[Особливі акції] Шок від подання заявки на реорганізацію JR Global REITs… Інвестиційний настрій щодо акцій REITs різко охолоджується

Зі повідомленням про запуск JR глобального фонду нерухомості для подання заявки на процедуру реструктуризації компанії, загальний інвестиційний настрій на внутрішньому ринку нерухомості в Південній Кореї починає замерзати. У випадку призупинення торгів JR глобального фонду нерухомості, основні акції фондів нерухомості також демонструють синхронне послаблення.

За повідомленням Корейської біржі, показники нерухомої галузі слабшають, акції основних фондів нерухомості SK, Hanwha, Lotte, ESR Kendall Square, Samsung FN, після повного зростання переходять у спад. Ринок вважає, що це відображає побоювання щодо поширення кризи ліквідності окремих видів активів на весь сектор фондів нерухомості та зниження фінансового та інвестиційного настрою.

Пусковим механізмом цієї ситуації стала бельгійська активи JR глобального фонду нерухомості. JR глобальний фонд нерухомості — це закордонний комерційний фонд, що володіє офісними будівлями у Бельгії та Нью-Йорку. Зовнішній синдикатний кредитор бельгійських активів, з рівнем кредитного забезпечення (LTV) близько 61%, що перевищує стандарт передбаченого пріоритетного забезпеченого кредиту, повідомив про замороження коштів (Cash Trap). Кредитор заявив, що залишкові кошти після вирахування необхідних витрат з орендної плати за бельгійські активи будуть перераховані на контрольний рахунок для попереднього погашення кредиту, що може спричинити проблеми з виплатою дивідендів та відсотків.

Обсяг дострокового погашення, який вимагає кредитор, становить приблизно 78,3 мільйона євро, що відповідає 108,5% орендної плати за бельгійські активи у 2025 році. Оскільки компанія не змогла погасити основну суму великого короткострокового боргу у 40 мільярдів вон, вона подала заявку на початок процедури реструктуризації у суді Сеула, а також ініціювала план самостійної реструктуризації (ARS). Якщо ARS буде схвалено, суд зможе призупинити процедуру реструктуризації на максимум 3 місяці, сприяючи переговорам між кредиторами та боржником.

Раніше JR глобальний фонд нерухомості був визначений як керуючий проект і призупинив торги до ухвалення рішення про початок процедури реструктуризації. За даними, у внутрішньому корейському індексі ETF, що включає цей фонд, налічується до 9 позицій, і існує думка, що відповідні продукти можуть зазнати тиску.

Фінансовий сектор вважає, що ця ситуація відрізняється від виробничої галузі і не стосується суттєвих збитків у бізнесі, а значною мірою спричинена структурою фінансування та нерівністю між попитом і пропозицією капіталу. Однак, якщо закордонний синдикатний кредитор застосує право застави, він може ігнорувати ціну активу і зосередитися на поверненні основної суми боргу, що може знизити рівень повернення для внутрішніх кредиторів, що створює додатковий тиск. Водночас, побоювання щодо посилення жорсткості умов позик для сектора нерухомості зростають.