Recentemente percebi que cada vez mais pessoas estão perguntando o que é REIT, na verdade essa ferramenta de investimento já existe na Tailândia há algum tempo. Falando nisso, o REIT entrou no mercado tailandês desde 2018 e tem estado presente desde então, mas muitas pessoas ainda têm uma compreensão um pouco vaga sobre ele.

De forma simples, REIT é um fundo de investimento imobiliário, gerenciado por profissionais que cuidam de um conjunto de ativos capazes de gerar fluxo de caixa. Seja shopping centers, edifícios de escritórios, hotéis ou data centers, esses ativos geram aluguel ou outros rendimentos mensalmente, que são distribuídos periodicamente aos investidores. É por isso que os dividendos do REIT são relativamente estáveis — afinal, são sustentados por receitas de aluguel reais.

Para falar dos benefícios do REIT, primeiro, ele possui boa liquidez, podendo ser comprado e vendido a qualquer momento na SET. Em segundo lugar, permite participar do mercado imobiliário com um capital relativamente baixo, sem precisar comprar um prédio inteiro. Além disso, toda a operação e divulgação de informações são rigorosamente reguladas pelas autoridades, garantindo transparência. O mais importante é que, se você escolher o REIT certo, o fluxo de caixa anual pode ser bem maior do que a poupança tradicional.

Por outro lado, é importante esclarecer as desvantagens. Os dividendos do REIT estão sujeitos a uma taxa de 10% de imposto, ou podem ser incluídos na declaração de imposto de renda anual. Além disso, esse tipo de investimento é bastante sensível às mudanças nas taxas de juros; quando as taxas sobem, o apelo do REIT diminui e seu preço tende a cair.

O REIT é dividido aproximadamente em duas formas de direito. Uma é a propriedade plena (Freehold), onde o fundo realmente possui esses ativos, podendo valorizar com a valorização do imóvel. A outra é o direito de arrendamento (Leasehold), onde o fundo possui apenas o direito de uso, e ao término do contrato de locação, o valor se torna zero. Portanto, a longo prazo, o REIT de propriedade plena é relativamente mais seguro.

Quanto ao tipo de investimento, há aqueles que possuem imóveis diretamente, e outros que investem indiretamente por meio de ações de outras empresas imobiliárias. Segundo a classificação por tipo de ativo, podemos dividir em varejo (shopping centers), residencial (apartamentos, hotéis), saúde (hospitais, casas de repouso), escritórios e infraestrutura. Cada tipo de REIT possui características de risco e retorno diferentes, devendo ser escolhido de acordo com as necessidades do investidor.

O valor do REIT na verdade vem de duas partes: uma é o valor dos imóveis que possui, e a outra é quanto de fluxo de caixa futuro esses imóveis podem gerar. O valor dos imóveis varia com o desenvolvimento econômico e melhorias na infraestrutura, enquanto o fluxo de caixa depende do desempenho dos inquilinos e do ambiente econômico.

Atualmente, na Tailândia, há algumas boas opções de REITs. A CPNREIT administra centros comerciais e edifícios de escritórios do grupo Central, com uma taxa de dividendos de cerca de 8%. A IMPACT é um REIT de propriedade plena, que possui vários edifícios do Impact Muang Thong, com uma taxa de dividendos em torno de 5%. A WHART possui tanto propriedade plena quanto direito de arrendamento, atuando principalmente em armazenamento e logística, com uma taxa de aproximadamente 7,6%. A JASIF é um fundo de infraestrutura, que possui ativos de rede de fibra óptica, com uma taxa de dividendos que pode chegar a mais de 13%.

De modo geral, se você busca um fluxo de caixa maior do que a poupança tradicional, o REIT é uma boa opção. Mas, cuidado para não encará-lo como uma ferramenta de ganho rápido e alto rendimento, pois trata-se de um investimento de longo prazo e estável. Antes de escolher, é fundamental entender as características de cada REIT, considerar sua tolerância ao risco e o prazo de investimento, assim você poderá encontrar aquele que realmente se encaixa ao seu perfil.