何が越南の不動産価格を押し上げているのか？いくつかの要因が同時に作用していると観察している。まずは供給側の圧力だ。中心市街地やインフラの整ったエリアの物件はもともと少なく、需要は安定している。特に若者や都市部に流入する人口の需要が旺盛だ。次に、ここ2年の流動性緊張の後、資金が再び不動産に流れ込み、特に権利が明確なアパートメント資産が投資家の再び関心を集めている。そして、建築コストや融資コストも上昇しており、新築価格が押し上げられ、中古市場も連動して高騰している。

面白いのは、越南と中国の不動産文化には確かに類似点があることだ。住宅は家庭資産の60-70%を占め、自有率は90%以上、価格収入比も高水準だ。ただし、ここで注意すべきは、越南の都市化率は今や45%に過ぎず、中国の65-67%よりもかなり低い。これは、実際の住宅需要の余地がまだ大きいことを意味している。

中国と比較するとさらに明らかだ。中国は2022年以降、人口の負増加が始まり、深刻な過剰供給に直面している。余剰分は1.5億人分の住居に相当し、毎年400万戸の新築が行われている。根本的な危機は供給過剰と高いレバレッジにある。一方、越南は違う。人口は増加を続けており、都市化もまだ飽和していない。毎年の新築は10万戸にとどまり、逆に30万戸の不足が生じている。これは、普通住宅や保障住宅の不足が主な原因だ。要するに、中国は住宅過剰による調整局面にあるのに対し、越南は構造的な供給不足に直面している。

もちろん、価格収入比の急上昇はリスクを伴う。実際の購買力は低下しつつあり、賃料収益率も悪化している。地域やプロジェクトによる格差も拡大している。ただし、中国の過去と比べると、越南の信用環境はより慎重であり、法的枠組みも厳格化されているため、これらのリスクは局所的なものであり、市場全体のバブルではないと考えられる。

自宅用の購入者にとっては、今は確かに買いづらくなっているが、今後数年で保障住宅の供給が増え、人口の郊外への流出も進むことで、コストや土地利用の面で改善が見込まれる。投資家にとっては、注意が必要だ。なぜなら、不動産のキャッシュフロー構造が変化し、資本増価の見込みも以前ほど楽観的ではなくなっているからだ。

全体として、越南の不動産価格は蓄積段階からより高い評価のサイクルに入っている。この指標は中国の危機前の水準に近づいているが、越南にはまだバブル崩壊を引き起こす構造的条件は整っていない。主な違いは、需要と供給の関係や人口構造にある。こうした見方に賛同する人はいるだろうか？

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