アバロンベイ、エクイティ・レジデンシャルの巨大合併がアパート業界と賃料に与える影響

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アメリカ・ニューヨークのビルに映る、アバロンベイ・コミュニティズ・インクのパーク・ロジア・コンドミニアム（中央）。

マーク・アブラハムソン | ブルームバーグ | ゼッティ・イメージズ

不動産投資信託（REIT）の史上最大の合併 — エクイティ・レジデンシャルとアバロンベイの合併が木曜日に発表され、投資家やアナリストの誰もが驚きの声を上げている。

全株式の合併により、市場資本は約520億ドル、企業価値は約690億ドルとなるとリリースは述べている。これにより、米国最大級の不動産会社の一つが誕生し、18万以上の賃貸アパートメントを所有することになる。

「この合併は、新たで根本的に強力な企業を創出し、差別化された能力を持つことで、構造的に優れたキャッシュフローの創出、収益と配当の成長、そして株主価値を促進します」とアバロンベイのCEO、ベンジャミン・シャルは述べた。

シャルは新設企業のCEOとなり、エクイティ・レジデンシャルのCEO、マーク・パレルは取引完了時に退任する。

JLLインカム・プロパティ・トラストの社長兼CEO、アラン・スワリンゲンはこの提携を「信じられない」と呼んだ。

「彼らが合併するなんて本当に信じられない」と彼は言った。

JLLインカム・プロパティ・トラストは、ラサール・インベストメント・マネジメントの一部であり、世界中の機関投資家や高所得者向けに約900億ドルの不動産投資を管理している。

スワリンゲンは、両社の株価が純資産価値を下回って取引されていることに注目し、これらの企業は買収や民営化の対象として非常に適していると指摘した。

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「これは民営化に対する防衛策かもしれません。合併することで、ほぼ買収されるには大きすぎる存在になっています」とスワリンゲンは述べた。

また、住宅テナントが今求めているオンラインリースやクレジットチェック、帯域幅やWi-Fiの提供などの技術構築コストの高さにも言及した。統合によりこれらのコストを削減できる可能性がある。

「戦略的には、規模、流動性、バランスシートの効率性、オーバーヘッドのシナジーが明確な理由です」とホヤ・キャピタル・リアルエステートの最高投資責任者、デイビッド・アウアーバッハは述べた。

アウアーバッハは、これはこの分野でのさらなるメガディールの始まりになるかもしれないと考えている。

「私たちはアパートREITが多すぎて、このセクターは統合の余地が大いにある」と、彼はCNBCへのメールコメントで書いた。

アウアーバッハは、この取引は、コロナ後の建設ブームによる供給過剰と低迷する賃料成長に直面しているアパート地主にとって、困難な時期の後に行われたと指摘した。

アウアーバッハもスワリンゲンも、賃料に対する影響は見込んでいない。合併後の企業の市場シェアは特定の市場で拡大する可能性があるが、他の競合とも競争し続ける必要がある。アパート市場は非常に多様化しており、建物ごとに異なるため、消費者には多くの選択肢がある。

規模の大きさと現在の住宅価格の高騰により、規制や政治的な監視が高まる可能性もある。しかし、合併後も、合併企業の市場シェアは小さいままである。

「反トラスト規制の承認は必要ありませんが、政治的PR戦争は避けられません。私たちは、経営陣がうまく説明していると考えています。[that] 合併企業の市場シェアは3%未満であり、住宅拡大に多額の投資をしています」とパイパー・サンドラーのシニアアナリスト、アレクサンダー・ゴールドファーブは書いた。「最終的には、合併企業は一時的なシナジーを超えた収益成長を改善し、より大きいことが実際にはより収益性が高いことを示す必要があります。」

訂正：JLLインカム・プロパティ・トラストは、約900億ドルの不動産投資を世界的に管理するラサール・インベストメント・マネジメントの一部です。この記事の以前のバージョンでは、投資ビークルについて誤った記述がありました。

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