家を売っても借金返済が足りない、どうすべきか？

これは先週月曜日にある仲間が残したメッセージで、実は私も似たようなメッセージを何度も受け取ってきました。それは「家を売って得たお金でも銀行のローンが返せない場合、自己資金を追加してでも売るべきか？」という内容です。私たちは理性的に考えるべきです。あなたが銀行に借りているお金と家は関係ありません。銀行は極端な状況でしか「所有権を回収する権利」を持ちませんが、このローンは、あなたが銀行から借りた最も普通の資金です。家を売って大きな利益を得られるか、借金を返せないかは、比較の意味を持ちません。これは、「今日ショッピングモールに行くかどうかは、自分の稼ぎが小学校の同級生より多いか少ないかによる」と同じで、こうした比較は非常に馬鹿げています。しかし、「住宅ローン」という名前のために、私たちは自然と両者に関連性を感じてしまいます。これは誤解を招く名前であり、「家を売って借金を解消する」と誤解されやすいですが、実際にはそうではありません。この概念を理解すれば、答えが見えてきます。それは、あなたが追加資金を出すかどうかに関わらず、もし家の価格が下がると思うなら、売るべきだということです。家の価値は、あなたの借金の多さや今売らないことによって未来に自動的に価値が上がるわけではありません。実際には、価値はますます上がりにくくなり、あなたは気づかないうちにコストを払い続けているのです。以前も言いましたが、たとえ自宅として使っていても、家は「賃料」を払っているのと同じです。理由は、自分の居住のために消費していることは、その家の市場価値が無リスクで得られる収益を放棄していることに等しいからです。例えば、あなたの家の価値が2000万円で、無リスク金利が1.5%だとすると、30万円です。あなたがその家に住むことは、毎月2万5千円の賃料を払っているのと同じです（実際にはもっと多く、管理費なども含まれます）。ここで重要なのは、機会費用です。どんな「資産」を持っていても、その本質的なコストは少なくとも無リスク金利です。より高い投資収益を得ている人は、その分コストが高くなります。したがって、家を持っているか他の資産を持っているかに関わらず、まず「継続的に賃料を払う」必要があります。この賃料は、あなたがその資産を持ち続けるために放棄している無リスクの利息です。損していようと得していようと、これは継続的に支払い続けるものです。次に、もし損失が出ているなら、その損失部分を「看牌コスト」と呼びます。これは何かというと、ポーカーのディーラーのようなもので、次も儲かると思ってカードを捨てられず、もう一枚見たいときに追加でお金を払うことです。最終的に結果が思わしくなかった場合、その「看牌のリスクコスト」を支払ったことになります。これは必要なことですが、いくつかの条件を満たす必要があります。第一に、その手牌の確率があなたにとって非常に有利であること。第二に、看牌のコストがそれほど高くないこと。第三に、ポットの賞金が十分に多いことです。これらの条件を満たしている場合、負けても仕方ありませんが、そうでなければ、例えば不動産の手牌は数年前から非常に悪い状態です（私は何年も言い続けています）、たとえ買ったとしても値上がりの余地は限られていますし、その分野で他者より優位性もありません。今それに気づいたとしても、沈没コストのために反応できず、受動的に看牌を続けているなら、たとえ幸運にも勝ったとしても、それはギャンブルの犬です。ギャンブルの犬は必ず死にます。フォールド（降りること）はポーカーの不可欠な部分です。誰もが常に最後まで続けられるわけではありません。続ける価値がなくなったら次の手に切り替えるだけです。結局は総合的な帳簿を見て判断します。最も恐れるのは何か？それは、一度だけの勝負にすべての資産を賭けてしまい、もし家がダメになったら終わりだということです。これは「負けられない」状態であり、負けられないということは、すでに負けているのと同じです。なぜなら、戦略の選択権を失い、ただ一つの道に賭け続けるしかなくなるからです。それはまるで自分を板の上に乗せて、ナイフを他人に渡すようなものです。#TradFi交易分享挑战