Останнім часом я задумався про це — всі захоплюються Nvidia та Palantir, коли говорять про прибутки від ШІ, але існує цілий сегмент ринку, який тихо заробляє і летить під радаром.

REIT-и дата-центрів. Зокрема Digital Realty Trust (DLR).

Ось у чому справа: всі ті застосунки ШІ, якими всі захоплюються? Вони потребують місця для розміщення. Сервери, інфраструктура, вся бекенд-інфраструктура — тут і вступає Digital Realty. Вони керують понад 300 дата-центрами у понад 50 мегарегіонах, і їхній список клієнтів читається як "хто хто": IBM, Oracle, Meta, а також половина Fortune 500.

Що робить це цікавим з точки зору ШІ у нерухомості, так це те, як працює їхня бізнес-модель. Це REIT із трьохсторонньою орендою, що означає, що орендарі займаються обслуговуванням і податками, а Digital Realty отримує стабільний орендний дохід. З 2020 по 2024 рік їхній основний FFO на акцію зріс з $6.22 до $6.72 — скромно, але стабільно. На 2025 рік вони прогнозують зростання на 9-10% до $7.32-$7.38 за акцію. Це зручно покриває їхній дивіденд у $4.88 (доходність близько 2.9%).

Завантаженість тримається стабільною у середньому 80-85%, з очікуваннями підвищення до 83.9%-84.9% наступного року. І ось що привернуло мою увагу: вони активно скорочують свій портфель, відмовляючись від старих "неосновних" дата-центрів, одночасно розширюючи свої високоростучі гіперскейл-операції. Це і є гра у ШІ у нерухомості — оновлення інфраструктури спеціально для сучасних навантажень ШІ.

Що стосується оцінки, то за ціною $165 за акцію вона торгується приблизно за 22-кратний trailing основний FFO. Порівняно з преміальними мультиплікаторами більшості виробників AI-чипів і софтверних компаній, це дійсно цілком розумна ціна для інвесторів, орієнтованих на доходи. А якщо ставки знову почнуть падати, ця дивідендна дохідність стане ще привабливішою.

Попит також стабільний. Компанії поспішають оновлювати свою інфраструктуру ШІ, і Digital Realty має потужності, партнерства та плани міжнародного розширення, щоб скористатися цією хвилею. Це не дасть вам такого адреналіну, як ставка на наступний AI-місяць, але їхній беклог і стабільні грошові потоки свідчать про реальну стійкість.

Не так яскраво, як технологічна молодь, але варто звернути увагу, якщо ви будуєте збалансований портфель навколо цього циклу ШІ.