データソース：Wind 余世鹏／表作成 画像ソース：AI生成証券时报記者 余世鹏最近、公募REITsに三つの大きな動きが見られる：最初の燃煤発電プロジェクトの報告、养老プロジェクトのファンド管理者選定、商業不動産プロジェクトの継続的拡大。証券时报記者の整理によると、常態化した拡大の継続に伴い、資産の活性化が進み、多プラットフォームの協調や一次・二次市場の連動効果が顕著になっている。5月8日現在、商業不動産REITsの申告総額は600億元を超え、昨年のREITs発行総量を上回っている。20を超える園区プロジェクトの拡大により、招商蛇口や北京亦庄などの優良資産をカバーしている。取材を受けた関係者は記者に対し、公募REITsは資産の発行から資本循環へと移行し、量の飛躍から質の検証へと進む中で、独立した大分類資産の位置付けが徹底的に確立される見込みだと述べた。低金利、資産の不足、長期資金の流入、リスク回避の需要などの要因により、増加する資金の流入の論理は依然として存在している。基盤資産のキャッシュフローの合理性と安定性を見極めることが、市場規模の単なる拡大を追うよりも重要となる。商業不動産REITs今年度の発行額は千億元に達する見込み5月8日、易方达广西北投高速REITが成立を公告し、募集規模は24.75億元となった。このREITはわずか1日で販売され、一般募集部分は超過募集により早期終了（配分比率は0.31%）、公募REITs分野での「一日で完売」現象の一例となった。また、5月6日に長城基金が申請した最初の公募REITs商品、長城華能燃煤発電REITと、同日申請された華夏華潤電力燃煤発電REITとともに、市場初の燃煤発電公募REITsとなった。さらに、养老REITsプロジェクトにも新たな進展があった。公開報道によると、北京北控都市発展グループは最近、养老公募REITsのファンド管理者と財務顧問の選定に関する公開入札を実施し、入札範囲は公募REITsの申請から存続期間の管理までの全工程をカバーしている。入札の要件は、担当者に5年以上の関連経験と公募REITsの発行事例が必要で、チームメンバーは4人以上とされた。商業不動産REITsについても、先週新たな進展があった。5月6日、紅土イノベーションファンドが申請した紅土イノベーション茂業商業不動産REITが受理された。Windのデータによると、今年初めに商業不動産REITsが登場し、5月8日までに申請された商品は20本に達し、13のファンド管理者から申請されている。最多申請は華夏基金（4本）、中金基金と華安基金が各2本、その他に創金合信基金、光大保徳信基金、中信建投基金、国聯安基金などの中小公募も参入している。創金合信基金が申請した「創金合信北京国資REIT」は全国初の「都市更新＋科技革新」REITで、現在は問い合わせ段階にある。「20本の商業不動産REITsの合計申告規模は600億元を超え、2025年のインフラREITsの発行総量を上回り、『規模大、業態優、主体多元、モデル新』の特徴を示している。申請主体は中央企業、国有企業、民間企業、外資を含み、資産タイプはショッピングセンター、複合施設、ホテルなど多岐にわたる。今後も多くのプロジェクトが申請中であり、年間の商業不動産REITsの発行規模は千億元規模に達し、兆円規模の既存商業資産を効果的に活性化できる見込みだ」と創金合信基金は証券时报記者に述べた。十種類の資産基盤プロジェクトが継続的に充実上述の製品を含め、5月8日現在、全市場の公募REITsはほぼ130本に達している。Windの統計によると、これらの製品は十大資産カテゴリーに分散しており、前述の燃煤発電はエネルギーインフラに属するほか、商業不動産、水利施設、市政施設なども含まれる。動向を見ると、基盤資産の拡大に伴い、公募REITsによるプロジェクトの活性化は引き続き進行している。例えば、華夏基金は5月8日に華夏蜀道グループ高速道路REITを申請し、市場第17の交通インフラREITとなった。その他の製品には河北高速、越秀高速、安徽交控高速、南京交通高速などが含まれる。さらに、20本以上の園区インフラREITsの中には、厦門火炬、招商蛇口、北京亦庄、蘇州工業園などの有名園区資産も含まれる。現在、20本の商業不動産REITsが申請されており、銀泰百貨、ケーデ、華潤置地、ポーリ、星河グループ、首農食品グループなどの資産をカバーしている。さらに、公募REITsの深度拡大には、多プラットフォームの協調と一次・二次市場の連動効果がある。例えば、招商基金の全額子会社である招融資本と深担グループが発起したPre-REITs商品「深担招融壱号（深圳）インフラ私募株式母基金」は、今年第一四半期に登録された。このPre-REITsは、新エネルギー、計算能力、蓄電、優良不動産などの分野に重点投資し、主に公募REITsの退出を目的としている。背後には、招商基金と招商銀行、招商証券、招商局資本、招商信诺などの体系内機関が連携し、Pre-REITs段階の資産買収、私募REITs段階の資産育成、公募REITs段階での資産上場を全工程・多層次のREITsエコシステムを構築している。博時基金のREITs事業運営総監の劉玄は、証券时报記者に対し、「2021年以降、中国のREITs市場は試験運用から常態化へと移行し、インフラから不動産へと進化している。これは単に製品数の増加だけでなく、市場の深さと広さの体系的な再構築でもある。『量』の飛躍から『質』の検証へと進む中、資産カテゴリーの多元化と『初発＋増募』メカニズムの常態化がその背景にある。さらに、参加主体と資金側のエコシステム拡大も、市場規模の飛躍に堅実な支援を提供している」と述べた。資産発行から資本循環の深化へ公募REITsは、量の飛躍とともに、上市後の市場資金の「投票」にも反映されている。第2四半期以降、公募REITsは「固收＋」商品に組み入れられ始め、FOF（ファンド・オブ・ファンズ）に次ぐ資金源の一つとなった。機関の推計によると、2026年にハイブリッド債券二次基金の発行が2025年と同水準と仮定し、公募REITsに1%の配分を行った場合、2026年4～12月には約18億元の潜在資金がREITs市場に流入する見込みだ。年間のデータを見ると、2025年末までに、207本の公募FOFが38本の公募REITsを保有し、合計保有量は9500万株を超え、2025年中の5198万株から80%以上増加している。さらに、証券会社の統計によると、2025年に証券会社の自己運用資金が保有する公募REITsの流通総額の時価総額に占める割合は53%、保険機関の保有比率は約20%であり、両者を合わせると70%以上となる。「REITsの市場エコシステムは、資産発行から資本循環へと進化している」と劉玄は述べる。公募REITsは、今や資産の上場プラットフォームだけでなく、不動産金融エコシステムの中核的なハブとなっている。投資者構造が戦略的配分から指数配分へと変化し、資金側のエコシステム拡大や、今後のREITs指数やデリバティブの展望とともに、公募REITsの大分類資産としての位置付けは徹底的に確立される見込みだ。しかし、二次市場では、今年の公募REITsの全体的なパフォーマンスは平均0.2%の上昇にとどまり、最大の上昇率は10.12%、最大下落率は12.28%だった。劉玄は、「市場規模の拡大に伴い、公募REITsの参加者は、基盤資産のキャッシュフローの合理性と安定性を見極めることが、単なる市場規模の拡大を追うよりも重要になっている」と指摘した。招商基金のシニア戦略アナリスト、王超平は証券时报記者に対し、「株式の強さとリスク志向の回復により、REITsの流動性と動向に圧力がかかる一方、低金利、資産の不足、長期資金の流入、リスク回避の需要といった要因が支えとなっている。証券会社の自己運用や保険資金の増加も、資金流入の論理を支えている。高配当性と比較的コントロールしやすいリスクリターンが、資産配分の価値を高めており、短期的な過剰売りは優良プロジェクトの底支えにつながる可能性もある。さらに、指数商品や公募、年金のREITs投資解禁などの政策も段階的に進展する見込みだ」と述べた。（編集：董萍萍）
公募REITs多点開花 獨立大類資產底座有望夯實
データソース：Wind 余世鹏／表作成 画像ソース：AI生成
証券时报記者 余世鹏
最近、公募REITsに三つの大きな動きが見られる：最初の燃煤発電プロジェクトの報告、养老プロジェクトのファンド管理者選定、商業不動産プロジェクトの継続的拡大。証券时报記者の整理によると、常態化した拡大の継続に伴い、資産の活性化が進み、多プラットフォームの協調や一次・二次市場の連動効果が顕著になっている。5月8日現在、商業不動産REITsの申告総額は600億元を超え、昨年のREITs発行総量を上回っている。20を超える園区プロジェクトの拡大により、招商蛇口や北京亦庄などの優良資産をカバーしている。
取材を受けた関係者は記者に対し、公募REITsは資産の発行から資本循環へと移行し、量の飛躍から質の検証へと進む中で、独立した大分類資産の位置付けが徹底的に確立される見込みだと述べた。低金利、資産の不足、長期資金の流入、リスク回避の需要などの要因により、増加する資金の流入の論理は依然として存在している。基盤資産のキャッシュフローの合理性と安定性を見極めることが、市場規模の単なる拡大を追うよりも重要となる。
商業不動産REITs
今年度の発行額は千億元に達する見込み
5月8日、易方达广西北投高速REITが成立を公告し、募集規模は24.75億元となった。このREITはわずか1日で販売され、一般募集部分は超過募集により早期終了（配分比率は0.31%）、公募REITs分野での「一日で完売」現象の一例となった。また、5月6日に長城基金が申請した最初の公募REITs商品、長城華能燃煤発電REITと、同日申請された華夏華潤電力燃煤発電REITとともに、市場初の燃煤発電公募REITsとなった。
さらに、养老REITsプロジェクトにも新たな進展があった。公開報道によると、北京北控都市発展グループは最近、养老公募REITsのファンド管理者と財務顧問の選定に関する公開入札を実施し、入札範囲は公募REITsの申請から存続期間の管理までの全工程をカバーしている。入札の要件は、担当者に5年以上の関連経験と公募REITsの発行事例が必要で、チームメンバーは4人以上とされた。
商業不動産REITsについても、先週新たな進展があった。5月6日、紅土イノベーションファンドが申請した紅土イノベーション茂業商業不動産REITが受理された。Windのデータによると、今年初めに商業不動産REITsが登場し、5月8日までに申請された商品は20本に達し、13のファンド管理者から申請されている。最多申請は華夏基金（4本）、中金基金と華安基金が各2本、その他に創金合信基金、光大保徳信基金、中信建投基金、国聯安基金などの中小公募も参入している。創金合信基金が申請した「創金合信北京国資REIT」は全国初の「都市更新＋科技革新」REITで、現在は問い合わせ段階にある。
「20本の商業不動産REITsの合計申告規模は600億元を超え、2025年のインフラREITsの発行総量を上回り、『規模大、業態優、主体多元、モデル新』の特徴を示している。申請主体は中央企業、国有企業、民間企業、外資を含み、資産タイプはショッピングセンター、複合施設、ホテルなど多岐にわたる。今後も多くのプロジェクトが申請中であり、年間の商業不動産REITsの発行規模は千億元規模に達し、兆円規模の既存商業資産を効果的に活性化できる見込みだ」と創金合信基金は証券时报記者に述べた。
十種類の資産基盤プロジェクトが継続的に充実
上述の製品を含め、5月8日現在、全市場の公募REITsはほぼ130本に達している。Windの統計によると、これらの製品は十大資産カテゴリーに分散しており、前述の燃煤発電はエネルギーインフラに属するほか、商業不動産、水利施設、市政施設なども含まれる。
動向を見ると、基盤資産の拡大に伴い、公募REITsによるプロジェクトの活性化は引き続き進行している。例えば、華夏基金は5月8日に華夏蜀道グループ高速道路REITを申請し、市場第17の交通インフラREITとなった。その他の製品には河北高速、越秀高速、安徽交控高速、南京交通高速などが含まれる。さらに、20本以上の園区インフラREITsの中には、厦門火炬、招商蛇口、北京亦庄、蘇州工業園などの有名園区資産も含まれる。現在、20本の商業不動産REITsが申請されており、銀泰百貨、ケーデ、華潤置地、ポーリ、星河グループ、首農食品グループなどの資産をカバーしている。
さらに、公募REITsの深度拡大には、多プラットフォームの協調と一次・二次市場の連動効果がある。例えば、招商基金の全額子会社である招融資本と深担グループが発起したPre-REITs商品「深担招融壱号（深圳）インフラ私募株式母基金」は、今年第一四半期に登録された。このPre-REITsは、新エネルギー、計算能力、蓄電、優良不動産などの分野に重点投資し、主に公募REITsの退出を目的としている。背後には、招商基金と招商銀行、招商証券、招商局資本、招商信诺などの体系内機関が連携し、Pre-REITs段階の資産買収、私募REITs段階の資産育成、公募REITs段階での資産上場を全工程・多層次のREITsエコシステムを構築している。
博時基金のREITs事業運営総監の劉玄は、証券时报記者に対し、「2021年以降、中国のREITs市場は試験運用から常態化へと移行し、インフラから不動産へと進化している。これは単に製品数の増加だけでなく、市場の深さと広さの体系的な再構築でもある。『量』の飛躍から『質』の検証へと進む中、資産カテゴリーの多元化と『初発＋増募』メカニズムの常態化がその背景にある。さらに、参加主体と資金側のエコシステム拡大も、市場規模の飛躍に堅実な支援を提供している」と述べた。
資産発行から資本循環の深化へ
公募REITsは、量の飛躍とともに、上市後の市場資金の「投票」にも反映されている。
第2四半期以降、公募REITsは「固收＋」商品に組み入れられ始め、FOF（ファンド・オブ・ファンズ）に次ぐ資金源の一つとなった。機関の推計によると、2026年にハイブリッド債券二次基金の発行が2025年と同水準と仮定し、公募REITsに1%の配分を行った場合、2026年4～12月には約18億元の潜在資金がREITs市場に流入する見込みだ。年間のデータを見ると、2025年末までに、207本の公募FOFが38本の公募REITsを保有し、合計保有量は9500万株を超え、2025年中の5198万株から80%以上増加している。さらに、証券会社の統計によると、2025年に証券会社の自己運用資金が保有する公募REITsの流通総額の時価総額に占める割合は53%、保険機関の保有比率は約20%であり、両者を合わせると70%以上となる。
「REITsの市場エコシステムは、資産発行から資本循環へと進化している」と劉玄は述べる。公募REITsは、今や資産の上場プラットフォームだけでなく、不動産金融エコシステムの中核的なハブとなっている。投資者構造が戦略的配分から指数配分へと変化し、資金側のエコシステム拡大や、今後のREITs指数やデリバティブの展望とともに、公募REITsの大分類資産としての位置付けは徹底的に確立される見込みだ。
しかし、二次市場では、今年の公募REITsの全体的なパフォーマンスは平均0.2%の上昇にとどまり、最大の上昇率は10.12%、最大下落率は12.28%だった。劉玄は、「市場規模の拡大に伴い、公募REITsの参加者は、基盤資産のキャッシュフローの合理性と安定性を見極めることが、単なる市場規模の拡大を追うよりも重要になっている」と指摘した。
招商基金のシニア戦略アナリスト、王超平は証券时报記者に対し、「株式の強さとリスク志向の回復により、REITsの流動性と動向に圧力がかかる一方、低金利、資産の不足、長期資金の流入、リスク回避の需要といった要因が支えとなっている。証券会社の自己運用や保険資金の増加も、資金流入の論理を支えている。高配当性と比較的コントロールしやすいリスクリターンが、資産配分の価値を高めており、短期的な過剰売りは優良プロジェクトの底支えにつながる可能性もある。さらに、指数商品や公募、年金のREITs投資解禁などの政策も段階的に進展する見込みだ」と述べた。
（編集：董萍萍）