Нещодавно я побачив набір даних про ціни на нерухомість у В'єтнамі, що заслуговує на увагу. Співвідношення ціни житла до доходу у Ханої вже сягнуло 27,7 разів, цей рівень є найвищим з 2016-2017 років і продовжує зростати.

Чесно кажучи, ця цифра дійсно викликає тривогу. Здатність покупців погашати кредити явно знижується, але ціни на нерухомість не зупиняються. Логіка тут досить ясна — пропозиція в центрі міста та в районах з добре розвиненою інфраструктурою завжди була обмеженою, а після періоду жорсткої кредитної політики 2022-2023 років капітал знову повертається у нерухомість, особливо у чисті за правовим статусом квартири, які знову стають улюбленим активом для сімейних портфелів. Земля, будівництво, вартість фінансування — все зростає, нові об'єкти дорожчають, а вторинний ринок слідує за цим.

Ось цікаве порівняння. Співвідношення ціни до доходу у В'єтнамі та Китаї здається схожим, обидва близько 27-28 разів, але структура ринків дуже різна. У Китаї з 2022 року населення зменшується, надлишок житла — серйозна проблема, щорічно здається близько 4 мільйонів квартир, а криза фактично полягає у перенасиченості пропозиції та високому кредитуванні. А у В'єтнамі? Населення ще зростає, рівень урбанізації лише 45%, що значно нижче за 65-67% у Китаї, тобто реальний попит на житло ще має великий потенціал. Щорічно здається близько 100 тисяч квартир, але дефіцит становить близько 300 тисяч, головним чином через нестачу звичайного житла та соціального житла.

Тому ризики на ринку нерухомості у В'єтнамі відрізняються від китайських. У короткостроковій перспективі швидке зростання співвідношення ціни до доходу справді викликає занепокоєння — ускладнюється доступ до купівлі житла, знижується дохідність оренди, а диференціація між різними проектами та районами посилюється. Але поточне кредитне середовище набагато обережніше, ніж у 2016-2017 роках, а правова база стала жорсткішою, що свідчить про те, що ризики більш структурні, локальні, а не масовий ринковий бульбашковий сплеск.

Для покупців, що купують для себе, зараз справді важко придбати житло, але програми соціального житла та плани переселення населення у передмістя мають потенціал частково зменшити тиск. Для інвесторів потрібно бути більш обережними — структура грошового потоку у нерухомості змінюється, очікування капітального зростання значно знизилися, і вже не можна застосовувати старі логіки для оцінки.

Ринок нерухомості у В'єтнамі вже перейшов від стадії накопичення до циклу більш високих оцінок. Хоча індекс HPR близький до рівнів перед кризою у Китаї, наразі у В'єтнамі ще немає структурних умов для виникнення бульбашки, головне — різниця у попиті та пропозиції, а також у демографічній структурі ще дуже очевидна. У короткостроковій перспективі не очікується масштабних корекцій, подібних до китайських, але слід уважно стежити за ситуацією.