Щойно я переглядав свої податки за орендовану нерухомість і зрозумів, що багато людей насправді не розуміють, як працює амортизація. Вирішив пояснити це, оскільки це може зекономити вам серйозні гроші на податковому рахунку.

Отже, ось що стосується амортизації орендної нерухомості — IRS в основному дозволяє вам відраховувати втрату вартості вашої будівлі з часом. Не землю, а саме структуру, оскільки земля не зношуються. Головне — що амортизація починається лише тоді, коли ваша нерухомість фактично готова до здачі в оренду і генерує дохід.

Метод, який вони хочуть, щоб ви використовували, називається MACRS (Модифікована швидка система відновлення вартості). В основному, IRS ділить житлову орендну нерухомість на 27,5 років корисного використання. Тому, що б не була ваша амортизована база, ви ділите її на 27,5, щоб отримати щорічне списання.

Дозвольте навести реальний приклад. Припустимо, ви купуєте орендну нерухомість за 300 000 доларів, а земля оцінена в 50 000 доларів. Ваша амортизована база становить 250 000 доларів. Поділіть це на 27,5 і отримаєте приблизно 9 091 долар на рік у вигляді амортизаційних відрахувань. Це гроші, які ви можете списати з вашого оподатковуваного доходу.

Що ще пропускають люди: якщо ви вводите нерухомість у експлуатацію в середині року, ви пропорційно враховуєте лише перший рік. Тобто, якщо вона готова до оренди 1 липня, ви зможете претендувати лише на половину щорічного списання (4 545 доларів) за перший рік. Потім, протягом наступних 26,5 років, ви отримуєте повні 9 091 долар щороку.

Ще важливо — будь-які значні покращення, зроблені після введення нерухомості в експлуатацію, додаються до вашої базової вартості і амортизуються окремо протягом їх залишкового терміну. Тобто ремонт, нова покрівля, модернізований HVAC — все це продовжує ваші амортизаційні відрахування.

Ось де стає складніше: відновлення амортизації. Коли ви зрештою продаєте нерухомість, IRS хоче оподаткувати всі ті амортизаційні відрахування, які ви претендували за роки. Це може суттєво збільшити ваш оподатковуваний прибуток, тому враховуйте це у своїй довгостроковій стратегії.

Після того, як нерухомість повністю амортизована за 27,5 років, ви більше не можете претендувати на амортизаційні відрахування щодо самої структури. Але покращення, зроблені протягом цього періоду, все ще можна амортизувати відповідно до їхнього власного графіка.

Загалом, розуміння амортизації орендної нерухомості є ключовим для максимізації ваших податкових переваг як інвестора. Ведіть детальні записи — ціну покупки, покращення, дати введення в експлуатацію — бо IRS захоче їх побачити. Правильне опрацювання цього може суттєво вплинути на ваші загальні доходи.