Тайванський забудовник — диво! Після підписання контракту він передумав, «повернув лише завдаток», але продав іншій особі; суд присудив компенсацію в 28,22 млн юанів.

Тайванська жінка на прізвище Цзен домовилася про купівлю квартири за 18,1 млн юанів у компанії Jingcheng Construction, спочатку сплатила завдаток у 100 тис. юанів і підписала попередню угоду, але забудовник потім передумав, запропонувавши лише повернути 120 тис. юанів. Судова тяганина тривала понад три роки, забудовник перепродав ту саму квартиру за 46,22 млн юанів, і Тайванський суд міста Цяотоу врешті-решт визнав провину забудовника, наказавши відшкодувати втрачену вигоду та завдаток на загальну суму 28,22 млн нових тайванських доларів.

(Передісторія: Серія збанкрутілих будинків! Забудовник у місті Цзяї зник, 24 млн юанів першого внеску пішли водою, які прогалини в системі передпродажу в Тайвані?) (Додаткова довідка: Обсяг угод на ринку нерухомості Тайваню в першому кварталі досяг третього найнижчого рівня в історії! Агент прямо каже "ціни на житло більше не злетять")

Зміст

Перемикач

• Умови в попередньому замовленні забудовника
• Суд розрахував "втрачену різницю в ціні"
• Заробивши 28 млн, врешті-решт довелося все повернути

Ключові моменти

• Жінка на прізвище Цзен домовилася про купівлю житла за 18,1 млн юанів, сплатила завдаток у 100 тис. юанів, але забудовник передумав.
• Під час судового процесу забудовник перепродав ту саму квартиру, ціна різко зросла до 46,22 млн юанів.
• Суд постановив, що Jingcheng Construction має відшкодувати втрачену вигоду, включаючи завдаток, на загальну суму 28,22 млн юанів.

Коли різниця в ціні однієї квартири сягає понад 28 млн юанів, чи обере забудовник продаж за договором чи передумає? Jingcheng Construction обрала останнє.

Згідно з цивільним рішенням № 159 Тайванського суду міста Цяотоу за 112 рік (справа про значні позови), історія починається з "попередньої угоди" (попереднього замовлення). Жінка на прізвище Цзен придивилася до нової квартири від Jingcheng Construction, сторони домовилися про загальну ціну 18,1 млн юанів (включно з паркомісцем), жінка сплатила завдаток у 100 тис. юанів, підписала попередню угоду та готувалася до офіційного підписання договору.

Несподівано забудовник передумав. Jingcheng Construction, ймовірно, вважав, що продав занадто дешево, і відмовився виконувати основний договір, лише запропонувавши повернути 100 тис. юанів завдатку плюс 20 тис. юанів. Жінка на прізвище Цзен не погодилася і одразу подала до суду. Ця судова тяганина тривала понад три роки.

Умови в попередньому замовленні забудовника

У суді Jingcheng Construction стверджував, що в попередньому замовленні чітко було написано "ця ціна потребує схвалення компанії, інакше сплачена сума буде повернута без відсотків", "ця ціна потребує схвалення компанії для продажу, у разі незгоди сума буде повернута без відсотків, і угода буде анульована без умов". Забудовник заявляв, що компанія має остаточне право на продаж, тому відмова була правомірною.

Юридично попередня угода — це договір про "намір у майбутньому підписати офіційний договір купівлі-продажу", що відрізняється від основного договору (офіційного договору купівлі-продажу). Простими словами, підписання попередньої угоди не означає, що забудовник має 100% можливості передумати; якщо попередня угода порушується і основний договір не підписується, це також має наслідки.

Суд дивився не на дрібний шрифт у попередньому замовленні, а на суть. Оскільки Jingcheng Construction отримав завдаток і підписав попередню угоду, він взяв на себе зобов'язання укласти основний договір; те, що забудовник сам перепродав квартиру, зробивши виконання договору неможливим, є провиною забудовника.

Перша та друга інстанції суду визнали жінку на прізвище Цзен переможцем, але забудовник подав апеляцію. Оскільки судовий процес ще не завершився, забудовник продав квартиру за вищою ціною, фактично надавши доказ того, що "справді продав занадто дешево спочатку".

Суд розрахував "втрачену різницю в ціні"

Збитки жінки на прізвище Цзен полягали не в 100 тис. юанів завдатку, а в "втраченій вигоді". Тобто відшкодування збитків за цивільним правом включає не лише фактичні збитки, а й неотримані прибутки.

Сторона жінки на прізвище Цзен безпосередньо використала ціну, за якою забудовник сам продав квартиру, як доказ ринкової вартості. Під час судового процесу Jingcheng Construction продав ту саму квартиру з паркомісцем іншій особі за 44,52 млн плюс 1,7 млн, загалом 46,22 млн юанів. Віднявши спочатку узгоджену ціну 18,1 млн юанів, різниця склала 28,12 млн юанів, що стало втраченою вигодою жінки.

Зазвичай люди думають, що якщо забудовник передумає, то максимум поверне подвійний завдаток. Але суд безпосередньо розрахував втрачену вигоду, яка майже в 30 разів перевищувала завдаток.

Додавши сплачений завдаток у 100 тис. юанів, Jingcheng Construction мав виплатити жінці на прізвище Цзен 28,22 млн нових тайванських доларів, а також від 17 липня 113 року до дати погашення нараховувати відсотки за ставкою 5% річних. Судові витрати також повністю покладалися на забудовника. (Жінка на прізвище Цзен могла подати заяву про тимчасове виконання, надавши забезпечення в розмірі 9,41 млн юанів, а Jingcheng Construction мав надати повне забезпечення в 28,22 млн юанів, щоб уникнути тимчасового виконання.)

Заробивши 28 млн, врешті-решт довелося все повернути

Jingcheng Construction спочатку розраховував на різницю лише в 20 тис. юанів. Щоб заощадити ці 20 тис., забудовник ризикнув судитися, і в результаті отримав рішення про виплату 28,12 млн юанів втраченої вигоди плюс 100 тис. завдатку. Різниця, зароблена від продажу іншій особі, була майже повністю повернута, плюс витрати на трирічну судову тяганину.

Це дуже особлива цивільна справа про нерухомість. Якби забудовник не продав це майно під час судового процесу, результат міг би бути іншим.

Поширені запитання

Чи законно, що забудовник після підписання договору передумав і просто повертає завдаток?

Не обов'язково. Суд визнав, що забудовник мав зобов'язання підписати основний договір, і якщо через провину забудовника договір не виконано, жінка може вимагати відшкодування втраченої вигоди, а не лише повернення завдатку; у цій справі забудовник був зобов'язаний виплатити 28,22 млн юанів.

Що таке "втрачена вигода"?

Втрачена вигода — це вид відшкодування збитків за цивільним правом, який позначає прибуток, який можна було отримати, але не отримали. Суд взяв ціну перепродажу в 46,22 млн юанів як ринкову вартість, відняв спочатку узгоджену ціну в 18,1 млн юанів і розрахував 28,12 млн юанів.