As vendas de imóveis de luxo em Manhattan permanecem firmes apesar dos receios de um 'efeito Mamdani'

Central Park Tower, à esquerda, e One57, ao centro, ao longo da Billionaire's Row em Nova York, 1 de maio de 2026.

Michael Nagle | Bloomberg | Getty Images

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Um mês após a aprovação de um imposto sobre segundas residências na cidade de Nova York, as vendas de imóveis de luxo continuam fortes e o estoque está caindo, de acordo com corretores e analistas.

Quando a governadora de Nova York, Kathy Hochul, e a legislatura estadual aprovaram o chamado imposto sobre pied-à-terre em 27 de maio, corretores imobiliários e incorporadores previram um impacto imediato. Corretores disseram que os ricos de Nova York fugiriam para a Flórida, incorporadores disseram que interromperiam novos projetos e lobistas imobiliários previram quedas no emprego. Muitos citaram o que chamaram de "efeito Mamdani", referindo-se ao prefeito de Nova York, Zohran Mamdani, e à potencial fuga de riqueza devido aos impostos.

"O imposto sobre segundas residências diminuirá a atividade do mercado, reduzirá o valor das propriedades, prejudicará o novo desenvolvimento e enfraquecerá a economia da cidade", disse o Conselho Imobiliário de Nova York em um comunicado logo após a aprovação da medida.

No entanto, as vendas de apartamentos de luxo mostram poucos sinais de fraqueza. Foram assinados 126 contratos para apartamentos com preço igual ou superior a US$ 4 milhões em junho, contra 124 no mesmo período de quatro semanas do ano passado, de acordo com a Olshan Realty.

O preço médio de um apartamento em Manhattan atingiu seu segundo nível mais alto de todos os tempos durante o segundo trimestre, um aumento de 5% em relação ao ano passado, para aproximadamente US$ 2,2 milhões, de acordo com a Brown Harris Stevens. As vendas de condomínios com preço entre US$ 10 milhões e US$ 20 milhões aumentaram 55%, de acordo com a Compass. As vendas de condomínios acima de US$ 20 milhões subiram 33%, com os preços médios pedidos subindo 14%, disse a corretora imobiliária.

Os negócios em junho incluíram uma cobertura duplex de US$ 80 milhões em um novo prédio de condomínio perto do West Village de Manhattan, um condomínio de US$ 26 milhões no centro e um co-op de US$ 22 milhões no Upper East Side. Corretores dizem que, embora alguns compradores tenham ficado inicialmente assustados com o imposto, a enxurrada de liquidez das recentes ofertas públicas iniciais e a riqueza crescente dos preços dos ativos superaram seus medos.

"A quantidade de dinheiro por aí é insana", disse Lauren Muss, da Douglas Elliman, que teve uma listagem de condomínio de US$ 17,5 milhões que foi a contrato em junho. "Estamos vendo grandes coisas chegando até nós todos os dias. Só está ficando mais forte."

É muito cedo para julgar os impactos de longo prazo do imposto, é claro. E advogados imobiliários dizem que haverá anos de litígios relacionados a avaliações, conselhos de cooperativas, status de residência e outras questões relacionadas ao novo imposto. Enquanto Hochul e Mamdani disseram que o imposto arrecadará US$ 500 milhões por ano, o Controlador da Cidade de Nova York estima que arrecadará cerca de US$ 340 milhões a US$ 380 milhões.

No entanto, os principais corretores disseram que os medos do imposto sobre pied-à-terre estão diminuindo rapidamente. A sobretaxa, imposta sobre residências não primárias avaliadas pela cidade em mais de US$ 1 milhão, foi proposta pela primeira vez em abril, aprovada em maio e oficialmente entrou em vigor esta semana. Aplica-se a residências que se enquadram nos critérios do imposto a partir de 5 de janeiro de 2026. Portanto, qualquer comprador de pied-à-terres caros este ano estará sujeito ao imposto.

Alguns compradores inicialmente pausaram seus negócios quando o imposto foi proposto pela primeira vez, de acordo com corretores. Scott Hustis, da Paradigm Advisory at Compass, disse que listou uma cobertura duplex de US$ 16,5 milhões na Madison Square Park Tower em 8 de abril. Um comprador expressou interesse imediato e estava prestes a fazer uma oferta, disse ele, mas quando Hochul anunciou a proposta de imposto uma semana depois, o comprador recuou.

No final de maio, no entanto, à medida que os detalhes do imposto começaram a ficar mais claros, os compradores voltaram ao mercado. A cobertura foi a contrato em 6 de junho.

"Há muita confiança por aí", disse Hustis. "Os mercados estão fortes. Muito mais compradores de Nova York estão saindo da toca."

Hustis se recusou a comentar sobre o comprador da cobertura de US$ 16,5 milhões ou se será uma residência principal. Se não for, o apartamento estaria sujeito a uma conta de imposto sobre pied-à-terre de mais de US$ 98.000 neste ano fiscal, além dos impostos sobre a propriedade, com base nas avaliações da cidade.

Mas Hustis disse que os compradores ultra-ricos estão mais preocupados em comprar no momento certo do ciclo de mercado do que em pagar um imposto adicional.

"Agora, eles estão vendo coisas irem a contrato e os preços não caírem e decidem executar", disse ele.

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O baixo estoque está adicionando pressão aos compradores. Jonathan Miller, CEO da empresa de avaliação e pesquisa Miller Samuel, disse que o estoque de luxo caiu 40% em comparação com o ano passado e está no nível mais baixo que ele já viu desde que começou a rastreá-lo em 2004.

Marc Palermo, da Douglas Elliman, tem uma listagem para um apartamento de US$ 19 milhões e 4.700 pés quadrados na Rua Broome, 565, a torre de condomínio de vidro cujos compradores incluíram o grande tenista Novak Djokovic, o cofundador do Uber Travis Kalanick e a sobrinha do presidente Mary Trump. No outono de 2025 e início de 2026, a listagem atraiu várias ofertas de 20% ou 25% abaixo do preço pedido, disse Palermo. No entanto, o prédio se manteve firme em seu preço.

No final da primavera, com os mercados superando os medos da guerra do Irã e o IPO da SpaceX e outras ofertas criando eventos maciços de liquidez, o mercado de Manhattan ganhou vida, disseram corretores. Palermo disse que recebeu uma "oferta forte" para o apartamento de US$ 19 milhões e foi a contrato no final de junho. Embora ele tenha se recusado a comentar sobre o comprador, ele disse que o comprador já possui uma unidade no prédio e queria expandir. Como o comprador não é um residente fiscal primário de Nova York, ele provavelmente deverá um imposto sobre pied-à-terre.

"As pessoas respiraram fundo, se adaptaram à nova realidade e as inteligentes avançaram", disse Palermo.

Ele disse que os outros dois licitantes iniciais da listagem da Broome Street também acabaram fechando outros apartamentos recentemente — um para um apartamento de US$ 15 milhões e o outro para um apartamento de US$ 17 milhões. Ele disse que praticamente todos os compradores de alto padrão em Manhattan estão pagando em dinheiro, sem hipotecas.

Juntamente com os ganhos do mercado de ações e o boom das finanças, a chamada grande transferência de riqueza também está impulsionando a demanda em Manhattan. Palermo disse que está fazendo vários negócios de alto padrão com compradores com menos de 40 anos, nos quais os pais, um family office ou trust é o comprador subjacente.

"Estamos vendo muitos presentes vindo dos pais", disse ele. "Se você tem menos de 40 anos e está comprando em Nova York, provavelmente não está ganhando o suficiente para comprar por conta própria."

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