Купівля будинку без оренди — це або споживання, або азартні ігри

У коментарях до попередньої статті про співвідношення оренди та продажу я помітив, що багато хто все ще не розуміє, дивляться на будинки очима минулого, тому я хочу детальніше пояснити.

Правильне використання будинку має лише два варіанти, два! Один — споживання, тобто проживання, кожен рік рахуєш витрати на використання, як з машиною: скільки носиш капелюхів, стільки й маєш. За приблизно 1–2% зношення на рік, скільки можеш собі дозволити — стільки й купуєш за такою загальною ціною;

Інший — інвестиція, тобто оренда. Якщо не здаєш в оренду і просто тримаєш, очікуючи зростання — це вже не інвестиція, а азартна гра, і досить погана, бо очікувана вартість зазвичай негативна — будинок з часом стає старшим, а акції, золото, біткоїн і подібне, навіть якщо вони не генерують грошовий потік, все одно залежать від того, що хтось купить їх за вищою ціною. Але при цьому сам об’єкт не обов’язково старіє з часом. Не можна сказати, що через десятки років, навіть якщо ціна нових будинків у тому ж районі не змінюється або зростає, старий будинок можна продати лише за зниженою ціною — він схожий на зіпсовану рибу або фрукти, його важко використовувати як довгостроковий актив для захисту від інфляції.

Звісно, є думка, що у центрі міста завжди буде мало вільної землі, навіть якщо будинок старіє, адже центр — обмежений. Але це добре: за минулі 20 років циклу буму, крім кількох періодів «неправильного співвідношення між попитом і пропозицією», це був лише азарт — ціни мали б вже знизитися, а не зростати так високо. Це відрив від реальності китайського суспільства, де багатство і бідність мають свої межі. Це викривлений і недосконалий ринок, накручений урядом, що створює штучний бум — і ти не повинен був знати наперед, що уряд не дозволить ціновому зниженню. Тому, крім тих, хто заробляв на початкових етапах урбанізації і мав можливості, інші, хто отримав прибуток через кредитне левердж, граючи на підвищенні цін, — це все випадковість. Навіть у 2016 році говорили: «Не пожалкуєте, що не купили будинок», — але це лише приклад того, як люди приймають малоймовірний виграш у азартних іграх за свою інвестиційну здатність.

Ще один приклад — центральна частина міста. Чому будинки там, що старіють, все ще продаються за високими цінами? Не тому, що люди люблять старі будинки, а тому, що вони вірять у постійний успіх у здогадках щодо знесення та реконструкції. Після зносу будинок стає новим, можна збільшити площу, отримати вигоду, тому люди звикли не знижувати ціну за старі будинки (навіть додавати ціну за дуже старі центральні), і це просто вдача. Але насправді, очікування зносу — це азарт, а не інвестиція. Після завершення великих реконструкцій і забудов, старий будинок стає непотрібним і дешевим, незалежно від району. Більшість міст за останні 20 років пережили міграцію та перерозподіл центру, і так званий «ключовий район» — це лише ставка на те, що він не зміниться протягом 10-20 років або до моменту продажу.

Отже, єдине, що робить будинок «розумною інвестицією», — це здача в оренду. При цьому орендна ставка має перевищувати витрати на утримання і амортизацію, а якщо купуєш у кредит — ще й відсотки по кредиту, розподілені на рік. Якщо це покриває витрати і перевищує безризикову ставку — це вигідна інвестиція, інакше — провальна.

Щодо ринкової вартості будинку після врахування амортизації — чи зросте вона чи знизиться — це вже справа випадку. Крім того, що ти можеш оцінити за допомогою досвіду і розуміння поточного цінового циклу і економічного стану, важливі фактори — політика, стан регіону, міграція населення, розвиток інфраструктури, збереження населення і промисловості — ці змінні ти не можеш передбачити заздалегідь. Це не залежить від твоїх «очей» і «інтуїції» так сильно, як здається.

Багато хто вважає, що інвестує у нерухомість, але насправді просто грає в азартні ігри. Хіба що ти вкладаєш лише невелику частину активів у нерухомість для диверсифікації ризиків і підвищення стійкості портфеля — майже ніколи багатії не тримають основну частину своїх активів у нерухомості.

Як відрізнити інвестицію від азартної гри? Твій портфель має мати принаймні один базовий принцип — він має бути завжди зростаючим, незалежно від будь-яких змін. Навіть якщо всі інші фактори йдуть не так, як ти планував, і твоя удача дуже погана, це лише збільшить час до отримання прибутку, але не призведе до збитків. Це і є справжня інвестиція, інакше — азартна гра.