Тайбеї 35 млн юанів у поєднанні з кредитуванням під 8/10, сума кредиту часто наближається до 10 млн юанів; і якщо річний дохід позичальника якраз «впритул» біля 2 млн юанів, щомісячне навантаження з основного боргу та відсотків усе ще буде досить важким. Коли субсидія зменшується, може з’явитися ризик «відсічі» — «можна потягнути початковий внесок, але не можна тягнути іпотеку».

Сім’ї молодят і батьків з дітьми можуть отримати вищі ліміти — 12 млн юанів і навіть 15 млн юанів, але чим більший ліміт, тим більші й основний борг та відсотки, які потрібно нести.

Як дивиться ринок: розумно, але важко відтворити купівельний ентузіазм

У порівнянні з різкою критикою опозиції та науковців, оцінки гравців «на передовій» у сфері нерухомості є відносно стримані. Спеціаліст-проєктний менеджер відділу досліджень нерухомості компанії «Сіньї Фан’ю» (信義房屋) Цен Цзіньдє зазначив: напрям змін у Qing An 3.0 є обґрунтованим, але він не стимулюватиме ринок; важко знову, як у 2023 році під час запуску нового Qing An, викликати хвилю купівельного ажіотажу. Також деякі експерти з ринку прямо кажуть: Qing An 3.0 «важко повторити ефект зростання купівельного попиту».

У галузі девелоперів і посередників ринку нерухомості загалом вважають, що цього разу субсидії точніше повертаються до жорсткої (непоступливої) потреби, лишаючи ресурси тим, хто справді хоче сам проживати й створювати сім’ю.

Якщо дивитися ширше на загальний фон, логіка дизайну політики нового Qing An фактично рухалася в цьому напрямі поступово. Коли її вперше запустили в 2023 році, ключова мета була «вирішити проблему, коли не купити житло» — ліміт, коефіцієнт фінансування та пільговий період повністю послабили; а з 2.0 та 3.0 фокус змістився на «концентрацію на тих, кому потрібна допомога найбільше» — через виключення за доходами, обмеження за віком та додаткові пільги для молодят і сімей з дітьми ресурси спрямовуються на сім’ї, що самі проживають.

Додатково, протягом останніх двох років НБУ/Центральний банк посилено застосовував вибірковий кредитний контроль, а банки продовжували обмежувати рівень іпотечного кредитування — і купівельний настрій на ринку й так уже пригас. Qing An 3.0 радше виглядає як коригування цільової групи в межах уже сформованої тенденції до охолодження, а не як повторне запалення хвилі бажання купувати житло.

Для сімей, які планують подати заявку як покупці першого житла, а також для молодят і сімей з дітьми: після запуску Qing An 3.0 справжнє завдання — не поспішати рахувати «скільки можна позичити», а спершу перевірити, чи потрапляють вони в межі трьох порогів — за доходом, віком і загальною вартістю — а потім оцінити довгостроковий тиск щомісячних виплат, який зростатиме після завершення строку субсидії. Адже низька ставка діє лише 3 роки, тоді як іпотека — це зобов’язання, яке часто триває 30 або 40 років.