Taxa de distribuição estável com uma leve melhora, com o valor de alocação dos produtos de REITs de oferta pública em destaque

作者：张纹

Em 2026, o mercado de REITs de oferta pública vem avançando de forma constante sob a dupla força motriz de expansão e melhoria da qualidade: a quantidade de produtos continua aumentando, e os ativos subjacentes foram se estendendo de infraestrutura para imóveis comerciais, ampliando continuamente a cobertura. O repórter apurou que, em um cenário de baixas taxas de juros e de escassez de ativos para alocação de longo prazo, esses produtos que combinam fluxo de caixa estável e alta proporção de distribuição de dividendos estão ganhando cada vez mais destaque, evidenciando suas vantagens de alocação. De acordo com os dados, em 2026, a taxa de distribuição total dos REITs de oferta pública se manteve em um nível razoavelmente alto, proporcionando aos investidores retornos médios e de longo prazo previsíveis, e o valor de investimento foi ainda mais reconhecido pelo mercado.

Em termos de desempenho de receitas, a orientação por dividendos dos REITs de oferta pública é clara, e em vários projetos a proporção real de distribuição dos valores disponíveis para distribuição fica próxima de 100%. Entre eles, nos REITs de propriedade (principalmente parques industriais, armazéns e logística, varejo comercial de imóveis etc.), a taxa média de distribuição fica em torno de 4,5%; nos REITs de direito de operação (principalmente rodovias, energia etc.), a taxa média de rendimento interno fica em torno de 5,4%, ambas acima da média de rentabilidade dos fundos de moeda e dos fundos de renda fixa pura do mesmo período, com vantagens evidentes de custo-benefício.

Nos produtos de direito de operação, projetos de rodovias pedagiadas, por causa de um fluxo de caixa estável, têm o centro da taxa de distribuição setorial frequentemente em patamar elevado, e alguns produtos representativos podem alcançar uma taxa anualizada de distribuição de fluxo de caixa de 8% a 12%. Já os projetos de energia operam de forma robusta com apoio da estratégia “dupla redução de carbono” (“双碳”), e segmentos específicos como solar fotovoltaica e eólica geram dividendos relevantes. Os REITs de propriedade, por sua vez, se concentram mais na valorização de longo prazo dos ativos e na estabilidade dos aluguéis: projetos de armazéns e logística e de parques industriais, beneficiados pela atualização da cadeia de suprimentos e pelo desenvolvimento de clusters industriais, costumam apresentar taxas de distribuição entre 4,0% e 6,0%; REITs de infraestrutura de consumo, com a retomada do consumo, mostram desempenho estável de fluxo de pessoas e aluguéis; REITs de imóveis comerciais continuam se expandindo, e a segunda rodada de produtos avança gradualmente na emissão, liberando, aos poucos, o potencial de dividendos.

Embora, recentemente, o mercado secundário dos REITs de oferta pública tenha apresentado volatilidade, fatores positivos estão ficando cada vez mais evidentes, e aumentam os sinais de estabilização e melhora do mercado. Até 3 de julho, o índice de retorno total dos REITs CSi (中证REITs全收益指数) fechou em 982 pontos, com alta de 3,96% na semana, e a negociação voltou a aquecer de forma clara. Antes disso, alguns ativos de boa qualidade divulgaram planos de reforço de compras por parte dos detentores dos direitos originais e suas partes relacionadas, o que ajudou a impulsionar efetivamente a confiança do mercado.

Várias corretoras e casas de pesquisa afirmam que o mercado já apresenta sinais de repique: a correção anterior elevou a atratividade de custo-benefício na precificação de alguns ativos de boa qualidade; 4 fundos do índice de retorno total dos REITs CSi concluíram a emissão, o que vai injetar recursos incrementais no mercado; a operação de recompra reversa overnight do banco central no valor de 300 bilhões de yuan (3000亿元) liberou um sinal de liquidez mais folgada (moeda), oferecendo sustentação para a liquidez do mercado. Com base em informações públicas, quatro instituições como Southern (南方) e E Fund (易方达) concluíram a emissão de seus fundos de índice antes de 7 de julho, e cada um tem um limite de montante na primeira captação de 300 milhões de yuan (3亿元). Um analista do CITIC Securities (中信证券) considera que o lançamento de fundos de índice não vai apenas impulsionar o capital de negociação no mercado secundário por efeitos de sentimento; as ações de formação de carteira (build-up) e de rebalanceamento também vão gerar entradas efetivas de capital, melhorando a liquidez do mercado secundário e consolidando a base de investimentos indexados.

No longo prazo, a estrutura de retorno dos REITs de oferta pública “dividendos como piso e ganho de capital mais alto” fica cada vez mais clara, e alguns produtos de boa qualidade, após a reintegração (ex-dividendos), têm retornos no ciclo inteiro robustos e que chamam atenção.

O repórter observou que, desde 2026, o desempenho operacional dos ativos subjacentes, em geral, tem sido estável: projetos de consumo e de moradia para aluguel mostram dados melhores, apoiados pela retomada do consumo e pelas necessidades da população; projetos de parques industriais e de armazéns e logística se beneficiam da otimização da estrutura econômica, com o potencial de crescimento de longo prazo sendo liberado; e projetos de energia e transporte, pela estabilidade, formam a base do retorno. Ao mesmo tempo, vários REITs concluíram ou estão avançando com aumentos de capital/expansões (扩募). Ao injetar ativos de boa qualidade e já maduros, eles ampliam as fontes de receita, diversificam riscos de um único ativo, fortalecem a base de fluxo de caixa e aumentam a sustentabilidade da distribuição de dividendos.

Participantes do mercado afirmam que, com a emissão mais frequente e normalizada de REITs, a ampliação do escopo de ativos, o desenvolvimento de produtos indexados e a otimização do arcabouço institucional, o tamanho do mercado tem potencial para aumentar de forma constante, com um amplo espaço de desenvolvimento no longo prazo.

(编辑：许楠楠)

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