Linha oculta do TOD nos 4,344 bilhões de yuans de cinco terrenos da Chengdu Rail e da Quarta Cidade.

Em 24 de junho, 5 lotes de cerca de 195 mu no núcleo da área TOD de Linjiaba, Chengdu, foram vendidos pelo preço mínimo, com valor total de 4,344 bilhões de yuans. O comprador foi a Chengdu Jinjiang Jinlinba Construction and Development Co., Ltd. (consórcio entre o Grupo de Metrô de Chengdu e a Jinjiang Tongjian).

Esses 5 lotes estão localizados na área de Panjiagou, distrito de Jinjiang, envolvendo especificamente os lotes 4, 5, 10, 18 e 19. Entre eles, os lotes 5, 10 e 15 são para uso residencial urbano, enquanto os lotes 4 e 18 são para uso comercial. A área líquida total do terreno é de aproximadamente 130.300 metros quadrados, cerca de 195,39 mu.

O anúncio de venda divulgado anteriormente mostrou que esses 5 lotes foram leiloados em um pacote combinado, não aceitando inscrições de pessoas físicas. Os compradores interessados devem se inscrever simultaneamente para todos os lotes e depositar as garantias de participação para cada lote do pacote.

De acordo com cálculos, a garantia total para esses 5 lotes chega a 826 milhões de yuans. Além disso, o anúncio também indicou que o comprador pretendido ou seu controlador real deve ter capacidade de construir e operar linhas ferroviárias urbanas.

Desde a capacidade financeira até a capacidade de construção e operação, os requisitos de entrada reduziram significativamente o escopo dos participantes, excluindo a maioria das incorporadoras. Como principal entidade de planejamento, construção e operação do metrô urbano de Chengdu, o Grupo de Metrô de Chengdu finalmente apareceu no mercado de terrenos e conseguiu adquirir os lotes.

Esse resultado não é surpreendente. Nos últimos anos, o escopo de negócios do Grupo de Metrô de Chengdu continuou a se expandir. Com essa aquisição no mercado aberto, sua estratégia de crescimento vem à tona.

Parceiros anteriores colaboram novamente

De acordo com informações do Qichacha, a Chengdu Jinjiang Jinlinba Construction and Development Co., Ltd. foi fundada em 30 de abril de 2024, pertencente ao Grupo de Metrô de Chengdu. É detida em 51% pela Chengdu Rail City Investment Group Co., Ltd. (abreviado como Chengdu Rail City Investment) e 49% pela Chengdu Jinjiang District Unified Construction Co., Ltd. (abreviado como Jinjiang Tongjian). A primeira é uma subsidiária integral do Grupo de Metrô de Chengdu.

Considerando as condições de venda e o resultado da licitação, os 5 lotes vendidos em pacote parecem ter sido "personalizados" para o Grupo de Metrô de Chengdu. Além dos requisitos rigorosos de qualificação para licitação, os lotes também impõem altos requisitos em termos de construção e obrigações do vencedor.

Entre eles, exige-se que as áreas comerciais e residenciais sejam construídas e operadas simultaneamente, além da construção de áreas verdes públicas. Por exemplo, o lote 4 exige que o vencedor mantenha integralmente pelo menos 70% da área construída comercial computável, com investimento total não inferior a 700 milhões de yuans, e deve atrair e cultivar empresas de alto nível com funções regionais ou de sede nacional.

O lote 5 especifica que deve ser construído um projeto comercial com pelo menos 20.000 metros quadrados de área construída computável, abrangendo varejo, alimentação, entretenimento e outros formatos diversos (altura do edifício não superior a 24 metros). Dentro de 3 anos após a conclusão e aceitação, deve introduzir pelo menos 2 lojas conceito nacionais e pelo menos 5 marcas conceito do sudoeste ou de Chengdu. O vencedor deve manter integralmente 100% de toda a área construída comercial computável e contratar uma empresa de serviços de gestão de operações comerciais com experiência em operação de grandes complexos comerciais para gerenciar todo o projeto.

No geral, essas condições prévias vão muito além do escopo tradicional de desenvolvimento de terrenos, impondo requisitos de capacidade extremamente específicos e compostos para as empresas licitantes. A concorrência entre as empresas não é mais simplesmente "quem paga mais leva", mas requer capacidade madura de planejamento integrado e construção unificada do TOD. Os dois lotes comerciais também exigem que as empresas licitantes tenham capacidade de atrair e operar, garantindo que o metrô, o comércio, a habitação e as instalações públicas relacionadas possam ser entregues e colocados em operação de forma unificada, com conexão funcional precisa.

De onde vem a confiança do Grupo de Metrô de Chengdu para participar?

De acordo com informações públicas, esta não é a primeira cooperação entre o Grupo de Metrô de Chengdu e a Jinjiang Tongjian. Em 2020, as duas partes colaboraram no primeiro projeto TOD do distrito de Jinjiang, o "Chuanshida TOD".

Dos 16 projetos no primeiro mapa TOD lançado por Chengdu em 2020, o Chuanshida TOD era um dos dois projetos TOD no núcleo do centro da cidade, no anel intermediário. Localizado no distrito de Jinjiang, em Chengdu, é a interseção das estações Sichuan Normal University das linhas 7, 13 e 20 do metrô, com uma área total de cerca de 205 mu, dividida em dois lotes norte e sul. Planeja produtos completos, incluindo residências de alto padrão, escritórios e complexos comerciais, com a área comercial autogerida localizada a cerca de 100 metros da estação de metrô.

Do Chuanshida TOD ao atual Linjiaba TOD, qual é o papel do Grupo de Metrô de Chengdu nesses projetos?

No passado, Chengdu era considerada uma cidade inadequada para construir metrô devido às condições geológicas, mas agora se tornou a quarta maior cidade do país em metrô urbano, com uma rede de 758 km. As dificuldades técnicas e várias barreiras superadas para essa reversão são óbvias.

Com a melhoria da rede de metrô, como desenvolver eficientemente os centros ao longo das linhas e maximizar o valor dos recursos tornou-se uma pauta oficial e um novo desafio para o desenvolvimento urbano.

Nesse aspecto, o Metrô de Hong Kong acumulou experiência líder com seu modelo maduro de "metrô + propriedade", implementado com sucesso em cidades como Shenzhen e Pequim, tornando-se naturalmente uma referência importante para Chengdu.

No entanto, uma razão mais profunda remonta a 2016, quando o Metrô de Hong Kong estava em fase acelerada de expansão externa. Em dezembro daquele ano, a MTR Corporation assinou uma carta de intenções de cooperação estratégica com a China Railway Corporation, buscando conjuntamente oportunidades de cooperação no mercado chinês e global. De acordo com o acordo, ambas as partes concordaram em estabelecer uma parceria estratégica para promover intercâmbios e cooperação em vários níveis, focando na construção e operação de ferrovias de alta velocidade domésticas e internacionais, desenvolvimento integrado de propriedades correspondentes e treinamento de profissionais ferroviários.

Para observadores externos, isso também marcou o início de uma nova fase para os negócios do Metrô de Hong Kong na China continental. Nesse momento, a China continental estava entrando na segunda metade da urbanização, com uma necessidade mais urgente de melhorar a qualidade da operação do metrô, e as necessidades de desenvolvimento de ambas as partes coincidiram.

Escopo de negócios em expansão contínua

De acordo com informações públicas, Chengdu estabeleceu o Grupo de Metrô de Chengdu em 2004, responsável pelo planejamento, construção e operação do metrô urbano de Chengdu, e posteriormente também pela responsabilidade pelo desenvolvimento integrado do TOD e pela gestão de recursos ao longo das linhas.

Ao longo de mais de uma década de desenvolvimento, a rede de metrô de Chengdu atingiu uma escala básica, mas como gerenciar efetivamente os recursos ao longo das linhas tornou-se um novo desafio para o Grupo de Metrô de Chengdu.

Foi também em 2016 que Hong Kong e Chengdu chegaram a um consenso de cooperação em áreas como metrô. Em agosto de 2017, o governo provincial de Sichuan liderou uma delegação a Hong Kong, avançando ainda mais as ideias de cooperação para a realidade. Durante a visita, o Grupo de Metrô de Chengdu e a MTR Corporation assinaram um acordo de intenções de cooperação estratégica abrangente.

Notícias da época relataram: "A MTR Corporation tem rica experiência em gestão e operação ferroviária e desenvolvimento integrado. Sichuan tem enorme demanda por desenvolvimento de metrô e forte capacidade de fabricação e design. A parceria entre forças fortes traz expectativas promissoras."

Vale notar que, enquanto estabelecia intenções de cooperação externa, Chengdu também fez arranjos sistemáticos de cima para baixo para o desenvolvimento TOD. Em novembro de 2017, o "Parecer de Implementação do Governo Popular de Chengdu sobre o Desenvolvimento Integrado de Estações de Metrô" foi oficialmente emitido...

Através do desenvolvimento integrado do TOD para construir canais de financiamento sustentáveis que retroalimentam a construção e operação do metrô, é um modelo bem-sucedido praticado em Tóquio, Hong Kong e outras cidades. Chengdu também pretende seguir esse caminho para entrar em uma fase importante de desenvolvimento urbano liderado pelo metrô.

Em março do ano seguinte, a antecessora da Chengdu Rail City Investment Group Co., Ltd. - Chengdu Rail Real Estate Group Co., Ltd. - concluiu o registro comercial. Dois meses depois, o Grupo de Metrô de Chengdu e a MTR Corporation assinaram um memorando de cooperação para projetos TOD, discutindo a viabilidade do desenvolvimento integrado de propriedades sobre estações ao longo das linhas de metrô de Chengdu, promovendo conjuntamente o desenvolvimento de projetos TOD.

Essa série de ações intensas marcou a incorporação oficial do desenvolvimento TOD como missão central do Grupo de Metrô de Chengdu. Em novembro, as "Regras de Implementação para o Desenvolvimento Integrado de Estações de Metrô de Chengdu" foram formalmente emitidas, determinando 105 estações de desenvolvimento integrado TOD e 75 bases de veículos de desenvolvimento integrado, com o Grupo de Metrô de Chengdu como entidade implementadora, fornecendo forte suporte para este projeto sistemático.

Em 1º de março de 2019, o primeiro projeto piloto TOD de Chengdu, o Luxiao TOD, começou oficialmente a construção. Até junho deste ano, Chengdu iniciou a implementação de 24 projetos TOD, todos com a participação do Grupo de Metrô de Chengdu. Ele se tornou uma força indispensável no processo de desenvolvimento de projetos TOD.

Nos últimos anos, o Grupo de Metrô de Chengdu também estabeleceu parcerias com várias entidades externas, incluindo a Nikken Sekkei, a Vanke Property, a China Resources Mixc Lifestyle, etc., cobrindo design de projetos TOD, serviços imobiliários, operações comerciais e outros campos.

Mais recentemente, em abril deste ano, o Grupo de Metrô de Chengdu e o SCP Group (Printemps Group) firmaram uma cooperação oficial para criar um distrito comercial temático no projeto TOD de Longtansi, em Chengdu, com o conceito central de "vida rápida e prazer, tempo relaxante".

Segundo informações, o Longtansi TOD é o primeiro TOD de dupla estação em Chengdu, com as estações Guilin e Guilong Road da Linha 8 do metrô como núcleo. Planeja construir sete cenários compostos, incluindo residências, comércio, educação, etc., integrando eficientemente parques, áreas comerciais e outros recursos da região no raio de meia hora de vida do metrô, promovendo o desenvolvimento integrado regional.

O distrito comercial temático desenvolvido em cooperação está localizado na estação Guilong Road, sendo o principal suporte comercial do Longtansi TOD. O projeto tem cerca de 48.000 metros quadrados, formando um distrito comercial aberto de três andares composto por quatro grupos comerciais.

Na verdade, a introdução de operadores externos profissionais é o principal modelo de desenvolvimento comercial do TOD do Grupo de Metrô de Chengdu. Enquanto mantém a propriedade, a operação comercial é entregue a entidades de mercado experientes, como SCP, China Resources Mixc Lifestyle e Longfor, que têm experiência madura. Isso evita as deficiências do grupo em operação comercial e, ao mesmo tempo, aproveita o poder de marca e a capacidade de operação refinada das empresas líderes para garantir a liberação de valor do suporte comercial do TOD.

Mas, ao mesmo tempo, o Grupo de Metrô de Chengdu também está fazendo mudanças.

Em 30 de maio de 2024, o Grupo de Metrô de Chengdu realizou o lançamento da marca de moradias de aluguel garantido TOD "Yujian". Assim, o primeiro projeto de moradia de aluguel garantido TOD de Chengdu entrou oficialmente em operação.

O projeto é chamado "Rail City · Yujian Shuangfengqiao Store 1", oferecendo 1.431 unidades (quartos) e faz parte do projeto TOD Shuangfengqiao. Juntamente com este projeto, iniciado em 2021, outros 9 projetos de moradia de aluguel garantido TOD, incluindo Machangba TOD, Xingfuqiao TOD, Sancha TOD, Zitonggong TOD, Shuangliu West TOD e Zhonghuan TOD, acumulando 10.000 unidades habitacionais.

Desde o planejamento, construção e operação inicial do metrô urbano, passando pelo desenvolvimento integrado do TOD e gestão de recursos ao longo das linhas, até a gestão de operações urbanas em segmentos mais específicos, o escopo de negócios do Grupo de Metrô de Chengdu está gradualmente se expandindo.