執筆：Sean Lee、フォーブス
翻訳：Saoirse、Foresight News
原文リンク：
声明：この記事は転載コンテンツです。読者は原文リンクから詳細情報を得ることができます。著者が転載形式に異議を唱える場合は、ご連絡ください。著者の要望に従い修正します。転載は情報共有のみを目的とし、投資助言を構成せず、吴说の見解や立場を代表するものではありません。
長年にわたり、トークン化技術は不動産投資モデルの革新の突破口と見なされてきた。
理論的には、その利点は非常に明確である：投資家は少額に分割して優良な不動産資産を保有でき、数分以内に投資操作を完了できる。一方、従来の方式のように数か月を要することなく、従来の不動産では実現できない流動性も持つ。しかし現実には、この理想は今なお実現していない。
長年の発展にもかかわらず、約3兆ドルの世界の不動産市場において、トークン化された不動産の占める割合は未だ0.1％未満である。より広範な実体資産のトークン化分野でも、そのオンチェーン総規模は約310億ドルに過ぎず、市場全体に対してごくわずかな割合にとどまる。
理想と現実の間には大きなギャップが既に存在している。
今日に至るまで、優良な商業不動産に投資したい場合、依然として仲介機関、高額な投資ハードル、長い資産保有期間に頼らざるを得ない。スムーズに不動産トークンの売買を行うという構想は、規模のある実用化には至っていない。
問題は決してトークンの数量不足にあるのではなく、信頼性のある金融商品に成り得るための法律、運営、コンプライアンス体系の欠如にある。
発展の方向性が逆になっている
初期のトークン化の探索で犯した核心的な誤りの一つは、技術そのものに重点を置きすぎて、投資者の視点を考慮しなかったことだ。
OneAsset社の創業者兼CEO、Sonia Shawは次のように述べている。「業界は最初から間違った方向に進んだ。『どの資産をオンチェーン化できるか』だけを考え、実際に投資者が本当に関心を持つ問題――『どうやって資産に対する信頼を築くか』――を見落としている。」
これにより、市場には多くの関連製品が登場した。これらの製品は一見不動産資産と連動しているように見えるが、支える底層の構造が不十分である。資産の所有権の定義は曖昧で、収益分配ルールは混乱し、いわゆる流動性も理論の域を出ていない。
これが、多くの試行錯誤を経ても、機関投資家が依然として様子見を続ける理由だ。業界は一般的に、トークン化を付加的な機能とみなす傾向が強く、体系構築の根幹とは捉えていない。
インフラの明らかな短所
根本的に言えば、トークン化された不動産業界は、重要な一連の基盤要素を欠いている：法的効力を持つ資産所有権、コンプライアンスに則った資産流通メカニズム、専門的な運用・収益分配サービス、そして既存金融システムとの連携能力。
これらは新しい概念ではなく、伝統的な不動産投資の一般的な標準だ。これをトークン化の体系に再現しようとすることが、最大の難題となっている。
Shawは説明する。「合法的な所有権の枠組み、コンプライアンスに則った流通メカニズム、規制されたサービス体系を構築するには、多大な時間と専門リソースの投入が必要であり、規制当局の深い関与も不可欠だ。」
こうした作業は遅々として進まず、コストも高く、多くは裏方の仕事であり、外部からは見えにくい。これが、多くの早期プロジェクトがこの点を軽視してきた理由だ。Shawも言うように、多くのプロジェクトは資金調達の迅速化を追求するあまり、インフラの深度構築を疎かにしている。
これらの核心要素が欠如している場合、たとえ技術的にトークン化された不動産が一定の能力を示しても、信頼できる金融商品にはなり得ない。彼女は付け加える。「これらの土台がなければ、その他はすべて表面的な取り繕いに過ぎない。」
機関投資家が様子見を続ける根本原因
伝統的な投資家の目から見て、彼らが疑問を抱くのはトークン化そのものの理念ではなく、現状の業界エコシステムだ。
アラブ首長国連邦のプライベート資産管理者Kevin Crowtherは言う。「このモデル自体は理論的に成立するが、未成熟なインフラと規制ルールが、業界の実現を大きく妨げている。」
機関にとって最大の痛点はルールの曖昧さだ。資産所有権、権益の法的効力、地域を超えた規制適合など、多くの問題が未解決のままである。この状況下では、資金配分に安心感を持つのは難しい。
さらに現実的な考慮もある。多くの機関や高資産者層は、すでに成熟したチャネルを通じて不動産資産を展開している。
Crowtherは指摘する。「彼らが現在使っている投資ツールのガバナンス構造は明確だ。トークン化は一部の効率化には寄与するかもしれないが、現段階ではむしろ不確実性と複雑さを増すだけだ。」
成熟したモデルに必要な特徴
もしも欠落しているインフラを補完できれば、投資体験は根本的に変わる。
Shawの構想によれば：投資者はコンプライアンスを満たした上で参加でき、優良な機関レベルの不動産資産に投資でき、最低投資額も従来より低く設定される。収益分配は公開され、透明性が高く、不動産の賃料収入に直接連動する。
特に重要なのは、資産に実際の流動性が付与されることだ。投資者は規制された二次市場を通じてポジションを退出でき、従来の不動産取引の煩雑さから解放される。
しかし現状では、そのような理想的なモデルは未だ遠い夢だ。実体資産のトークン化の一部分野では、より迅速な決済や流動性の改善が見られるものの、不動産に焦点を当てた成熟事例は依然少ない。
業界に前向きな兆し
とはいえ、さまざまな兆候は、業界の外部環境が徐々に変化しつつあることを示している。
アラブ首長国連邦などの規制当局は、より明確なデジタル資産規制ルールを策定し始めている。UAEの仮想資産規制局（VARA）の規則に基づき運営されるTokinvestなどの企業は、すでにトークン化された不動産商品を正式にリリースしている。これらの承認やデジタル証券に関する措置は、トークン化された金融商品（不動産トークンを含む）が徐々に公式の認知を得つつあることを意味している。
また、実体資産のトークン化に関する他の分野も盛り上がりを見せており、国債トークンや流動性ファンドなどの領域で機関投資の参加が著しく増加している。大手資産運用機関も継続的に投資を拡大しており、特定の細分分野はすでに機関の認証基準に達していることを示している。
業界の議論の焦点も変化している。
Shawは言う。「初期のプロジェクトは常に資産所有権の争議を避けられなかった。投資者はいつも問いかける：実際に私が所有しているのは何か？これらの権益は法律でどう保護されているのか？と。過去は満足のいく答えを出せなかったが、今やこの核心的な問題に直面し、解決に向けて動き出している。」
投資価値は未だ検証段階
投資の観点から見ると、不動産のトークン化は新たな収益源を生み出すものではない。その核心的価値は、既存の不動産資産の投資ハードル、運用効率、資産流動性を最適化することにある。
Shawは言う。「不動産トークンは、安定した収益を生み出す実体不動産を所有する権益を持つことを表している。」
この定義は非常に重要であり、市場のストーリーや二次市場の投機だけに依存するのではなく、実際の収益に基づいて価値を創出する持続可能なモデルと区別される。
それでも、大規模な機関資金を呼び込むには、トークン化された不動産モデルは実質的な競争優位を示す必要がある。
Crowtherは言う。「主流資本の関心を引くには、不動産トークン化は本物の経済的価値を証明しなければならない。単なる技術革新の域を超え、現行の不動産投資モデルをより複雑な形で模倣しただけでは意味がない。」
今後の展望
不動産トークン化の次の発展段階では、新規プロジェクトや新たなトークンの発行数ではなく、実際の運用成果が競われる。
Shawは言う。「機関投資家はホワイトペーパーだけを見て安易に参入しない。規模のあるコンプライアンス運営を実現し、追跡可能で監査可能な完全な運用記録を持つプラットフォームを見たときに初めて動き出す。」
これが、現在の業界が越えるべきハードルだ。
今後しばらくは、規制ルールの整備状況やプラットフォームの実運用の実績が、「インフラ優先」型の発展思潮が最初のビジョンを実現できるかどうかを左右する。
この道が開ければ、不動産トークン化は最初の理想的な青写真に一歩ずつ近づく。一方、停滞し続けるなら、業界の理想と現実の溝は埋まらないままだ。
結局のところ、今や技術はもはや阻害要因ではなく、インフラとコンプライアンス体系こそが真の課題である。
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億兆市場を抱える中、なぜ不動産のトークン化は盛り上がらないのか？
執筆：Sean Lee、フォーブス
翻訳：Saoirse、Foresight News
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声明：この記事は転載コンテンツです。読者は原文リンクから詳細情報を得ることができます。著者が転載形式に異議を唱える場合は、ご連絡ください。著者の要望に従い修正します。転載は情報共有のみを目的とし、投資助言を構成せず、吴说の見解や立場を代表するものではありません。
長年にわたり、トークン化技術は不動産投資モデルの革新の突破口と見なされてきた。
理論的には、その利点は非常に明確である：投資家は少額に分割して優良な不動産資産を保有でき、数分以内に投資操作を完了できる。一方、従来の方式のように数か月を要することなく、従来の不動産では実現できない流動性も持つ。しかし現実には、この理想は今なお実現していない。
長年の発展にもかかわらず、約3兆ドルの世界の不動産市場において、トークン化された不動産の占める割合は未だ0.1％未満である。より広範な実体資産のトークン化分野でも、そのオンチェーン総規模は約310億ドルに過ぎず、市場全体に対してごくわずかな割合にとどまる。
理想と現実の間には大きなギャップが既に存在している。
今日に至るまで、優良な商業不動産に投資したい場合、依然として仲介機関、高額な投資ハードル、長い資産保有期間に頼らざるを得ない。スムーズに不動産トークンの売買を行うという構想は、規模のある実用化には至っていない。
問題は決してトークンの数量不足にあるのではなく、信頼性のある金融商品に成り得るための法律、運営、コンプライアンス体系の欠如にある。
発展の方向性が逆になっている
初期のトークン化の探索で犯した核心的な誤りの一つは、技術そのものに重点を置きすぎて、投資者の視点を考慮しなかったことだ。
OneAsset社の創業者兼CEO、Sonia Shawは次のように述べている。「業界は最初から間違った方向に進んだ。『どの資産をオンチェーン化できるか』だけを考え、実際に投資者が本当に関心を持つ問題――『どうやって資産に対する信頼を築くか』――を見落としている。」
これにより、市場には多くの関連製品が登場した。これらの製品は一見不動産資産と連動しているように見えるが、支える底層の構造が不十分である。資産の所有権の定義は曖昧で、収益分配ルールは混乱し、いわゆる流動性も理論の域を出ていない。
これが、多くの試行錯誤を経ても、機関投資家が依然として様子見を続ける理由だ。業界は一般的に、トークン化を付加的な機能とみなす傾向が強く、体系構築の根幹とは捉えていない。
インフラの明らかな短所
根本的に言えば、トークン化された不動産業界は、重要な一連の基盤要素を欠いている：法的効力を持つ資産所有権、コンプライアンスに則った資産流通メカニズム、専門的な運用・収益分配サービス、そして既存金融システムとの連携能力。
これらは新しい概念ではなく、伝統的な不動産投資の一般的な標準だ。これをトークン化の体系に再現しようとすることが、最大の難題となっている。
Shawは説明する。「合法的な所有権の枠組み、コンプライアンスに則った流通メカニズム、規制されたサービス体系を構築するには、多大な時間と専門リソースの投入が必要であり、規制当局の深い関与も不可欠だ。」
こうした作業は遅々として進まず、コストも高く、多くは裏方の仕事であり、外部からは見えにくい。これが、多くの早期プロジェクトがこの点を軽視してきた理由だ。Shawも言うように、多くのプロジェクトは資金調達の迅速化を追求するあまり、インフラの深度構築を疎かにしている。
これらの核心要素が欠如している場合、たとえ技術的にトークン化された不動産が一定の能力を示しても、信頼できる金融商品にはなり得ない。彼女は付け加える。「これらの土台がなければ、その他はすべて表面的な取り繕いに過ぎない。」
機関投資家が様子見を続ける根本原因
伝統的な投資家の目から見て、彼らが疑問を抱くのはトークン化そのものの理念ではなく、現状の業界エコシステムだ。
アラブ首長国連邦のプライベート資産管理者Kevin Crowtherは言う。「このモデル自体は理論的に成立するが、未成熟なインフラと規制ルールが、業界の実現を大きく妨げている。」
機関にとって最大の痛点はルールの曖昧さだ。資産所有権、権益の法的効力、地域を超えた規制適合など、多くの問題が未解決のままである。この状況下では、資金配分に安心感を持つのは難しい。
さらに現実的な考慮もある。多くの機関や高資産者層は、すでに成熟したチャネルを通じて不動産資産を展開している。
Crowtherは指摘する。「彼らが現在使っている投資ツールのガバナンス構造は明確だ。トークン化は一部の効率化には寄与するかもしれないが、現段階ではむしろ不確実性と複雑さを増すだけだ。」
成熟したモデルに必要な特徴
もしも欠落しているインフラを補完できれば、投資体験は根本的に変わる。
Shawの構想によれば：投資者はコンプライアンスを満たした上で参加でき、優良な機関レベルの不動産資産に投資でき、最低投資額も従来より低く設定される。収益分配は公開され、透明性が高く、不動産の賃料収入に直接連動する。
特に重要なのは、資産に実際の流動性が付与されることだ。投資者は規制された二次市場を通じてポジションを退出でき、従来の不動産取引の煩雑さから解放される。
しかし現状では、そのような理想的なモデルは未だ遠い夢だ。実体資産のトークン化の一部分野では、より迅速な決済や流動性の改善が見られるものの、不動産に焦点を当てた成熟事例は依然少ない。
業界に前向きな兆し
とはいえ、さまざまな兆候は、業界の外部環境が徐々に変化しつつあることを示している。
アラブ首長国連邦などの規制当局は、より明確なデジタル資産規制ルールを策定し始めている。UAEの仮想資産規制局（VARA）の規則に基づき運営されるTokinvestなどの企業は、すでにトークン化された不動産商品を正式にリリースしている。これらの承認やデジタル証券に関する措置は、トークン化された金融商品（不動産トークンを含む）が徐々に公式の認知を得つつあることを意味している。
また、実体資産のトークン化に関する他の分野も盛り上がりを見せており、国債トークンや流動性ファンドなどの領域で機関投資の参加が著しく増加している。大手資産運用機関も継続的に投資を拡大しており、特定の細分分野はすでに機関の認証基準に達していることを示している。
業界の議論の焦点も変化している。
Shawは言う。「初期のプロジェクトは常に資産所有権の争議を避けられなかった。投資者はいつも問いかける：実際に私が所有しているのは何か？これらの権益は法律でどう保護されているのか？と。過去は満足のいく答えを出せなかったが、今やこの核心的な問題に直面し、解決に向けて動き出している。」
投資価値は未だ検証段階
投資の観点から見ると、不動産のトークン化は新たな収益源を生み出すものではない。その核心的価値は、既存の不動産資産の投資ハードル、運用効率、資産流動性を最適化することにある。
Shawは言う。「不動産トークンは、安定した収益を生み出す実体不動産を所有する権益を持つことを表している。」
この定義は非常に重要であり、市場のストーリーや二次市場の投機だけに依存するのではなく、実際の収益に基づいて価値を創出する持続可能なモデルと区別される。
それでも、大規模な機関資金を呼び込むには、トークン化された不動産モデルは実質的な競争優位を示す必要がある。
Crowtherは言う。「主流資本の関心を引くには、不動産トークン化は本物の経済的価値を証明しなければならない。単なる技術革新の域を超え、現行の不動産投資モデルをより複雑な形で模倣しただけでは意味がない。」
今後の展望
不動産トークン化の次の発展段階では、新規プロジェクトや新たなトークンの発行数ではなく、実際の運用成果が競われる。
Shawは言う。「機関投資家はホワイトペーパーだけを見て安易に参入しない。規模のあるコンプライアンス運営を実現し、追跡可能で監査可能な完全な運用記録を持つプラットフォームを見たときに初めて動き出す。」
これが、現在の業界が越えるべきハードルだ。
今後しばらくは、規制ルールの整備状況やプラットフォームの実運用の実績が、「インフラ優先」型の発展思潮が最初のビジョンを実現できるかどうかを左右する。
この道が開ければ、不動産トークン化は最初の理想的な青写真に一歩ずつ近づく。一方、停滞し続けるなら、業界の理想と現実の溝は埋まらないままだ。
結局のところ、今や技術はもはや阻害要因ではなく、インフラとコンプライアンス体系こそが真の課題である。