青安 3.0 é aprovado》novas 5 regras para enriquecer, com condições; Ko Wen-je diz: “idiota”, o problema é o preço dos imóveis

行政院 hoje aprova o plano “QingAn 3.0”, adicionando 5 novas condições, incluindo restrição por renda (para excluir os que ultrapassam o limite), limite de idade para contrair empréstimo, teto para o preço total do imóvel e bônus extra para casamentos e filhos. Serão reservados cerca de 422,55 bilhões de yuan em 9 anos.
（Antes disso: “QingAn 2.0 chegando”: bancos estatais sugerem três medidas, subsídio de juros e período de carência ou redução）
（Contexto adicional: “QingAn” afrouxa em 100 bilhões de yuan; preços dos imóveis em Taiwan continuam subindo? Especialistas alertam que compradores de primeira viagem podem cair em uma “armadilha doce”）

Sumário

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• 5 grandes novas condições em um olhar
• Como desenhar o novo limite na restrição por renda e idade
• Ruído de oposição: de “o problema é o preço do imóvel” a “limitar a formação de família”
• O que o mercado pensa: razoável, mas difícil de recuperar o ânimo de compra

O Conselho Executivo do Yuan, hoje (16), aprovou o “Plano QingAn 3.0”, que, com base no QingAn 2.0, adiciona 5 novas restrições de elegibilidade, traçando novos tetos desde a idade para solicitar o empréstimo até o valor total do imóvel em que o próprio pretende financiar.

O Ministério das Finanças estima que essa política deve destinar cerca de 422,55 bilhões de yuan nos próximos 9 anos, dos quais o subsídio do governo corresponde a 272,71 bilhões. Porém, menos de meio dia após a aprovação do pacote, tanto os partidos de oposição quanto acadêmicos do mercado imobiliário já levantaram críticas: o governo, por um lado, defende a restrição por renda e, por outro, impõe limites de idade e preço. Isso realmente fará o QingAn voltar ao objetivo original de “tornar as casas acessíveis para quem compra pela primeira vez e mora”, ou é mais uma vez deixar que o subsídio das políticas corra atrás da alta dos preços dos imóveis?

Desde que o QingAn foi colocado em vigor em 2023, ele vem sendo apontado como um impulsionador do aumento dos preços. Agora, como o prazo do programa atual expira no fim de julho, o QingAn 3.0 é visto como a versão subsequente. A resposta entregue desta vez pelo Conselho Executivo do Yuan foi apertar o grupo que recebe o subsídio: de “todos os compradores de primeira viagem” para “um público mais específico”.

Veja, de uma vez, as 5 novas condições

Em comparação com o QingAn 2.0, as 5 novas condições adicionadas no QingAn 3.0 são:

• Idade e prazo: o prazo do empréstimo continua com no máximo 40 anos. No entanto, no momento de solicitar, o tomador precisa ter menos de 50 anos, e “a soma da idade ao solicitar com o prazo do empréstimo aprovado” não pode ultrapassar 80; na prática, quanto maior a idade, menor será o prazo que ele conseguirá financiar.
• Restrição por renda: a renda anual total do próprio tomador não pode exceder 2 milhões de yuan; quem passar do limite fica automaticamente sem acesso às condições preferenciais do QingAn.
• Teto para o preço total do imóvel: em Taipé, não pode exceder 35 milhões de yuan; em Novo Taipé e no condado de Hsinchu, o limite é 25 milhões de yuan; em outras cidades e condados, o teto é 20 milhões de yuan.
• Bônus para famílias que casam e têm filhos: para casamentos recentes dentro de 2 anos, o limite de empréstimo familiar pode ser elevado ao máximo para 12 milhões de yuan; famílias com filhos menores de idade podem chegar a 15 milhões de yuan.
• Continuidade do subsídio de juros, mas com queda: todos os novos e antigos clientes do QingAn podem receber subsídio integral de juros por 3 anos; a taxa após o benefício atual é de 1,775% (o banco reduz meio dígito; o governo adiciona 1,5 dígito). A partir do 2º ano, após completar 3 anos, o subsídio de juros diminui pela metade a cada ano; quando o período do subsídio termina, a taxa do empréstimo volta à taxa original.

Quanto às 7 condições originais do QingAn 2.0, todas são mantidas: ser adulto, e o próprio e o cônjuge e filhos menores não terem residência própria; deve morar e assinar um termo de compromisso de residência; limite de valor do empréstimo de até 10 milhões de yuan; percentual financiado máximo de 80%; período de carência de até 5 anos; prazo do empréstimo de até 40 anos; e regra de “uma vez na vida” limitando o empréstimo a apenas 1 contratação.

Em outras palavras, o QingAn 3.0 não mexe nas vantagens centrais como limite de valor, percentual financiado e período de carência. Em vez disso, redesenha a linha do “quem tem direito” para receber.

Como a restrição por renda e idade desenha novos limites

O Ministério das Finanças estima que o QingAn 3.0, de 1º de agosto de 2026 a 31 de julho de 2035, durante 9 anos, terá custo total de cerca de 422,55 bilhões de yuan, sendo que a parcela de subsídio do governo corresponde a aproximadamente 272,71 bilhões; a continuidade será financiada pelo Fundo de Habitação do Ministério do Interior.

Considerando cenários de simulação: para um tomador com empréstimo de 10 milhões de yuan, em 6 anos o benefício total seria de 225 mil yuan; para uma família recém-casada considerando empréstimo de 12 milhões de yuan, o benefício em 6 anos é de 270 mil yuan; para famílias com filhos, se o empréstimo for de 15 milhões de yuan, o benefício em 6 anos pode chegar a 337,5 mil yuan. O subsídio claramente passa a favorecer o grupo “casar, ter filhos e morar”.

Ao colocar as 5 novas condições sobre a mesa, o que se vê é que são “três flechas” ao mesmo tempo mirando a pergunta “quem consegue receber o benefício do QingAn”.

• A primeira flecha é a restrição por renda: pessoas com salário anual acima de 2 milhões de yuan são excluídas
• A segunda flecha é a restrição de idade: a soma da idade ao solicitar com o prazo do empréstimo aprovado não pode ultrapassar 80, o que comprime o prazo disponível para quem tenta solicitar perto dos 50 anos, aumentando a pressão do pagamento mensal
• A terceira flecha é o teto de preço do imóvel: em Taipé, 35 milhões de yuan; em Novo Taipé e no condado de Hsinchu, 25 milhões de yuan; e em outras cidades e condados, 20 milhões de yuan. Esse limite exclui diretamente parte dos imóveis de luxo de regiões centrais das vantagens

Ruído de oposição: de “o problema é o preço do imóvel” a “limitar a formação de família”

Assim que o pacote foi aprovado, as críticas começaram. O ex-presidente do Partido do Povo (民眾黨), Ko Wen-je, afirmou diretamente: “Seu bobo, o problema é o preço do imóvel”. Ele acredita que o que precisa ser resolvido é o preço do imóvel em si, e não continuar mexendo nas condições do empréstimo; o Ministério das Finanças respondeu que vai orientar os bancos a fazer um bom controle de empréstimos.

O presidente do Partido do Povo, Huang Kuo-chang, também levantou questionamentos com números, dizendo que depois do lançamento do novo QingAn os preços dos imóveis vêm subindo continuamente: o aumento foi de até 18% do 3º trimestre de 2023 ao 4º trimestre de 2025. Nas entrelinhas, a crítica é que o governo, em algum grau, estimulou essa alta ao manter os limites de valor do empréstimo.

Especialista em tendências do mercado imobiliário, Li Tong-rong criticou que o QingAn 3.0, embora tenha condições mais rígidas do que o 2.0, mudou em espírito de “garantir tranquilidade para construir uma casa” para virar um projeto de “limitar a formação de família”, sem de fato retornar à essência da política de “ajudar a primeira compra para moradia”.

Ele ainda apresentou sete dúvidas e seis recomendações, questionando o fato de o governo impor limites sucessivos com base em idade, renda e valor total. Isso poderia acabar atingindo famílias que realmente precisam morar, mas que ficam bem na borda dos critérios.

Outro risco que pode passar despercebido é a discrepância que surge quando se avaliam juntos os tetos de preço do imóvel em Taipé e os padrões de restrição por renda. Usando o teto de 35 milhões de yuan em Taipé e calculando com 80% de financiamento, o valor do empréstimo facilmente chega perto de 100 milhões de yuan. Se a renda anual do tomador estiver bem perto dos 2 milhões de yuan, o peso do principal e juros mensais continua considerável. Quando o subsídio passa a diminuir, pode ocorrer o risco de “conseguir comprar a entrada, mas não conseguir sustentar a hipoteca”.

Famílias recém-casadas e com filhos conseguem obter limites maiores, de 12 milhões de yuan até 15 milhões de yuan. Porém, quanto maior o limite, maior também o principal e os juros que elas carregam.

O que o mercado pensa: é razoável, mas difícil de recuperar o ânimo de compra

Em comparação com as críticas contundentes de partidos de oposição e acadêmicos, a avaliação de corretores na linha de frente é mais moderada. Um gerente de projetos do setor de pesquisa de imóveis da Hangzhou Real Estate (信義房屋) Zeng Jingde afirmou que a direção das mudanças do QingAn 3.0 é razoável, mas não deve estimular o mercado imobiliário. Será difícil repetir o mesmo cenário de impulso de demanda observado quando o novo QingAn entrou em vigor em 2023; além disso, alguns especialistas no mercado imobiliário disseram que o QingAn 3.0 “dificilmente conseguirá replicar o efeito de reaquecer a demanda”.

De modo geral, o setor de corretagem acredita que desta vez o subsídio volta de forma mais precisa às necessidades rígidas, deixando recursos para quem realmente quer morar e formar família.

Olhando para o pano de fundo maior, a lógica de design da política do novo QingAn vem mudando ao longo do tempo. Quando foi lançada em 2023, o foco da política era “resolver a dificuldade de comprar casa”: limites de valor, percentual financiado e período de carência foram amplamente flexibilizados. Já em 2.0 e 3.0, o centro virou “concentrar em quem mais precisa de ajuda”, direcionando recursos para o grupo que busca moradia por meio de restrição por renda, limite de idade e bônus para casamento e filhos.

Somado a isso, nos últimos dois anos, a autoridade monetária (banco central) vem fortalecendo controles seletivos de crédito e os bancos vêm mantendo restrições no nível de empréstimos imobiliários, fazendo com que o ânimo do mercado já tenha esfriado. Assim, o QingAn 3.0 parece mais um ajuste no cenário de esfriamento existente do que o recomeço de uma nova onda de aquecimento na compra de imóveis.

Para os compradores de primeira viagem e famílias recém-casadas ou com filhos que pretendem pedir o empréstimo, o verdadeiro trabalho após a entrada do QingAn 3.0 não é correr para calcular “quanto dinheiro consigo emprestar”. Primeiro, é confirmar se estão presos dentro dos três portões de renda, idade e valor total; depois, avaliar a pressão de longo prazo nos pagamentos quando o período do subsídio terminar e as taxas voltarem a subir ano após ano. Afinal, a taxa baixa dura apenas 3 anos, enquanto o financiamento da casa costuma ser um compromisso de 30 ou 40 anos.