アバロンベイ、エクイティ・レジデンシャルの巨大合併がアパート業界と賃料に与える影響

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アメリカ・ニューヨークの建物に映るアヴァロンベイ・コミュニティーズ社のパーク・ロジア・コンドミニアム（中央）。

マーク・アブラハムソン | ブルームバーグ | ゼッタ・ニュース

不動産投資信託の史上最大の合併 — エクイティ・レジデンシャルとアヴァロンベイの合併が木曜日に発表され、投資家やアナリストの誰もが驚きを隠せない。

この全株式合併は、市場資本総額約520億ドル、企業価値は約690億ドルとなる見込みだとリリースは述べている。これにより、米国最大級の不動産会社の一つが誕生し、18万以上の賃貸アパートメントを所有することになる。

「この合併は、新たで根本的に強力な企業を創出し、差別化された能力を持つことで、構造的に優れたキャッシュフローの創出、収益と配当の成長、そして株主価値を促進します」とアヴァロンベイのCEO、ベンジャミン・シャルは述べた。

シャルは新設企業のCEOとなり、エクイティ・レジデンシャルのCEO、マーク・パレルは取引完了時に退任する。

アメリカの機関投資家や高額資産家向けに世界中の不動産投資を管理するJLLインカム・プロパティ・トラストの社長兼CEO、アラン・スワリンゲンは、この提携を「信じられない」と呼んだ。

「彼らが合併するなんて本当に信じられない」と彼は言った。

スワリンゲンは、両社の株価が純資産価値を下回って取引されていることに注目し、これは両者とも買収や非公開化の好機である状況だと指摘した。

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「これは非公開化に対する防衛策かもしれません。自分たちを一つにまとめることで、ほぼ買収されるには大きすぎる状態になっています」とスワリンゲンは述べた。

また、住宅テナントが今求めているオンラインリースやクレジットチェック、帯域幅やWi-Fiの提供などの技術構築のコストが高いことにも触れ、統合によってこれらのコストを削減できる可能性があるとも指摘した。

「戦略的には、規模、流動性、バランスシートの効率性、オーバーヘッドのシナジーが明快な理由です」とホーヤ・キャピタル・リアルエステートの最高投資責任者、デイビッド・アウアーバッハは述べた。

アウアーバッハは、これはこの分野でのさらなる大型取引の始まりになるかもしれないと考えている。

「私たちはアパートメントREITが多すぎて、このセクターは統合の好機に満ちている」と彼はCNBCへのメールコメントで書いた。

アウアーバッハは、この取引はコロナ後の建設ブームによる供給過剰と低迷する賃料成長に苦しむアパートメントの地主たちにとって、厳しい時期の後に行われたと指摘した。

アウアーバッハもスワリンゲンも、賃料に対する影響は見込んでいない。合併後の企業の市場シェアが特定の市場で拡大する可能性はあるが、他の競合とも競争し続ける必要がある。アパートメント市場は非常に多様化しており、建物ごとに異なるため、消費者には多くの選択肢がある。

規模の大きさと現在の住宅価格の高騰に関する政治的・規制的な監視が高まる可能性もあるが、合併後も合併企業の市場シェアは小さいままだ。

「反トラスト規制の承認は必要ありませんが、政治的PR戦争は避けられません。私たちの見解では、経営陣は[that] 合併企業の市場シェアは3%未満であり、住宅拡大に多額の投資をしているとうまく説明しています」とパイパー・サンドラーのシニアアナリスト、アレクサンダー・ゴールドファーブは書いた。「最終的には、合併企業は一時的なシナジーを超えた収益成長を改善し、より大きいことが実はより収益性が高いことを示す必要があります。」

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