Detém um mercado de trilhões, por que a tokenização de imóveis não está ganhando popularidade?

Artigo por: Sean Lee, Forbes

Traduzido por: Saoirse, Foresight News

Ao longo dos anos, a tecnologia de tokenização tem sido vista como uma inovação revolucionária no modelo de investimento imobiliário.

Do ponto de vista teórico, suas vantagens são bastante claras: os investidores podem dividir pequenas parcelas de ativos imobiliários de alta qualidade, realizando investimentos em poucos minutos, ao invés de gastar meses como no modelo tradicional, além de possuir uma liquidez que o mercado imobiliário convencional não consegue oferecer. No entanto, na prática, essa visão promissora ainda não foi concretizada.

Apesar de anos de desenvolvimento, no mercado imobiliário global, avaliado em aproximadamente 3 trilhões de dólares, a participação de imóveis tokenizados ainda é inferior a 0,1%. Mesmo no setor mais amplo de tokenização de ativos físicos, cujo valor total na cadeia é de cerca de 31 bilhões de dólares, essa proporção é minúscula em relação ao mercado total.

A grande disparidade entre o ideal e a realidade já não pode ser ignorada.

Até hoje, para investir em imóveis comerciais de alta qualidade, ainda é necessário recorrer a intermediários, enfrentar altos custos de entrada e períodos longos de manutenção do ativo. A ideia de comprar e vender frações de tokens imobiliários de forma fluida nunca conseguiu se transformar em uma aplicação prática de escala.

O problema nunca foi a quantidade de tokens em si, mas a ausência de um sistema completo de leis, operações e conformidade, que possa transformar esses tokens em produtos financeiros confiáveis.

Inversão de prioridades no desenvolvimento

Um dos principais erros nas primeiras tentativas de tokenização foi: focar prioritariamente na tecnologia, ao invés de pensar do ponto de vista do investidor.

Sonia Shaw, fundadora e CEO da OneAsset, afirma que todo o setor começou errado. "Os profissionais só pensam em 'quais ativos podem ser colocados na blockchain', esquecendo-se das questões que realmente importam aos investidores imobiliários — como estabelecer confiança em um ativo."

Isso levou ao surgimento de muitos produtos relacionados no mercado. Esses produtos parecem estar ligados a ativos imobiliários, mas carecem de uma infraestrutura de suporte sólida. A definição de propriedade é ambígua, as regras de distribuição de lucros são confusas, e a liquidez, muitas vezes, permanece apenas no campo teórico.

Essa é a razão pela qual, após anos de tentativas, investidores institucionais continuam adotando uma postura de observação. O setor geralmente trata a tokenização como uma funcionalidade adicional, e não como a base de um sistema completo.

Infraestrutura apresenta deficiências evidentes

No fundo, o setor de tokenização imobiliária sempre careceu de uma série de elementos essenciais de suporte: propriedade legalmente válida, mecanismos de circulação conformes às normas, serviços profissionais de operação e distribuição de lucros, além de capacidade de interoperabilidade com o sistema financeiro existente.

Esses conceitos não são novos, mas sim padrões comuns no setor tradicional de investimentos imobiliários. Reproduzir essas regras na estrutura de tokenização é, justamente, o maior desafio do setor.

Shaw explica: "Construir uma estrutura de propriedade legal, mecanismos de circulação conformes às normas e um sistema de serviços regulados exige tempo, recursos especializados e uma participação profunda das autoridades reguladoras."

Essas tarefas avançam lentamente, são caras e, na maior parte, acontecem nos bastidores, dificultando sua visibilidade externa. Isso explica por que muitos projetos iniciais evitam abordar esses aspectos. Como Shaw afirma, a maioria dos projetos busca arrecadação rápida de fundos, negligenciando o desenvolvimento profundo da infraestrutura.

Sem esses elementos essenciais, mesmo que a tokenização imobiliária demonstre capacidade tecnológica, ela não se tornará um produto financeiro confiável. Ela complementa: "Sem essas bases, tudo o mais é apenas fachada."

Raízes da postura de espera dos investidores institucionais

Para os investidores tradicionais, o problema não é a ideia de tokenização em si, mas o ecossistema atual do setor.

Kevin Crowther, gestor de patrimônio privado dos Emirados Árabes, comenta: "Esse modelo é logicamente viável, mas a infraestrutura precária e as regras regulatórias limitam bastante sua implementação."

Para as instituições, o maior obstáculo é a ambiguidade regulatória. Questões como propriedade de ativos, validade jurídica de direitos, adaptação a regulações regionais ainda não têm respostas claras. Nesse cenário, é difícil para as instituições se sentirem seguras ao alocar recursos.

Além disso, há considerações práticas: a maioria das instituições e indivíduos de alta renda já possui estratégias consolidadas para investir em imóveis por canais tradicionais.

Crowther aponta: "Eles usam ferramentas de investimento com estruturas de governança bem definidas. A tokenização pode melhorar a eficiência em alguns aspectos, mas, na fase atual, só aumenta a complexidade e a incerteza."

Quais características uma modalidade madura deve possuir

Se a infraestrutura ausente for complementada, toda a experiência de investimento mudará de forma significativa.

Segundo Shaw, a visão é que: os investidores possam passar por processos de entrada conformes às normas, investir em ativos imobiliários de alta qualidade de nível institucional, com valores mínimos de entrada muito inferiores aos tradicionais; a distribuição de lucros seja transparente e vinculada diretamente à receita de aluguel do imóvel.

Mais importante, os ativos terão liquidez real e concreta. Os investidores poderão sair de suas posições por meio de mercados secundários regulados, evitando os processos tradicionais de compra e venda de imóveis, muitas vezes burocráticos e demorados.

Porém, esse modelo ideal ainda está distante. Apesar de alguns segmentos de tokenização de ativos físicos já apresentarem melhorias na liquidez e na velocidade de liquidação, casos maduros focados em imóveis ainda são escassos.

Sinais positivos no setor

No entanto, diversos sinais indicam que o ambiente externo ao setor está mudando gradualmente.

Reguladores em regiões como os Emirados Árabes começaram a estabelecer regras mais claras para a supervisão de ativos digitais. Empresas como a Tokinvest, operando sob as normas da Autoridade de Regulação de Ativos Virtuais (VARA) dos Emirados, já lançaram produtos de tokenização imobiliária. Uma série de aprovações e iniciativas relacionadas a títulos digitais indicam que produtos financeiros tokenizados (incluindo imóveis) estão ganhando reconhecimento oficial.

Ao mesmo tempo, outros segmentos de tokenização de ativos físicos, como títulos de dívida soberana e fundos de liquidez, estão ganhando maior participação de instituições. Grandes gestoras de recursos também estão ampliando seus investimentos, sinalizando que alguns nichos já atingiram padrões de aceitação institucional.

O foco das discussões no setor também mudou.

Shaw afirma: "Nos primeiros projetos, a disputa por propriedade de ativos sempre foi um tema central. Investidores perguntam: 'O que exatamente estou possuindo? Como meus direitos são protegidos por lei?' E, no passado, era difícil oferecer respostas satisfatórias." Hoje, o setor está enfrentando e buscando resolver essa questão fundamental.

O valor de investimento ainda precisa ser validado

Do ponto de vista do investimento, a tokenização imobiliária não cria novas fontes de retorno. Seu valor central está em otimizar os limites de entrada, a eficiência operacional e a liquidez dos ativos imobiliários existentes.

Shaw explica: "Tokens imobiliários representam uma participação em imóveis que geram renda estável, com direitos legítimos e reais."

Essa definição é crucial, pois diferencia um modelo baseado na geração de valor por receita real, de um baseado apenas em narrativas de mercado ou especulação secundária.

Mesmo assim, para atrair grandes fundos institucionais, o modelo de tokenização imobiliária precisa apresentar vantagens competitivas concretas.

Crowther acredita: "Para conquistar o interesse do capital mainstream, a tokenização imobiliária deve demonstrar valor econômico real, e não apenas inovação tecnológica. Na fase atual, a maioria das estruturas relacionadas apenas replica, de forma mais complexa, os modelos tradicionais de investimento imobiliário."

Caminho futuro

A próxima fase de desenvolvimento da tokenização imobiliária não será mais uma disputa por quantidade de novos projetos ou tokens emitidos, mas sim pelos resultados operacionais reais.

Shaw afirma: "As instituições não investirão apenas com base em um white paper. Elas só agirão quando virem plataformas operando de forma escalável, conformes às normas, com registros completos, rastreáveis e auditáveis."

Esse é o grande obstáculo que o setor precisa superar.

Nos próximos tempos, a maturidade das regras regulatórias e a efetividade da operação das plataformas determinarão se essa estratégia de "infraestrutura primeiro" poderá cumprir sua promessa inicial.

Se essa trajetória for bem-sucedida, a tokenização imobiliária se aproximará gradualmente do seu ideal original; caso contrário, a lacuna entre o sonho e a realidade continuará a existir.

No final, a tecnologia deixou de ser o principal entrave ao desenvolvimento do setor; infraestrutura e conformidade são, de fato, os verdadeiros gargalos.