Останнім часом я занурююся у сферу REITs у галузі охорони здоров’я, і чесно кажучи, якщо ви прагнете створити стабільний дохід у своєму портфелі, цей сектор заслуговує на більшу увагу, ніж зазвичай.

Дозвольте мені розбити, що тут насправді відбувається. REIT — це в основному пул капіталу інвесторів, який купує нерухомість і повертає дохід акціонерам. Більшість людей вважає, що інвестиції в нерухомість — це лише для надзвичайно багатих, але REIT демократизують цей доступ. Ви можете володіти часткою медичних офісних будівель, спільнот для літніх людей, лікарень — активів, до яких ви б ніколи не доторкнулися індивідуально.

Причина, чому саме охорона здоров’я у нерухомості привернула мою увагу, — це її захисний характер. Люди не перестають потребувати лікарів, коли економіка падає. На відміну від роздрібної нерухомості або готелів, які сильно постраждають у рецесіях, медичні заклади продовжують стабільно генерувати дохід. Довгострокові оренди, передбачувані грошові потоки, мінімальна плинність орендарів. Це основа.

Але ось що справді робить інвестиції у healthcare REIT привабливими зараз — демографічна ситуація майже несправедлива. Очікується, що населення віком 65+ приблизно подвоїться до 2050 року. Старші люди постійно користуються медичними послугами і витрачають більше за один візит. Це десятиліття внутрішнього зростання попиту. І лише близько 12-15% медичної нерухомості наразі належить REITам, тож попереду — масштабна консолідація.

Три великі гравці домінують у цій сфері. Welltower — найбільший і найагресивніший у сегменті житла для літніх людей — вони роблять ставку на заможні міські ринки, де допоміжне житло фактично недопоставлене. Манхеттен — ідеальний приклад; у них у п’ять разів менше доступності допоміжного житла, ніж у національному середньому. Welltower позиціонує себе для захоплення цього зростання.

Ventas трохи менший, але більш диверсифікований — вони не лише роблять ставку на житло для літніх. У них є медичні офіси, об’єкти науки про життя, системи охорони здоров’я. Диверсифікація важлива, оскільки у сегменті житла для літніх є проблеми з перенасиченням у деяких ринках. Ventas також активно просувається у консолідації медичних офісів, що ще знаходиться на ранніх стадіях.

HCP, ймовірно, найзбалансованіший із трьох. Вони володіють 833 об’єктами, розподіленими досить рівномірно між житлом для літніх, медичними офісами та об’єктами науки про життя. Така диверсифікація захищає їх від перенасичення житлом для літніх, водночас залишаючи відкритими всі драйвери зростання. За останні кілька років вони також покращили баланс бюджету та концентрацію орендарів.

Якщо хочете інший підхід, Physicians Realty Trust — майже чистий гравець у медичних офісах — 93% їхнього портфеля. Медичні офіси мають ті самі демографічні тенденції, що й житло для літніх, але без ризику перенасичення. Вони також використовують тренд щодо позакампусних медичних об’єктів, які дешевші, але зростають у попиті.

Далі — Senior Housing Properties Trust із майже 9% дивідендною доходністю. Так, це здається занадто хорошим, щоб бути правдою, але математика справді працює. Їхній коефіцієнт виплати FFO є розумним, і вони майже цілком орієнтовані на приватних платників, що забезпечує більш стабільний дохід. Відповідь у чому? Вони беруть на себе більше ризику, ніж великі три. Їхні кредитні рейтинги нижчі, а їхній найбільший орендар, Five Star Senior Living, не має вражаючого покриття орендної плати. Тому вища доходність супроводжується більшим ризиком — це справедливо, але важливо знати.

Звичайно, існують ризики у всьому. REITи падають, коли зростають відсоткові ставки, оскільки інвестори в дохід шукають вищі прибутки в інших сферах. Вартість нерухомості може знизитися. Регуляторні зміни у сфері охорони здоров’я можуть внести корективи. Перенасичення у певних сегментах — реальна проблема.

Але якщо ви дивитеся у довгострокову перспективу і хочете мати доступ до нерухомості без купівлі реальних будівель, healthcare REIT пропонують щось рідкісне — захисний дохід і справжній потенціал зростання. Демографічна хвиля лише починається.