A inteligência artificial está no centro das atenções dos investidores, mas eles podem estar negligenciando uma jogada quente que pode aproveitar o crescimento da tecnologia — e ela paga renda.
Fideicomissos de investimento imobiliário de centros de dados são empresas que possuem e gerenciam instalações que abrigam infraestrutura de tecnologia da informação.
Espera-se que elas se beneficiem enormemente à medida que a demanda por IA aumenta.
"Os REITs de centros de dados são vencedores subestimados da IA, porque eles trabalham nos bastidores", disse Tejas Dessai, diretor de pesquisa temática da Global X ETFs, que gerencia o ETF de Centros de Dados e Infraestrutura Digital (DTCR).
Ele os chama de as "cabines de pedágio" da economia de IA.
"Cada interação que os usuários têm com IA, cada interação que softwares, fluxos de trabalho, agentes, robôs e o que mais houver terão com IA, passará por esses centros de dados", disse Dessai.
O Wells Fargo Investment Institute está entre os otimistas no mercado.
Em uma nota na terça-feira, o analista John Sheehan destacou a "demanda sem precedentes" que os REITs de centros de dados têm experimentado.
"Acreditamos que eles possuem perspectivas de crescimento duradouro, margens atraentes e poder de precificação sólido", disse ele sobre o subsector.
Sheehan também vê isso "como uma rota atraente para obter exposição ao tema de IA dentro do setor de Imóveis, especialmente à medida que os casos de uso de IA continuam a expandir e apoiar uma demanda sustentada e poder de precificação."
Quase 40% de alta no ano até agora
Não surpreendentemente, os REITs de centros de dados são os melhores performers do setor, com quase 40% de alta no ano até 30 de abril, de acordo com o grupo da indústria Nareit.
Atualmente, há apenas três REITs de centros de dados no FTSE Nareit U.S. Real Estate Index Series: Equinix, Digital Realty Trust e Iron Mountain, que recentemente mudou de armazenamento de papel para centros de dados.
O Blackstone Digital Infrastructure Trust tornou-se o mais recente nome a ingressar na lista de REITs de centros de dados negociados em bolsa, estreando na Bolsa de Valores de Nova York na semana passada.
"Eu esperaria que, com o tempo, vejamos outros portfólios privados de centros de dados chegarem ao mercado público, porque a capacidade de levantar capital, emitir dívida no mercado de dívida pública, é uma grande vantagem para os REITs listados", disse John Worth, vice-presidente executivo de pesquisa e relacionamento com investidores da Nareit.
"O escopo do que precisa ser construído nesta indústria, acho que vai muito além do que você pode fazer nos mercados privados."
Fundação sólida para a IA construir
Os REITs de centros de dados têm um papel muito específico: colocar uma instalação online, operá-la pelo período do contrato e coletar aluguel e renda, disse Dessai, da Global X.
As empresas também não dependem da IA para seus negócios, pois, como um todo, já operam cerca de 600 centros de dados ao redor do mundo, quase totalmente ocupados por inquilinos que pagam aluguel.
"Você está obtendo propriedades estabilizadas, principalmente impulsionadas por atividades tradicionais de centros de dados — digitalização de empresas, serviços em nuvem, mas com a capacidade de fazer desenvolvimento em cima disso que pode ser impulsionado por IA", disse Worth, da Nareit.
Ele também espera que participem menos do treinamento de modelos em escala hiper, mas mais na inferência, ou uso de IA após ela ter sido treinada.
"É aí que coisas como latência, localização e interconexão realmente se tornam críticas", acrescentou Worth.
"E essas são as forças das carteiras de REITs de centros de dados."
As ações
A Equinix tem um rendimento de dividendos de 1,9%.
A empresa opera mais de 280 centros de dados ao redor do mundo.
A ação tem uma classificação média de analistas de compra e quase 14% de potencial de valorização até a média do preço-alvo, de acordo com a FactSet.
EQIX YTD montanha
Equinix no ano até agora
Entre os otimistas com a Equinix está a Raymond James, que elevou a ação de desempenho de mercado para forte compra em 30 de abril.
"Equinix continua sendo a líder global em centros de dados, pois sua complexidade de produtos e diversificação permanecem únicas na indústria, com escala global incomparável e densidade de rede, que vemos como duas das maiores vantagens competitivas do negócio de centros de dados", disse o analista Frank Louthan, em uma nota aos clientes.
As ações subiram 38% no ano até agora.
A Digital Realty Trust, que possui um rendimento de 2,5%, tem uma classificação média de analistas de sobrepeso e quase 16% de potencial de valorização até a média do preço-alvo, segundo a FactSet.
A empresa opera mais de 300 centros de dados.
DLR YTD montanha
Digital Realty Trust no ano até agora
O Goldman Sachs está entre os que avaliam a ação como compra.
"Acreditamos que a Digital Realty está bem posicionada para se beneficiar da escassez de oferta/demanda na indústria de centros de dados, que achamos que persistirá por mais tempo do que o esperado pelo mercado", disse o analista James Schneider, em uma nota de 22 de abril.
A Digital Realty Trust ganhou quase 22% até agora em 2026.
Por fim, a Iron Mountain, que rende 2,7%, possui mais de 25 locais de centros de dados globais.
A ação também tem uma classificação média de sobrepeso e cerca de 5% de potencial de valorização até o preço-alvo médio, segundo a FactSet.
As ações subiram mais de 50% no ano até agora.
IRM YTD montanha
Iron Mountain no ano até agora
Quem deseja uma jogada mais diversificada em centros de dados pode comprar um fundo negociado em bolsa.
O ETF de Centros de Dados e Infraestrutura Digital da Global X, que ganhou 40% até agora neste ano, é avaliado com cinco estrelas pela Morningstar.
O fundo oferece aos investidores exposição pura às empresas do ecossistema mais amplo de centros de dados, disse Dessai.
Cerca de 57% das participações do ETF estão em imóveis, que são principalmente REITs.

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