Acabei de perceber algo interessante no espaço dos parques de diversão que vale a pena analisar. A Six Flags acabou de vender sete de seus parques com desempenho abaixo do esperado para a EPR Properties em um negócio de 331 milhões de dólares em dinheiro, e a reação do mercado é honestamente bastante reveladora sobre onde as coisas estão agora.

Então, aqui está o que aconteceu - a Six Flags está se livrando de seis parques de diversões regionais mais um parque aquático. Na superfície, você pensaria que isso é uma vitória para a Six Flags, certo? As ações subiram 5%. Mas se você realmente olhar para os números, fica estranho rapidamente.

Estes parques que estão sendo vendidos geraram 260 milhões de dólares em receita e 45 milhões de dólares em EBITDA ajustado para a Six Flags no ano passado. Eles representaram 9,5% do total de público da empresa e 5,7% do EBITDA ajustado geral. Mas eles estão recebendo apenas 331 milhões de dólares por eles. Isso é um desconto bastante acentuado quando você considera que o valor total da empresa da Six Flags está em torno de 7,35 bilhões de dólares.

O que realmente surpreende é que a EPR Properties - um REIT que principalmente possui cinemas e locais de entretenimento - seja a compradora aqui. Essa não é a jogada típica deles de jeito nenhum. Eles têm exposição mínima a parques temáticos. E aqui está o detalhe: as ações deles na verdade caíram 4% com essa notícia, mesmo que o negócio deva ser positivo para os lucros deles.

Mas, analisando mais a fundo, a EPR pode na verdade ser a jogadora mais inteligente aqui. Eles estão adquirindo propriedades com um desconto profundo exatamente porque atualmente há poucos compradores para parques regionais nesse mercado. Os grandes operadores não querem tocar nesses ativos, o private equity está se mantendo afastado, e até empresas como a Herschend, que realmente têm capital para investir, estão ocupadas com outras aquisições.

O contexto também importa. A Six Flags tem enfrentado dificuldades desde que a fusão com a Cedar Fair foi concluída há alguns anos. Essa fusão deveria criar sinergias e combinar o melhor de ambas as operações. Em vez disso, as ações caíram 68% desde que o negócio foi fechado. Eles já fecharam o Six Flags America e estão planejando sair do California's Great America. Então, vender esses ativos com desempenho abaixo do esperado faz sentido para eles - é melhor focar em parques que realmente podem gerar retorno.

Para a EPR, isso pode ser uma aquisição inteligente. Mesmo no pior cenário, eles provavelmente podem revender esses ativos para um operador real em alguns anos, quando o mercado melhorar. Eles estão adquirindo um desconto em ativos imobiliários com infraestrutura existente e reconhecimento de marca, mesmo que essa marca esteja atualmente enfrentando dificuldades.

Então, quem realmente saiu ganhando? Provavelmente ambos os lados, apenas por razões diferentes. A Six Flags para de perder dinheiro com esses ativos e pode se concentrar em seus parques mais fortes. A EPR consegue expandir seu portfólio com um desconto, com opções futuras. A reação inicial do mercado pode ter perdido o fato de que isso pode dar um bom resultado para ambos os lados.