多くの人が気づいていないことがあります — 特に、総項目別控除額が標準控除の閾値を超える場合、クロージングコストの控除額を思ったより多くできるかもしれません。

まず、大きな誤解を解きましょう：すべてのクロージングコストが税控除の対象になるわけではありません。
IRSは何が控除対象かをかなり選別しています。一般的に、税金や利子に関係する費用であれば、控除の対象になる可能性があります。
しかし、IRSが利子と分類する費用の中には、私たちが自動的にそう考えないものもあります。

購入時のクロージングコストが税控除の対象となるものを詳しく見てみましょう。
不動産税は支払った年に控除できますが、上限があります — 不動産税、販売税、州・地方所得税を合計して最大10,000ドルまで控除可能です。
結婚して別々に申告している場合、その制限は5,000ドルに下がります。

次に前払い利息です。
月の途中でクロージングした場合、最初の正式な支払い前の部分日数分の利息を貸し手に支払います。
これは通常の住宅ローン利息と同様に控除可能です。
住宅ローン利息について言えば、ローンが自宅に担保されていて、その資金が主な居住用または二次住宅の購入や改善に使われた場合、控除できます。
ただし、制限があります — 750,000ドルまでの住宅ローンの利息のみが対象です（結婚して別々に申告している場合は375,000ドル）。

割引ポイントもよく見落とされる項目です。
金利を下げるために支払うポイントは、IRSでは前払い利息として扱われ、支払った年に控除できます。
ローンのオリジネーション費用も同様です — 申請や処理にかかる手数料です。
これらは、売主が代わりに支払った場合でも、特定の条件を満たせば控除可能です。

住宅ローン保険料も控除対象です — PMI、VA資金費用、USDA保証料、FHA保険料などです。
ただし、この控除は所得レベルに応じて段階的に適用されるため、申請前に最新のルールを確認してください。

控除対象外のものもあります：
住宅の評価額、検査費用、タイトル保険料、エスクロー費用、弁護士費用、HOA費用、洪水保険料、保証料、信用報告書、譲渡税などです。
残念ながら、住宅ローンの利子と不動産税だけが控除の対象となります。

売却時にはルールが少し変わります。
クロージングコストをそのまま控除することはできませんが、代わりに一部の費用を住宅の取得原価に加算できます —
タイトル検索費用、法律費用、記録費用、調査費用、譲渡税などです。
不動産仲介手数料やその他の売却費用も含まれます。
これらを取得原価に加えることで、売却時のキャピタルゲイン税を減らすことができます。

要点：
クロージングコストのうち何が税控除の対象になるかを理解することは、特に購入やリファイナンスの年にあなたの税金状況に大きな影響を与える可能性があります。
クロージングコストが閾値を超える場合、標準控除ではなく項目別控除を選択した方が得になるかもしれません。
数字を計算したり、税務の専門家に相談したりする価値は十分にあります。

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