Чи має сенс раніше погасити кредит, якщо залишок іпотечних кредитів шести великих банків зменшився на 0,7 трлн юанів?

Щоденний репортер｜Чжао Цзінчжи    Редактор «Щоденного економічного вісника»｜Вей Гуаньхун

Чутка про дострокове погашення іпотеки — закінчилась?

Починаючи з другої половини 2022 року, позичальники за іпотечними житловими кредитами в Китаї почали швидше погашати позики достроково, і поступово протягом певного часу сформувався період «хвилі дострокових платежів».

Але нині сцени з «нічним захопленням місця» для запису та чергами на багатомісячних інтервалах уже трапляються не так часто. Чи продовжує далі «дути вітер» дострокового погашення? Репортери «Щоденного економічного вісника» зібрали дані: сукупний обсяг незалишків за іпотечними кредитами фізичних осіб у шести найбільших держбанках — приблизно 24,48 трлн юанів, що порівняно з попереднім роком менше приблизно на 0,71 трлн юанів.

«Зараз дострокове погашення іпотеки, безумовно, ще є, але порівняно з попередніми роками вже точно не можна назвати це “хвилею”». Головний аналітик Botoong Consulting Ван Пенбo зазначає: зменшення залишків за іпотечними позиками стало наслідком одночасного накладання двох чинників — дострокове погашення мешканцями та того, що у минулому році бажання купувати житло було не надто високим.

Варто звернути увагу, що цього року в першому кварталі ринок нерухомості пережив «невеликий весняний підйом». За словами експерта з фінансової політики Чжоу Іцінь, нинішня ситуація — це не короткострокове відшкодування після надмірного падіння; це відбувається тому, що ринкові процентні ставки поступово знижуються, а політика щодо купівлі житла поступово послаблюється. У результаті ринкова впевненість відновлюється стабільно, і є надія, що така тенденція триватиме й у другому кварталі.

Зменшення залишків іпотечних кредитів у 2025 році

Репортери, опрацювавши дані, виявили: залишки банківських іпотечних кредитів фізичним особам усе ще знижуються.

У 2024 році, як основні гравці у видачі іпотечних кредитів, шість найбільших держбанків скоротили іпотечні кредити фізичним особам на 0,62 трлн юанів; а за весь 2025 рік чисте зменшення становило 0,71 трлн юанів, що порівняно з падінням у 2024 році ще більше розширилося.

Варто відзначити, що у першій половині 2025 року сукупне скорочення шести найбільших держбанків дорівнювало 244.8k юанів, що суттєво менше, ніж 7.1k юанів у першій половині 2024 року. Але у другій половині 2025 року це скорочення різко збільшилося приблизно до 6.2k юанів, тож загальне «втягування» іпотеки за підсумками року було більшим, ніж у 2024 році.

Оскільки залишки іпотечних кредитів фізичним особам безперервно скорочуються, на сьогодні всі шість найбільших держбанків уже вийшли з «епохи 6 трлн юанів» за іпотечними кредитами фізичним особам.

Якщо подивитися на загальнонаціональну картину, то й у масштабі всього ринку залишки за іпотечними кредитами також рухаються вниз. Дані Народного банку Китаю показують, що на кінець 2025 року загальнонаціональні залишки за іпотечними кредитами фізичним особам становили 37,01 трлн юанів, що в річному обчисленні на 1,8% менше. Це означає, що в частини банків залишки за іпотечними кредитами фізичним особам навіть зросли, а банківські іпотечні кредити вступили в етап більш точкової (деталізованої) конкуренції.

У галузі вважають, що зниження залишків за іпотекою в «портфелі» — це, по суті, боротьба двох сил: по-перше, скільки «викачує» дострокове погашення; по-друге, скільки «додає» нова видача іпотечних кредитів.

«Зараз дострокове погашення іпотеки, безумовно, ще є, але порівняно з попередніми роками вже точно не можна назвати це “хвилею”». Ван Пенбо зазначає: дострокове погашення іпотеки накладається на те, що бажання мешканців купувати житло минулого року було не надто високим; ці два чинники разом призводять до зменшення залишків за іпотечними кредитами фізичним особам у банках.

Заступник/експерт-заступник Асоціації з управління фінансами й розміщення капіталу Пекіна Ян Хайпінь зазначив: на ринку нерухомості нині все ще період коригування. Є багато сегментів клієнтів із нагальною потребою, але водночас є й багато тих, хто очікує. Загалом зростання іпотечного кредитування є слабким.

Перший квартал: «невеликий весняний підйом» у ринку нерухомості

У першому кварталі внутрішній ринок вторинної нерухомості в країні пережив «невеликий весняний підйом». Звіт компанії Кeрyі показує: у березні загальна площа угод на вторинному ринку в ключових 20 містах становила близько 7.1k кв. м, що на 117% більше в місячному порівнянні (послідовно) і також на 6% більше в річному порівнянні; за підсумками першого кварталу накопичена площа угод — близько 107.8B кв. м — зросла на 4% у річному обчисленні.

І в цій «хвилі невеликого весняного підйому» такі міста, як Пекін, Шанхай та інші міста першого рівня, виконують роль «піонерів».

«“Невеликий весняний підйом” у першому кварталі 2026 року на ринку нерухомості, з основними факторами відновлення, буде пов’язаний із ринком вторинного житла в містах першого рівня; зараз це перебуває на стадії помірного відновлення. Ймовірно, така тенденція може мати певне продовження». Чжоу Іцінь сказав репортеру: із приходом «невеликого весняного підйому» позитивний вплив на залишки іпотечних кредитів фізичним особам у комерційних банках поступово також стане більш помітним.

«Хоча повного розвороту ще не сталося, я вважаю, що це не короткострокове відновлення після надмірного падіння. Це скоріше результат того, що ринкові процентні ставки поступово знижуються, а політика щодо купівлі житла поступово послаблюється. Ринкова впевненість відновлюється стабільно, і я думаю, що є шанс, що це триватиме і в другому кварталі». Чжоу Іцінь зазначив: активність угод на ринку вторинного житла напряму підвищить кількість заявок на іпотечні кредити, поступово зменшуючи темпи зниження залишків. Далі є можливість, що це забезпечить позитивну підтримку залишкам за іпотекою, а загалом ринок нерухомості рухається в напрямі «зростання обсягів і стабілізації цін».

Заступник директора Інституту дослідження нерухомості Shanghai E-house (Шанхай Е-цзю) Янь Юечунь сказав репортеру: «Невеликий весняний підйом» більше зосереджений на угодах із вторинним житлом у ключових містах; наразі це все ще початковий етап відновлення ринку нерухомості по всій країні. У другому кварталі ринкові угоди ще більше поліпшаться, і це дасть позитивну підтримку й ринку кредитування. «Але є клієнти, які оформлюють кредити за рахунок фонду накопичень на житло (公积金), їх не буде враховано в даних щодо кредитів комерційних банків, і це також впливатиме на залишки за комерційними кредитами».

Банки повідомляють, що з’явилося помітне зростання обсягів подачі документів на іпотечні кредити

Щодо ситуації з індивідуальною іпотекою в цьому році репортери звернули увагу: керівництво кількох банків також висловилося під час презентацій фінансових результатів. Зокрема, щодо бізнесу з іпотечними кредитами у Промисловому банку (交通银行) оцінка є більш оптимістичною.

На презентації результатів за 2025 рік заступник голови банку Чжоу Ваньфу розповів: починаючи з березня 2026 року, кількість подань на іпотечні кредити у цьому банку помітно зросла. «Це, ймовірно, є сигналом стабілізації ринку нерухомості». Чжоу Ваньфу зазначив: якщо ця тенденція триватиме, то в 2026 році іпотечний бізнес поступово вийде на позитивне зростання, а також забезпечить досягнення цільового показника зростання в роздрібному кредитуванні загалом для банку Цзяо-тун.

Заступник голови Industrial and Commercial Bank of China (Індустріально-комерційний банк Китаю) Ван Цзінву відповів на питання щодо частки проблемних кредитів за індивідуальними позиками. Ван Цзінву зазначив: якість активів індивідуальних кредитів упродовж тривалого часу залишається відмінною; за останні два роки на тлі факторів, пов’язаних із трансформацією економіки, коригуванням ринку нерухомості, а також етапною незбалансованістю попиту та пропозиції частка проблемних кредитів у короткостроковій перспективі дещо зросла, що відповідає загальній тенденції в галузі.

«Основи економіки Китаю стабільні, стійкість сильна, потенціал великий; умови підтримки довгострокового позитивного розвитку та базова тенденція не змінилися. Ризики для індивідуального кредитування залишаються контрольованими». Так Ван Цзінву оцінив ситуацію: у міру того, як пакет політик пришвидшує впровадження, а політичні «пільги/переваги» продовжують стабільно вивільнятися, основа ринку індивідуального кредитування поступово покращуватиметься, а якість активів за індивідуальними кредитами повернеться до розумного рівня.

Хоча держава також безперервно ухвалює політики щодо нерухомості, і ринок демонструє ознаки пожвавлення, Ян Хайпінь зазначив репортеру: частка іпотечних кредитів у банківському розміщенні активів може мати тенденцію до зниження.

З огляду на наявні дані репортери помітили: великі банки суттєво наростили індивідуальні споживчі кредити та індивідуальні кредити на ведення бізнесу. Зокрема, індивідуальні споживчі кредити Промислово-торгового банку зросли на 778,19 млрд юанів, тобто на 18,5%; індивідуальні бізнес-кредити зросли на 2522,38 млрд юанів, тобто на 15,0%; а кредитування на споживчі потреби в країні в Банку Китаю (中国银行) зросло на 28% за темпом.

Достроково погашати іпотеку — це вигідно?

Раніше основним мотивом «хвилі дострокового погашення іпотеки» були позичальники. З одного боку, через економічні коливання; з іншого — через посилення волатильності фінансового ринку Китаю. Акції, фонди тощо суттєво знижувалися в ціні, а інвестиційний дохід звичайних мешканців помітно падав, тож схильність до ризику ставала більш обережною. Крім того, частина портфельних житлових кредитів має завищені ставки; частина позичальників має ставку за портфельною іпотекою понад 5%. Під дією всіх цих факторів позичальники спрямовували частину коштів, яку раніше планували інвестувати, на дострокове погашення.

Однак із тим, що ставки за портфельними іпотечними кредитами знижуються, вартість процентів за іпотекою для позичальників також поступово зменшується. Згідно з даними Народного банку Китаю: у лютому цього року середньозважена процентна ставка за новими виданими іпотечними кредитами фізичним особам становила близько 3,1%, що приблизно на 10 базисних пунктів нижче, ніж у відповідний період минулого року; процентні ставки за кредитами залишаються на низькому рівні.

Якщо ставки низькі, чи вигідно достроково погашати позики?

«Чи вигідно це — залежить від того, який рівень інвестиційного або заощаджувального доходу споживачі мають зараз, і від того, яка різниця між розміром відсотків за кредитом після зниження та доходністю». Ван Пенбо сказав: якщо інвестиційна дохідність вища за ставку за кредитом, то можна розглянути спрямування більшої частини коштів на інвестиції; якщо ж ні — можна розглянути часткове або повне дострокове погашення. Крім того, потрібно залишити гроші на повсякденні витрати, а також на майбутні витрати на пенсію та медицину.

Також, з точки зору способу погашення, як правило, при методі погашення рівними частками основного боргу (等额本金) на початку сплачується більше основного боргу й менше відсотків; порівняно з цим дострокове погашення може бути трохи більш вигідним. При методі погашення рівними платежами (等额本息) на початку сплачується більше відсотків і менше основного боргу; якщо погашення вже пройшло половину, також можна не розглядати дострокове погашення.

Джерело обкладинки: медіабаза «Щоденного економічного вісника»