Recentemente tenho acompanhado as tendências do mercado imobiliário no Vietnã e descobri alguns fenômenos bastante interessantes. O índice de preço de imóveis em relação à renda em Hanói subiu para 27,7 vezes, esse número é realmente surpreendente — já se aproxima do pico de 2016, muito acima da média histórica de 23,35 vezes. Simplificando, atualmente, comprar uma casa em Hanói está muito mais difícil do que antes.

O que está impulsionando os preços dos imóveis no Vietnã? Observei que vários fatores estão atuando simultaneamente. Primeiro, a pressão do lado da oferta. As casas no centro da cidade e em áreas bem desenvolvidas já eram escassas, enquanto a demanda permaneceu estável, especialmente entre jovens e pessoas que se mudam para a cidade. Em segundo lugar, após dois anos de liquidez restrita, o dinheiro voltou a fluir para o setor imobiliário, especialmente para ativos de apartamentos com propriedade clara, que voltaram a atrair investidores. Além disso, os custos de construção e financiamento estão aumentando, elevando os preços das novas unidades, e o mercado de imóveis usados também acompanha essa alta.

Curiosamente, o Vietnã e a China realmente compartilham algumas semelhanças na cultura imobiliária. As casas representam de 60% a 70% do patrimônio familiar, a taxa de propriedade própria ultrapassa 90%, e o índice de preço de imóveis em relação à renda também está em níveis elevados. Mas é importante notar que, atualmente, a taxa de urbanização do Vietnã é de apenas 45%, bem abaixo dos 65-67% da China, o que significa que ainda há bastante espaço para demanda habitacional.

Comparando com a China, fica ainda mais claro. Desde 2022, a China vem enfrentando uma redução populacional, com excesso de imóveis — dizem que há o suficiente para 150 milhões de pessoas morarem, com 4 milhões de novas unidades construídas por ano. A crise, na essência, é um excesso de oferta aliado ao uso de alavancagem elevada. O Vietnã, por outro lado, ainda tem crescimento populacional, e a urbanização não está nem perto de saturar. São apenas 100 mil unidades construídas por ano, enquanto há uma demanda por 130 mil, principalmente por moradias comuns e habitações sociais, que estão em falta. Em resumo, a China ajustou-se por excesso de imóveis, enquanto o Vietnã enfrenta uma escassez estrutural de oferta.

Naturalmente, o rápido aumento do índice de preço de imóveis em relação à renda traz riscos. A capacidade real de compra dos compradores está diminuindo, o retorno de aluguel também está se deteriorando, e a diferenciação entre projetos e regiões fica cada vez mais evidente. No entanto, em comparação com a situação da China na época, o ambiente de crédito no Vietnã atualmente é mais cauteloso, e o arcabouço legal mais rigoroso. Assim, esses riscos tendem a ser mais locais do que uma bolha de mercado generalizada.

Para os compradores de moradia própria, realmente ficou mais difícil adquirir uma casa agora, mas nos próximos anos, os projetos de habitação social devem aliviar um pouco essa pressão. Além disso, a dispersão populacional para áreas suburbanas deve melhorar os custos e a utilização do solo. Para os investidores, é preciso ser mais cauteloso, pois a estrutura de fluxo de caixa do setor imobiliário está mudando, e as expectativas de valorização de capital não estão mais tão otimistas como antes.

De modo geral, o mercado imobiliário do Vietnã já entrou em um ciclo de avaliação mais elevada, saindo da fase de acumulação. Embora esse indicador esteja próximo do nível pré-crise na China, o Vietnã ainda não possui as condições estruturais que levariam a uma bolha a estourar. A principal diferença está na relação entre oferta e demanda e na estrutura populacional. Alguém concorda com essa avaliação?