Absurdo construtor de Taiwan! Após assinar contrato de reserva, se arrependeu, "só devolveu o sinal" e revendeu a terceiros; tribunal condena a pagar 28,22 milhões de dólares taiwaneses.

Uma mulher de sobrenome Zeng, de Taiwan, negociou a compra de um imóvel da Jingcheng Construction por NT$ 18,1 milhões, pagou um sinal de NT$ 100 mil e assinou uma reserva, mas a construtora depois se recusou a cumprir, oferecendo-se apenas para devolver NT$ 120 mil. Após mais de três anos de litígio, a construtora vendeu a mesma unidade para outra pessoa por NT$ 46,22 milhões. O Tribunal Distrital de Qiaotou, Taiwan, determinou que a construtora foi a responsável e ordenou indenização por lucros cessantes mais o sinal, totalizando NT$ 28,22 milhões.

(Recapitulação: Série de empreendimentos abandonados! Construtora em Chiayi foge com NT$ 24 milhões de entrada; quais as brechas no sistema de vendas na planta de Taiwan?) (Contexto adicional: Volume de transações imobiliárias no 1º trimestre de Taiwan atinge o 3º menor da história! Corretor afirma: "Os preços dos imóveis não vão disparar mais")

Índice

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• Condições na nota de reserva da construtora
• Tribunal calculou "diferença de lucro perdido"
• Lucro extra de NT$ 28 milhões devolvido integralmente

Resumo

• Sra. Zeng negociou compra por NT$ 18,1 milhões, pagou sinal de NT$ 100 mil, construtora desistiu.
• Durante o processo, construtora revendeu a mesma unidade, com preço disparando para NT$ 46,22 milhões.
• Tribunal condenou Jingcheng Construction a indenizar lucros cessantes mais sinal, total de NT$ 28,22 milhões.

Quando a diferença de preço de um imóvel chega a mais de NT$ 28 milhões, a construtora opta por vender conforme o contrato ou desistir? A Jingcheng Construction escolheu o segundo.

De acordo com a sentença cível nº 159 de 112 (ano civil) do Tribunal Distrital de Qiaotou, Taiwan, a história começa com uma "reserva" (nota de pré-reserva). A Sra. Zeng se interessou por um imóvel novo da Jingcheng Construction, ambas as partes negociaram o preço total de NT$ 18,1 milhões (incluindo vaga de garagem). A Sra. Zeng pagou um sinal de NT$ 100 mil, assinou a reserva e se preparou para entrar no processo de assinatura do contrato formal.

Inesperadamente, a construtora desistiu. A Jingcheng Construction, talvez por achar que vendeu barato demais, recusou-se a cumprir o contrato principal, apenas oferecendo devolver o sinal de NT$ 100 mil mais NT$ 20 mil para encerrar o caso. A Sra. Zeng não concordou e entrou diretamente com uma ação judicial, que se arrastou por mais de três anos.

Condições na nota de reserva da construtora

Em tribunal, a Jingcheng Construction argumentou que a nota de reserva original dizia claramente: "Este preço está sujeito à aprovação da empresa; caso contrário, o valor pago será devolvido sem juros" e "Este preço está sujeito à aprovação da empresa para ser vendido; se não aprovado, o valor será devolvido sem juros, e o contrato será rescindido sem condições". A construtora alegou que a empresa detinha a palavra final sobre a venda, portanto a desistência era justificada.

Juridicamente, uma "reserva" é um contrato em que as partes "se comprometem a assinar um contrato de compra e venda formal no futuro", sendo distinta do contrato principal (contrato formal de compra e venda). Em termos simples, ter assinado uma reserva não significa que a construtora tenha 100% de margem para desistir; se a reserva for quebrada e o contrato principal não for assinado, ela também deve arcar com as responsabilidades correspondentes.

O tribunal não se ateve às letras miúdas da nota de reserva, mas sim à substância. Como a Jingcheng Construction recebeu o sinal e assinou a reserva, ela tinha a obrigação de prosseguir com a assinatura do contrato principal. A construtora, ao vender o imóvel para outra pessoa, impossibilitou o cumprimento do contrato, sendo um fato imputável à construtora.

Tanto na primeira quanto na segunda instância, a Sra. Zeng venceu a ação, mas a construtora apelou novamente. No entanto, antes do fim do processo, a construtora vendeu o imóvel por um preço ainda mais alto, fornecendo ela mesma a prova de que "realmente vendeu barato demais".

Tribunal calculou "diferença de lucro perdido"

A perda da Sra. Zeng não era o sinal de NT$ 100 mil, mas sim os "lucros cessantes". No direito civil, a indenização por danos não cobre apenas o prejuízo real, mas também os lucros que deixaram de ser obtidos.

A defesa da Sra. Zeng usou diretamente o preço pelo qual a construtora vendeu o mesmo imóvel como prova de valor de mercado. Durante o processo, a Jingcheng Construction vendeu a mesma unidade, incluindo a vaga, por NT$ 44,52 milhões mais NT$ 1,7 milhão, totalizando NT$ 46,22 milhões para outra pessoa. Subtraindo o preço original negociado de NT$ 18,1 milhões, a diferença foi de NT$ 28,12 milhões, que se tornou o lucro cessante que a Sra. Zeng deixou de obter.

As pessoas geralmente acham que, se a construtora desistir, no máximo teria que devolver o dobro do sinal. Mas o tribunal calculou diretamente os lucros cessantes, um valor quase trinta vezes maior que o sinal.

Somando o sinal original de NT$ 100 mil, a Jingcheng Construction teve que indenizar a Sra. Zeng com um total de NT$ 28,22 milhões, com juros anuais de 5% a partir de 17 de julho de 2024 até o pagamento integral. As custas processuais também foram totalmente arcadas pela construtora. (A Sra. Zeng pode solicitar execução provisória mediante caução de NT$ 9,41 milhões, enquanto a Jingcheng Construction teria que depositar o valor integral de NT$ 28,22 milhões como caução para evitar a execução provisória.)

Lucro extra de NT$ 28 milhões devolvido integralmente

O que a Jingcheng Construction esperava ganhar era apenas a diferença de devolver NT$ 20 mil a mais. Para economizar esses NT$ 20 mil, a construtora apostou no litígio, mas acabou com uma sentença que a obrigava a pagar NT$ 28,12 milhões de lucros cessantes, mais o sinal de NT$ 100 mil. O lucro obtido com a venda para terceiros foi quase totalmente devolvido, além de arcar com mais de três anos de custos processuais.

Este é um caso civil imobiliário muito particular. Se a construtora não tivesse vendido o imóvel durante o processo, o desfecho poderia ter sido diferente.

Perguntas frequentes

A construtora desistir após assinar o contrato e apenas devolver o sinal é legal?

Não necessariamente. O tribunal entendeu que a construtora tinha a obrigação de assinar o contrato principal; se o descumprimento for imputável a ela, a compradora pode exigir lucros cessantes, não apenas a devolução do sinal. Neste caso, a construtora foi condenada a pagar NT$ 28,22 milhões.

O que são "lucros cessantes"?

Lucros cessantes são uma forma de indenização por danos no direito civil, referindo-se aos lucros que poderiam ser obtidos mas não foram. O tribunal usou o valor de revenda de NT$ 46,22 milhões como preço de mercado, subtraiu o preço original de NT$ 18,1 milhões e calculou NT$ 28,12 milhões.