中国企業の海外進出、AIの牽引により、広州の甲級オフィスビル賃貸の純吸収量が3倍以上増加

7月1日、ジョーンズ・ラング・ラサール（JLL）は「2026年上半期 広州不動産市場の振り返りと展望」を発表し、2026年上半期の広州グレードAオフィスビル市場の需要は継続的に回復し、賃貸型純吸収量は前年同期比で300%以上増加した。全体的な賃料は依然として下落傾向にあるものの、下落幅は縮小し続けており、市場の活気は回復し始めている。

従来は金融、不動産、伝統的なサービス業がオフィス需要を支えていたが、今回の回復でより注目すべき点は、需要構造に変化が生じたことだ。新たな需要を実際に牽引しているのは、従来型産業ではなく、中国企業の海外進出の波とAI技術の拡散が共同で生み出した新興産業の拡大である。

過去数年間、全国の主要都市のオフィスビル市場は、供給放出と需要縮小という二重の圧力に直面し、企業が面積を縮小し、移転してコスト削減を図ることが主流となった。広州も例外ではなかった。

しかし、市場には新たな分化のロジックが現れている。

成約構造から見ると、2026年上半期、金融機関、法律事務所、小売などの伝統的業種は依然として大面積賃貸成約の約3分の1を占めたが、これらの需要の大部分は既存の調整、すなわち移転や統合によるコスト最適化であり、真の意味での拡大ではなかった。

市場の新たな吸収量の急速な増加を実際に牽引したのは、ゲーム、化粧品、越境ECなどの新興産業である。

ジョーンズ・ラング・ラサールのデータによると、上半期、これらの業種は拡大型とアップグレード型の成約に占める割合が65%に達し、広州オフィスビル市場の新規需要の主要な源泉となっている。

この変化の背景には、まず中国企業の海外進出が組織能力のアップグレード段階に入ったことがある。

ジョーンズ・ラング・ラサールは、広州の新興産業における海外進出の勢いが強く、2025年の越境EC輸出入額、化粧品輸出、ゲーム海外売上はすべて2桁の高い伸びを記録したと指摘した。グローバルな事業拡大により、企業本社はバックオフィス支援体制の整備を加速し、関連職能のポストを増設し、オフィススペースの拡大需要を直接生み出している。

同時に、AIはもう一つの見落とされがちな需要触媒となっている。

ジョーンズ・ラング・ラサールの観察によると、AI技術の恩恵により、広州のインターネット広告や検索サービスなどのデジタルサービスプロバイダーのマーケティングと運営効率が大幅に向上し、新興産業の顧客獲得コストを効果的に削減し、中堅企業や「隠れたチャンピオン」企業の業績向上をさらに促進した。

規模が拡大するにつれ、これらの企業は主要ビジネスエリアへの集積を加速し、業界トップ企業に近接することで人材共有、情報交換、産業チェーン連携を実現し、立地集積効果を効率性の優位性とイノベーションの原動力に転換し、グレードAオフィス物件へのアップグレード需要を牽引している。

一方、ジョーンズ・ラング・ラサール広州商業不動産部門責任者の江婧麗氏は次のように指摘する。「新興産業の企業は立地選びに明確な偏好を示しており、活気あるオフィス環境と便利な通勤条件を好む一方、ビルの運営サービス能力も追求しています。24時間体制の高強度な業務運営に対応するため、時間外空調や24時間商業施設などの付加価値サービスと、充実した総合運営保証能力が、賃貸決定の重要な考慮事項となっています。」

具体的なエリアを見ると、琶洲（パジョウ）や広州国際金融城などの新興ビジネスエリアが、今回の需要回復の最大の恩恵を受けた。上半期、新興産業のテナントは新興ビジネスエリアの新規成約件数の45%を占め、従来型の成熟ビジネスエリアの25%を明らかに上回った。

需要が回復する一方、広州グレードAオフィスビル市場における新規供給のペースが鈍化したことも、ある程度市場の圧力を緩和した。

2026年上半期、広州のグレードAオフィス新規供給は約20万平方メートルで、2025年の74万平方メートルを大幅に下回った。供給の鈍化により市場は息をつく機会を得て、全市の空室率は2025年末の22.9%から22.6%に低下した。第1四半期と第2四半期の全市賃料の前期比下落率はそれぞれ1.5%と1.2%に縮小した。

しかし、これは広州のオフィスビル市場がすでにサイクルを抜け出したことを意味するわけではない。

ジョーンズ・ラング・ラサールは、下半期には市場に約60万平方メートルの新規供給が加わり、空室率は引き続き圧力にさらされると予想している。賃料の下落傾向は短期的には反転が難しいものの、需要側の継続的な回復の恩恵により、通年の賃料下落率は2025年より縮小すると見込まれる。

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