6月24日、成都林家坝TOD核心区の5区画、約195ムーの組み合わせ用地が底価で売却され、成交額は43.44億元、落札者は成都錦江錦林壩建設開発有限公司（成都軌道交通グループと錦江統建の連合体）であった。
この5区画は錦江区潘家溝エリアに位置し、具体的には4号、5号、10号、18号、19号の区画である。そのうち5号、10号、15号は都市住宅用地、4号、18号は商業サービス用地であり、純敷地面積は合計約13.03万平方メートル（約195.39ムー）である。
以前に発表された売却公告によると、これら5区画は組み合わせ供給方式で競売にかけられ、自然人による申し込みは受け付けず、意向入札者はすべての区画に同時に申し込み、それぞれの区画の入札保証金を全額納付しなければならない。
計算によると、これら5区画の入札保証金は合計8.26億元に達する。同時に、売却公告は、区画の意向入札者または意向入札者の実質的支配者は、鉄道路線の建設運営能力を備えていなければならないと指摘している。
資金力から建設運営能力に至るまで、用地取得のハードルは参加主体の範囲を著しく狭め、大多数の不動産企業が除外された。そして、成都の都市鉄道交通計画、建設、運営の中核主体として、成都都市鉄道交通グループは最終的に土拍市場に登場し、用地を取得することに成功した。
この結果は実際には驚くべきことではない。近年、成都都市鉄道交通グループの業務範囲は持続的に拡大しており、今回の公開市場での用地取得に伴い、その成長の裏側も浮かび上がってきた。
かつての協力パートナーが再び手を携える
企查查の情報によると、成都錦江錦林壩建設開発有限公司は2024年4月30日に設立され、成都軌道交通グループに所属し、成都軌道都市投資グループ有限公司（以下「成都軌道城投」）と成都市錦江区統一建設有限公司（以下「錦江統建」）がそれぞれ51％、49％の株式を保有しており、前者は成都軌道交通グループ有限公司の完全子会社である。
売却条件と入札結果を総合すると、一括売却された5区画は、あたかも成都軌道のために「カスタムメイド」されたかのようである。比較的厳しい入札資格に加えて、区画は建設要件と落札者の義務に関しても高い要求を提示している。
その中には、商業と住宅を同時に建設し、運営を開始することや、公園緑地などの付帯施設を整備することが含まれている。例えば、4号区画では、落札者は容積率計算上の商業床面積の70％以上を一元的に保有し、総投資額は7億元以上とし、全国または地域本部機能を持つ高水準企業を誘致・育成することが求められている。
5号区画では、容積率計算上の床面積が2万平方メートル以上の小売、飲食、娯楽などの多様な業態を含む商業プロジェクト（建築高さ24メートル以下）を建設し、竣工検査後3年以内に全国初の店舗を2つ以上、西南または成都初のブランド店舗を5つ以上導入すること、落札者はすべての容積率計算上の商業床面積を100％一元的に保有し、大型商業複合施設の運営経験を持つ商業管理運営サービス会社を導入してプロジェクト全体を運営することが求められている。
全体的に見て、これらの前提条件は従来の土地開発の範囲をはるかに超えており、入札企業に対して極めて特殊な複合能力を要求している。入札企業間の競争は単なる「価格優先」ではなく、成熟したTODの統合計画と一体的な建設能力が必要であり、そのうちの2つの商業用地も、入札企業の招商運営能力に要求を課し、将来の鉄道交通、商業、住宅、および関連する公共施設が統一して引き渡され、機能面で正確に連携できるようにしている。
成都軌道交通グループが参入する根拠はどこにあるのか？
公開情報によると、今回が成都軌道交通グループと錦江統建の初めての協力ではない。2020年には、両社は錦江区初のTODプロジェクト「川師大TOD」を共同で手がけた。
2020年に成都が発表した最初のTODマップの16プロジェクトの中で、川師大TODは都心環状線の中核位置にある2つのTODプロジェクトの一つであった。プロジェクトは成都錦江区に位置し、地下鉄7号線、13号線、20号線の四川師大駅が交差し、総面積は約205ムーで、南北2つの区画に分かれて開発され、高級住宅、オフィス、商業複合施設などの全業態の製品を計画しており、自社保有商業は地下鉄駅から約100メートルの核心範囲にある。
川師大TODから今回の林家坝TODまで、成都軌道交通グループはプロジェクトでどのような役割を果たしているのか？
かつて、成都は地質条件から地下鉄建設に適さない都市と見なされていたが、現在では全国の都市鉄道交通第4位の都市となり、運行距離758キロメートルの路線網を構築している。この逆転の背後にある技術的難関と様々な障壁を克服したことは言うまでもない。
鉄道路線網の整備が進むにつれて、沿線のハブを効率的に開発し、資源価値を最大化する方法が正式に議題に上がり、都市発展の新たな課題となっている。
この点で、香港地下鉄は成熟した「鉄道＋不動産」モデルで先行経験を蓄積し、深圳、北京などの中国本土の都市で成功裏に展開されており、当然ながら成都が重点的に参考にするベンチマークの一つとなっている。
しかし、より深い理由から見ると、2016年は港鉄の対外拡大の加速期であった。同年12月、港鉄公司は中国鉄路総公司と戦略協力意向書を締結し、中国国内および世界市場での協力機会を共同で模索した。合意によると、両社は戦略的パートナーシップを構築し、多分野・多層の交流協力を推進し、国内外の高速鉄道プロジェクトの建設、運営、および対応する複合不動産開発、ならびに鉄道専門家のトレーニングに重点を置くことで合意した。
外部から見ると、これは港鉄の中国本土ビジネスが新たな段階に入ったことを意味する。この時、中国本土は都市化の後半戦に入り、鉄道交通運営の質的向上に対する需要がこれまで以上に切迫しており、双方の発展ニーズは一致していた。
拡大を続ける業務範囲
公開情報によると、成都は2004年に成都軌道交通グループ有限公司を設立し、成都の都市鉄道交通の計画、建設、運営を担当し、その後、同社がTOD総合開発と鉄道沿線資源の経営を担当している。
10年以上の発展の中で、成都の鉄道交通路線網は基本的な規模を備えているが、沿線資源の経営をどのように解決するかが、成都軌道交通グループの新たな課題となっている。
2016年にも、香港と成都の両地域は鉄道交通などの分野で協力の合意に達した。2017年8月、四川省人民政府が代表団を率いて香港を訪問し、協力構想をさらに協力の現実へと推し進めた。訪問期間中、成都軌道交通グループ有限公司と香港鉄路有限公司は全面的な戦略協力意向協議書に署名した。
当時のニュース報道によると、「港铁公司は豊富な鉄道管理運営と総合開発の経験を持ち、四川は鉄道交通の発展に対する需要が大きく、関連する製造設計の実力が非常に強い。強力な連携の未来は期待できる」とされている。
注目すべきは、外部との協力意向を確立すると同時に、成都はトップデザインからTOD開発をシステム的に展開していることである。2017年11月、『成都市人民政府による鉄道交通駅場総合開発に関する実施意見』が正式に発表された。
TOD総合開発を通じて持続可能な資金調達チャネルを構築し、鉄道交通の建設と運営に還元することは、東京や香港などの都市で実践されている成功モデルであり、成都もこの道筋に沿って、鉄道交通が都市発展をリードする重要な段階に入る意向である。
翌年3月、成都軌道都市投資グループ有限公司の前身である成都軌道不動産グループ有限公司が工商登記を完了した。2カ月後、成都軌道交通グループは港铁公司とさらにTODプロジェクト協力覚書を締結し、成都市の鉄道沿線の上部不動産総合開発の実現可能性を共同で検討し、TODプロジェクトの発展を共同で推進した。
これらの一連の集中的な動きは、TOD開発が正式に成都軌道交通グループの中核的使命に組み込まれたことを示している。11月には、『成都市鉄道交通駅場総合開発実施細則』が正式に発布され、成都軌道交通グループを実施主体とする105のTOD総合開発駅、75の総合開発車両基地が確定し、この体系的なプロジェクトに強力な保証を提供している。
2019年3月1日、成都初のTODモデルプロジェクトである陸肖TODが正式に着工された。今年6月現在、成都市は24のTODプロジェクトの実施を開始しており、成都軌道交通グループはすべてに参加している。まさにTODプロジェクト開発において不可欠な重要な力となっている。
過去数年の間に、成都軌道交通グループは複数の外部プラットフォームと相次いで協力関係を構築しており、その中には株式会社日建設計、万科物業、華潤万象生活などが含まれ、TODプロジェクト設計、物業サービス、商業運営など複数の分野をカバーしている。
最近では、今年4月、成都軌道交通グループは印力グループと正式に協力関係を築き、成都龍潭寺TODプロジェクトで「快意生活、漫享時光」を核心理念とする商業街区を創出する予定である。
龍潭寺TODは成都初のデュアル駅TODであり、地下鉄8号線桂林駅、桂龍路駅を核心とし、住宅、商業、教育などを含む七大複合シーンを計画建設し、エリア内の公園、商業圏などの資源を効率的に鉄道交通の30分生活圏に取り込み、地域全体の連動発展を促進する。
今回の両社の協力開発によるテーマ商業街区は、桂龍路駅に位置し、龍潭寺TODの核心的な商業施設である。プロジェクトの総規模は約4.8万平方メートルで、4つの商業グループから構成される3階建てのオープン型商業街区を形成する。
実際、専門的な外部運営者を導入することは、成都軌道交通グループのTOD商業開発の主要なモデルである。物件を自社保有する一方で、商業運営部分を印力、華潤万象生活、龍湖など、成熟した経験を持つ市場化主体に委託している。これにより、自社の商業運営分野における経験不足を回避しつつ、トップ企業のブランド力と緻密な運営能力を活用して、TOD商業施設の価値解放を確保している。
しかし同時に、成都軌道交通グループも変化を遂げている。
2024年5月30日、成都軌道交通グループはTOD保障性賃貸住宅「寓見」ブランド発表会を開催し、これにより成都初のTOD保障性賃貸住宅プロジェクトが正式に運営を開始した。
このプロジェクトの正式名称は「軌道城市・寓見双鳳橋1店」で、供給戸数は1431戸（室）であり、双鳳橋TODプロジェクトの一部である。このプロジェクトと同時に2021年に開始されたのは、馬厂壩TOD、幸福橋TOD、三岔TOD、梓潼宮TOD、双流西TOD、中環TODなどの9つの保障性賃貸住宅プロジェクトで、累計で1万戸の住宅を調達している。
当初の都市鉄道交通の計画、建設、運営から、TOD総合開発と鉄道沿線資源の経営、さらに細分化された業務である都市運営管理に至るまで、成都軌道交通グループの業務範囲は徐々に拡大している。
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成都軌道と第四城 五つの土地43.44億元の中のTODの暗線
6月24日、成都林家坝TOD核心区の5区画、約195ムーの組み合わせ用地が底価で売却され、成交額は43.44億元、落札者は成都錦江錦林壩建設開発有限公司（成都軌道交通グループと錦江統建の連合体）であった。
この5区画は錦江区潘家溝エリアに位置し、具体的には4号、5号、10号、18号、19号の区画である。そのうち5号、10号、15号は都市住宅用地、4号、18号は商業サービス用地であり、純敷地面積は合計約13.03万平方メートル（約195.39ムー）である。
以前に発表された売却公告によると、これら5区画は組み合わせ供給方式で競売にかけられ、自然人による申し込みは受け付けず、意向入札者はすべての区画に同時に申し込み、それぞれの区画の入札保証金を全額納付しなければならない。
計算によると、これら5区画の入札保証金は合計8.26億元に達する。同時に、売却公告は、区画の意向入札者または意向入札者の実質的支配者は、鉄道路線の建設運営能力を備えていなければならないと指摘している。
資金力から建設運営能力に至るまで、用地取得のハードルは参加主体の範囲を著しく狭め、大多数の不動産企業が除外された。そして、成都の都市鉄道交通計画、建設、運営の中核主体として、成都都市鉄道交通グループは最終的に土拍市場に登場し、用地を取得することに成功した。
この結果は実際には驚くべきことではない。近年、成都都市鉄道交通グループの業務範囲は持続的に拡大しており、今回の公開市場での用地取得に伴い、その成長の裏側も浮かび上がってきた。
かつての協力パートナーが再び手を携える
企查查の情報によると、成都錦江錦林壩建設開発有限公司は2024年4月30日に設立され、成都軌道交通グループに所属し、成都軌道都市投資グループ有限公司（以下「成都軌道城投」）と成都市錦江区統一建設有限公司（以下「錦江統建」）がそれぞれ51％、49％の株式を保有しており、前者は成都軌道交通グループ有限公司の完全子会社である。
売却条件と入札結果を総合すると、一括売却された5区画は、あたかも成都軌道のために「カスタムメイド」されたかのようである。比較的厳しい入札資格に加えて、区画は建設要件と落札者の義務に関しても高い要求を提示している。
その中には、商業と住宅を同時に建設し、運営を開始することや、公園緑地などの付帯施設を整備することが含まれている。例えば、4号区画では、落札者は容積率計算上の商業床面積の70％以上を一元的に保有し、総投資額は7億元以上とし、全国または地域本部機能を持つ高水準企業を誘致・育成することが求められている。
5号区画では、容積率計算上の床面積が2万平方メートル以上の小売、飲食、娯楽などの多様な業態を含む商業プロジェクト（建築高さ24メートル以下）を建設し、竣工検査後3年以内に全国初の店舗を2つ以上、西南または成都初のブランド店舗を5つ以上導入すること、落札者はすべての容積率計算上の商業床面積を100％一元的に保有し、大型商業複合施設の運営経験を持つ商業管理運営サービス会社を導入してプロジェクト全体を運営することが求められている。
全体的に見て、これらの前提条件は従来の土地開発の範囲をはるかに超えており、入札企業に対して極めて特殊な複合能力を要求している。入札企業間の競争は単なる「価格優先」ではなく、成熟したTODの統合計画と一体的な建設能力が必要であり、そのうちの2つの商業用地も、入札企業の招商運営能力に要求を課し、将来の鉄道交通、商業、住宅、および関連する公共施設が統一して引き渡され、機能面で正確に連携できるようにしている。
成都軌道交通グループが参入する根拠はどこにあるのか？
公開情報によると、今回が成都軌道交通グループと錦江統建の初めての協力ではない。2020年には、両社は錦江区初のTODプロジェクト「川師大TOD」を共同で手がけた。
2020年に成都が発表した最初のTODマップの16プロジェクトの中で、川師大TODは都心環状線の中核位置にある2つのTODプロジェクトの一つであった。プロジェクトは成都錦江区に位置し、地下鉄7号線、13号線、20号線の四川師大駅が交差し、総面積は約205ムーで、南北2つの区画に分かれて開発され、高級住宅、オフィス、商業複合施設などの全業態の製品を計画しており、自社保有商業は地下鉄駅から約100メートルの核心範囲にある。
川師大TODから今回の林家坝TODまで、成都軌道交通グループはプロジェクトでどのような役割を果たしているのか？
かつて、成都は地質条件から地下鉄建設に適さない都市と見なされていたが、現在では全国の都市鉄道交通第4位の都市となり、運行距離758キロメートルの路線網を構築している。この逆転の背後にある技術的難関と様々な障壁を克服したことは言うまでもない。
鉄道路線網の整備が進むにつれて、沿線のハブを効率的に開発し、資源価値を最大化する方法が正式に議題に上がり、都市発展の新たな課題となっている。
この点で、香港地下鉄は成熟した「鉄道＋不動産」モデルで先行経験を蓄積し、深圳、北京などの中国本土の都市で成功裏に展開されており、当然ながら成都が重点的に参考にするベンチマークの一つとなっている。
しかし、より深い理由から見ると、2016年は港鉄の対外拡大の加速期であった。同年12月、港鉄公司は中国鉄路総公司と戦略協力意向書を締結し、中国国内および世界市場での協力機会を共同で模索した。合意によると、両社は戦略的パートナーシップを構築し、多分野・多層の交流協力を推進し、国内外の高速鉄道プロジェクトの建設、運営、および対応する複合不動産開発、ならびに鉄道専門家のトレーニングに重点を置くことで合意した。
外部から見ると、これは港鉄の中国本土ビジネスが新たな段階に入ったことを意味する。この時、中国本土は都市化の後半戦に入り、鉄道交通運営の質的向上に対する需要がこれまで以上に切迫しており、双方の発展ニーズは一致していた。
拡大を続ける業務範囲
公開情報によると、成都は2004年に成都軌道交通グループ有限公司を設立し、成都の都市鉄道交通の計画、建設、運営を担当し、その後、同社がTOD総合開発と鉄道沿線資源の経営を担当している。
10年以上の発展の中で、成都の鉄道交通路線網は基本的な規模を備えているが、沿線資源の経営をどのように解決するかが、成都軌道交通グループの新たな課題となっている。
2016年にも、香港と成都の両地域は鉄道交通などの分野で協力の合意に達した。2017年8月、四川省人民政府が代表団を率いて香港を訪問し、協力構想をさらに協力の現実へと推し進めた。訪問期間中、成都軌道交通グループ有限公司と香港鉄路有限公司は全面的な戦略協力意向協議書に署名した。
当時のニュース報道によると、「港铁公司は豊富な鉄道管理運営と総合開発の経験を持ち、四川は鉄道交通の発展に対する需要が大きく、関連する製造設計の実力が非常に強い。強力な連携の未来は期待できる」とされている。
注目すべきは、外部との協力意向を確立すると同時に、成都はトップデザインからTOD開発をシステム的に展開していることである。2017年11月、『成都市人民政府による鉄道交通駅場総合開発に関する実施意見』が正式に発表された。
TOD総合開発を通じて持続可能な資金調達チャネルを構築し、鉄道交通の建設と運営に還元することは、東京や香港などの都市で実践されている成功モデルであり、成都もこの道筋に沿って、鉄道交通が都市発展をリードする重要な段階に入る意向である。
翌年3月、成都軌道都市投資グループ有限公司の前身である成都軌道不動産グループ有限公司が工商登記を完了した。2カ月後、成都軌道交通グループは港铁公司とさらにTODプロジェクト協力覚書を締結し、成都市の鉄道沿線の上部不動産総合開発の実現可能性を共同で検討し、TODプロジェクトの発展を共同で推進した。
これらの一連の集中的な動きは、TOD開発が正式に成都軌道交通グループの中核的使命に組み込まれたことを示している。11月には、『成都市鉄道交通駅場総合開発実施細則』が正式に発布され、成都軌道交通グループを実施主体とする105のTOD総合開発駅、75の総合開発車両基地が確定し、この体系的なプロジェクトに強力な保証を提供している。
2019年3月1日、成都初のTODモデルプロジェクトである陸肖TODが正式に着工された。今年6月現在、成都市は24のTODプロジェクトの実施を開始しており、成都軌道交通グループはすべてに参加している。まさにTODプロジェクト開発において不可欠な重要な力となっている。
過去数年の間に、成都軌道交通グループは複数の外部プラットフォームと相次いで協力関係を構築しており、その中には株式会社日建設計、万科物業、華潤万象生活などが含まれ、TODプロジェクト設計、物業サービス、商業運営など複数の分野をカバーしている。
最近では、今年4月、成都軌道交通グループは印力グループと正式に協力関係を築き、成都龍潭寺TODプロジェクトで「快意生活、漫享時光」を核心理念とする商業街区を創出する予定である。
龍潭寺TODは成都初のデュアル駅TODであり、地下鉄8号線桂林駅、桂龍路駅を核心とし、住宅、商業、教育などを含む七大複合シーンを計画建設し、エリア内の公園、商業圏などの資源を効率的に鉄道交通の30分生活圏に取り込み、地域全体の連動発展を促進する。
今回の両社の協力開発によるテーマ商業街区は、桂龍路駅に位置し、龍潭寺TODの核心的な商業施設である。プロジェクトの総規模は約4.8万平方メートルで、4つの商業グループから構成される3階建てのオープン型商業街区を形成する。
実際、専門的な外部運営者を導入することは、成都軌道交通グループのTOD商業開発の主要なモデルである。物件を自社保有する一方で、商業運営部分を印力、華潤万象生活、龍湖など、成熟した経験を持つ市場化主体に委託している。これにより、自社の商業運営分野における経験不足を回避しつつ、トップ企業のブランド力と緻密な運営能力を活用して、TOD商業施設の価値解放を確保している。
しかし同時に、成都軌道交通グループも変化を遂げている。
2024年5月30日、成都軌道交通グループはTOD保障性賃貸住宅「寓見」ブランド発表会を開催し、これにより成都初のTOD保障性賃貸住宅プロジェクトが正式に運営を開始した。
このプロジェクトの正式名称は「軌道城市・寓見双鳳橋1店」で、供給戸数は1431戸（室）であり、双鳳橋TODプロジェクトの一部である。このプロジェクトと同時に2021年に開始されたのは、馬厂壩TOD、幸福橋TOD、三岔TOD、梓潼宮TOD、双流西TOD、中環TODなどの9つの保障性賃貸住宅プロジェクトで、累計で1万戸の住宅を調達している。
当初の都市鉄道交通の計画、建設、運営から、TOD総合開発と鉄道沿線資源の経営、さらに細分化された業務である都市運営管理に至るまで、成都軌道交通グループの業務範囲は徐々に拡大している。