“Primeira ação de grandes modelos globais” Zhipu investe 360 milhões em Pequim para comprar imóveis: o comércio eletrônico desencadeia uma onda de compra de terrenos Quem será o próximo a varrer os imóveis?

Algumas empresas do setor de tecnologia e comércio eletrônico na China estão passando por uma “despertar imobiliário”.

O Edifício Diamante, localizado na Rua Xixi, no Nordeste de Haidian, Pequim, foi adquirido pela “primeira ação global de grandes modelos” Zhipu por 361 milhões de yuans. De acordo com informações do Qichacha, a Beijing Hongzuan Technology Development Co., Ltd. passou por uma mudança societária recentemente, com a saída do acionista original Anshi Hongzuan Investment Co., Ltd., e a entrada da Zhipu como acionista integral, sendo que o ativo principal da transação é justamente o Edifício Diamante, localizado na área central do Parque de Software de Zhongguancun.

Essa transação também trouxe o foco do setor para a crescente onda de aquisição de terrenos e compra de imóveis por empresas de comércio eletrônico e internet.

Desde o início do ano, grandes corporações até líderes de nicho, de centros comerciais de Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen, têm intensificado suas ações, adquirindo escritórios de alto padrão ou terrenos industriais a preços baixos, com transações variando de bilhões a dezenas de bilhões de yuans, marcando uma mudança do antigo rótulo de operação “leve em ativos”.

Vários entrevistados disseram que essa onda de investimentos pesados no setor não é uma expansão cega das empresas, mas uma decisão motivada por fatores como o momento favorável do mercado de imóveis comerciais, forte apoio de políticas locais, e a atualização das estratégias de negócios. Com o rápido crescimento de grandes modelos de IA, tecnologia de ponta, veículos elétricos e outras novas forças produtivas, as principais empresas de setor podem estar se preparando para uma nova onda de investimentos pesados.

A atual “onda de aquisição de terrenos” no setor de comércio eletrônico

Com empresas de comércio eletrônico e tecnologia liderando, várias cidades-chave do país estão vivendo uma verdadeira febre de compra de imóveis e terrenos.

No setor, Zhipu é considerada a “primeira ação global de grandes modelos”. Seus movimentos de aquisição de imóveis em Pequim têm atraído atenção do mercado.

Segundo anúncio anterior da Zhipu, a empresa pretende adquirir a Beijing Hongzuan Technology Development Co., Ltd. por até 361 milhões de yuans. A mudança nos registros comerciais indica que a transação foi concluída.

O Edifício Diamante tem uma área total de aproximadamente 22.700 metros quadrados, localizado na área central do Parque de Software de Zhongguancun, cercado por gigantes da tecnologia como Lenovo, Baidu, Tencent e Sina, sendo uma região central para a inteligência artificial e economia digital de Pequim e do país.

Sobre o motivo da aquisição, a Zhipu afirmou que pretende usar o imóvel como sede própria, atendendo às necessidades diárias de administração e operações de grandes modelos, além de apoiar sua estratégia de longo prazo com o potencial de valor do ativo, fortalecendo sua resistência a riscos.

Especialistas acreditam que essa aquisição não é um caso isolado, mas um símbolo de uma nova abordagem de investimentos pesados em cidades centrais por empresas de IA e tecnologia.

Na verdade, a movimentação de aquisição de imóveis por Zhipu é apenas um exemplo da onda de investimentos pesados que vem ocorrendo no setor de comércio eletrônico e internet neste ano.

Grandes empresas estão liderando essa tendência. Nos dois primeiros meses de 2026, ByteDance adquiriu duas áreas em Haidian, Pequim, totalizando cerca de 6,1 bilhões de yuans, incluindo um terreno de 2,8 bilhões na antiga localização da Lanjing Lijia e um terreno de 3,305 bilhões no Parque de Tecnologia Dongsheng.

A JD.com também tem agido bastante. Em 20 de abril, sua subsidiária adquiriu por 663 milhões de yuans um terreno comercial na área central de Qianjiang Century City, em Hangzhou, para construir o centro de operações regional da Zhejiang. No mesmo mês, a JD Industrial adquiriu 117 acres de terreno industrial na Huangpu, Guangzhou, para um parque de robótica inteligente. Além disso, a empresa expandiu internacionalmente, concluindo a transferência de um projeto em Wigan, Reino Unido, em abril, fortalecendo sua rede logística na Europa.

Vale destacar que empresas de menor porte no setor de comércio eletrônico também estão entrando na onda de aquisição de imóveis.

Especialistas explicam que, além dos grandes gigantes da internet, empresas de live commerce, comércio transfronteiriço, nichos específicos e lideranças regionais estão adquirindo terrenos em centros de comércio eletrônico em Guangzhou, Hangzhou, Yiwu, Shishi (Fujian), Cixi (Zhejiang) e Chongqing, focando principalmente em imóveis para sede própria, bases de transmissão ao vivo, armazéns de cadeia de suprimentos e parques industriais, ao invés de projetos residenciais.

Segundo levantamento, só neste ano, várias empresas de diferentes setores adquiriram imóveis. Em janeiro de 2026, na área de Baiyun, Guangzhou, a Heya Group e suas afiliadas compraram dois terrenos comerciais por 177 milhões de yuans, para sede de beleza e centro de seleção de produtos ao vivo. Em Hangzhou, a Guming Technology, de bebidas, gastou 455 milhões de yuans para adquirir um terreno central, planejando sua sede nacional. Em Shishi, Fujian, a Ruixiang Zhixuan Foods iniciou a construção de sua sede de comércio eletrônico. Em Cixi, Zhejiang, duas empresas de comércio eletrônico adquiriram terrenos para parques de transmissão ao vivo e operações de comércio transfronteiriço. Em Hechuan, Chongqing, uma empresa de desenvolvimento de indústrias digitais comprou um terreno comercial por 3,671 milhões de yuans para um centro de incubação de comércio eletrônico local.

“Logística e empresas de menor porte de comércio eletrônico na região centro-oeste estão obtendo terrenos para armazéns, o que é bem-visto pelos governos locais, pois atende às demandas de alta capacidade e alta frequência de transporte”, afirmou Mr. Mu, um especialista do setor de comércio eletrônico e transfronteiriço, em entrevista à Caixin. “Atualmente, os custos logísticos na região central estão menores do que na costa, criando uma janela de oportunidade. Como a disponibilidade de terrenos nas cidades costeiras principais está se tornando escassa e priorizada para empresas de alta tecnologia, algumas empresas de comércio eletrônico estão se deslocando para o interior.”

Sobre o comércio eletrônico transfronteiriço, Mr. Mu explicou que muitas empresas chinesas dependem de plataformas como Amazon para armazenamento no exterior, mas o retorno sobre o investimento não é muito favorável, e há receio de investir pesado no exterior, por isso preferem adquirir terrenos em cidades costeiras como Shenzhen e Guangzhou, onde o mercado é maduro e há facilidade de exportação.

Especialistas dizem que, até 2026, a aquisição de terrenos por empresas de menor porte no setor de comércio eletrônico se tornará uma nova tendência, com empresas deixando de depender apenas de aluguel de espaços de terceiros, e passando a possuir seus próprios ativos imobiliários para reduzir custos operacionais, aproveitar políticas locais e consolidar recursos ao longo da cadeia de suprimentos, marcando uma nova fase de integração online e offline e de aprofundamento em ativos pesados.

Preços de imóveis comerciais e terrenos industriais em baixa histórica

De Zhipu adquirindo o Edifício Diamante por 361 milhões de yuans, até ByteDance comprando terrenos por 6,1 bilhões na Haidian, e empresas como Guming e Heya investindo em centros de comércio eletrônico, por que tantas empresas de comércio eletrônico e internet estão entrando na onda de aquisição de imóveis?

Especialistas apontam que isso se deve a fatores como ciclos de mercado, apoio político, estratégias de negócios e relação custo-benefício, sendo uma decisão racional para aproveitar janelas de oportunidade, além de uma resposta à competição do setor e uma estratégia de longo prazo.

“Um motivo importante é que os preços de ativos comerciais estão em um ponto baixo na história”, afirmou Zhang Bo, diretor do 58 Anjuke Research Institute. “O mercado de imóveis comerciais está em fase de ajuste, com uma queda maior do que a de residências, inclusive em escritórios de alta qualidade em cidades centrais, que também sofreram ajustes significativos, atingindo fundos de ciclo.”

Dados do Anjuke indicam que, no primeiro trimestre de 2026, os preços de escritórios de classe A em Xangai caíram bastante em relação ao pico de 2021, especialmente nas áreas periféricas como Qingpu e Lingang.

Bai Wenxi, vice-presidente da China Capital Alliance, afirmou que, quando os aluguéis de imóveis comerciais e os preços de ativos estão em baixa, a construção ou aquisição de ativos de longo prazo pode transformar aluguel em custo fixo, ajudando a estabilizar custos operacionais e melhorar o balanço patrimonial.

Mu também destacou que a escassez de terrenos, especialmente de terrenos industriais, está se tornando mais evidente. Após anos de ajustes na manufatura, os preços de terrenos industriais tiveram uma bolha que foi esvaziada, e atualmente esses ativos estão em uma “vala de valor” que não se valorizou em uma década.

“Independentemente do desenvolvimento de IA e robótica, esses setores ainda precisam de terrenos para operar. A transformação da manufatura chinesa para uma ‘China inteligente’ aumenta a demanda por terrenos industriais. Empresas de comércio eletrônico adquirindo terrenos não só capturam o valor da escassez, mas também reservam espaço para armazéns inteligentes, centros de distribuição e laboratórios de pesquisa e desenvolvimento”, afirmou Mu.

O apoio político local também ajuda as empresas a reduzir custos e expandir suas estratégias.

Wenxi afirmou que várias regiões têm promovido modelos como “fornecimento de terrenos industriais com preços baixos, alta autossuficiência e altas taxas de impostos”, com o setor de comércio eletrônico e logística sendo prioridade para atração de investimentos, podendo obter condições favoráveis na aquisição de terrenos, além de desenvolver parques logísticos e sedes corporativas que impulsionam a economia regional.

“Algumas regiões oferecem subsídios para compra de imóveis comerciais por empresas de comércio eletrônico, incluindo devolução de impostos e oferta de moradias para talentos. Por exemplo, uma cidade oferece até 5% do valor de compra de um prédio inteiro ou sede própria, com um limite de 50 milhões de yuans, além de construir de 5% a 10% de moradias para talentos ou oferecer apartamentos de 40 m² por pessoa, priorizando a matrícula de filhos”, explicou Zhang Bo.

Outro motivo importante é a demanda própria das empresas.

Um analista do setor de imóveis comerciais afirmou que a competição no setor de internet e comércio eletrônico mudou de foco de tráfego online para “capacidade de cumprimento e cenários offline”. Ter imóveis próprios permite atender a demandas específicas como centros de processamento de dados, laboratórios de pesquisa confidenciais e instalações de alta capacidade de energia, que o mercado de aluguel dificilmente consegue oferecer, tornando a autogestão mais controlável.

Será que a “登” (登登) se tornará a principal força na “varredura de imóveis”?

Com essa onda de demanda de uso próprio de empresas de comércio eletrônico, surge uma nova questão: quais outras empresas podem entrar na próxima fase de “varredura e compra de terrenos”?

Zhang Bo explicou que, alinhado ao Plano Quinquenal “15” e às direções de desenvolvimento de novas forças produtivas, grandes modelos de IA, veículos elétricos, semicondutores e robôs humanoides serão os principais focos de desenvolvimento dessas novas forças, sendo essenciais para a autossuficiência tecnológica e a transformação econômica, além de serem prioridades de políticas locais.

“Treinamento, inferência e centros de cálculo inteligente de grandes modelos de IA exigem alta demanda de energia, resistência e segurança, preferindo construir centros de computação ou adquirir e reformar centros de dados em cidades de pesquisa de ponta”, apontou Wenxi. “Para atrair talentos de alta tecnologia, as empresas precisam de parques integrados de trabalho e moradia, o que impulsiona a aquisição de terrenos em áreas próximas às cidades de pesquisa.”

Um analista acredita que a aquisição da Edifício Diamante pela Zhipu pode ser um sinal importante, indicando que no futuro outras empresas de grandes modelos podem também adquirir imóveis em cidades centrais.

Empresas de tecnologia avançada e manufatura também têm uma demanda significativa. “Semicondutores, robótica e empresas de economia de baixa altitude têm necessidades rígidas de fábricas personalizadas, salas limpas e locais de testes de voo. Essas empresas, ao adquirirem terrenos, também atraem toda a cadeia de fornecedores na mesma região”, afirmou o analista.

Algumas regiões também oferecem políticas mais flexíveis, incentivos fiscais e processos rápidos de avaliação ambiental para atrair empresas de tecnologia avançada. Por exemplo, em 24 de abril, Shenzhen Bao’an lançou o terreno A425-0617, como parte do projeto “Fábrica de placas de circuito flexível e alta tecnologia de inteligência artificial”, com investimento total superior a 10 bilhões de yuans, e o processo de seleção e licitação de terrenos foi concluído em apenas 42 dias, o que é um recorde para projetos de bilhões de yuans na região.

Empresas de veículos elétricos e mobilidade também são consideradas compradores importantes. Zhang Bo destacou que montadoras líderes, com forte capacidade financeira e cadeia de produção, atraem governos locais com terrenos a preços baixos e incentivos fiscais para estabelecer sedes regionais, centros de pesquisa ou centros de entrega, alinhando-se à economia verde.

“Futuramente, a aquisição de terrenos será mais focada na autossuficiência e na operação contínua”, afirmou Wenxi. “A aquisição de terrenos de forma dispersa será reduzida, com maior ênfase no retorno do investimento e fluxo de caixa de longo prazo. O ritmo de aquisição será estável, com uma estrutura diferenciada, não mais apenas acumulando terrenos, mas realmente apoiando a atualização dos negócios e a aglomeração industrial.”

Especialistas acreditam que, com essa tendência, nos próximos anos, cidades centrais da China e aquelas com vantagens competitivas industriais terão uma presença frequente de empresas de tecnologia nos mercados de escritórios, serviços comerciais, indústrias e logística.