ここで実際に何が起きているのかを解説します。REITは基本的に投資家資本のプールで、不動産を購入し、その収益を株主に還元します。多くの人は不動産投資は超富裕層だけのものだと思いがちですが、REITはそのアクセスを民主化しています。医療オフィスビル、高齢者向け住宅、病院など、個人では触れられない資産の一部を所有できるのです。

特に私の目を引いたのは、ヘルスケア不動産の防御的な性質です。経済が落ち込んでも、人々は医者を必要とし続けます。リテール物件やホテルのように景気後退で打撃を受けることはなく、ヘルスケア施設は安定した収益を生み続けます。長期リース、予測可能なキャッシュフロー、最小限のテナント離れ。これが基盤です。

しかし、今ヘルスケアREIT投資を魅力的にしているのは、ほぼ不公平とも言える人口動態です。65歳以上の人口は2050年までにほぼ倍増すると予測されています。高齢者は常に医療サービスを利用し、1回あたりの支出も増加しています。これは内在的な需要成長の何十年分にもなります。そして、現在のヘルスケア不動産のうちREIT所有は約12〜15％に過ぎず、今後大きな統合の可能性があります。

この分野を支配する大手3社があります。Welltowerは高齢者住宅で最大かつ最も積極的な企業です。彼らはアシステッドリビングが実際に供給不足の都市市場に大きく賭けています。マンハッタンはその典型例で、全国平均の5分の1以下のアシステッドリビングの供給しかありません。Welltowerはその成長を取り込もうとしています。

Ventasはやや小規模ですが、多様化しています。高齢者住宅だけでなく、医療オフィス、ライフサイエンス施設、ヘルスシステムも所有しています。多様化の重要性は、高齢者住宅には一部市場で過剰供給の懸念があるためです。Ventasはまた、医療オフィスの統合にも積極的で、まだ初期段階です。

HCPはおそらく3社の中で最もバランスの取れた企業です。833の物件を所有し、高齢者住宅、医療オフィス、ライフサイエンスにほぼ均等に分散しています。この多様化により、高齢者住宅の過剰供給リスクから守られつつ、成長の触媒にはすべて触れています。過去数年でバランスシートやテナント集中も改善しています。

別の視点を求めるなら、Physicians Realty Trustはほぼ医療オフィスに特化しています。ポートフォリオの93％を占め、同じ人口動態の追い風を受けつつ、過剰供給リスクはありません。さらに、オフキャンパスの医療施設へのトレンドも取り込んでおり、コストは低いながら需要は増加しています。

次に、Senior Housing Properties Trustは約9％の配当利回りを誇ります。確かに魅力的に見えますが、その計算は実際に成り立ちます。FFO配当比率は妥当で、ほぼ完全にプライベートペイに焦点を当てているため、収益はより安定しています。ただし、リスクも高めです。信用格付けは低く、最大のテナントであるFive Star Senior Livingの家賃カバレッジも印象的ではありません。つまり、高い利回りには高いリスクが伴います。これは妥当ですが、知っておく価値はあります。

もちろん、全体的にリスクも存在します。金利が上昇するとREITは打撃を受けやすく、インカム投資家はより高い利回りを求めて他の投資先に目を向けます。不動産の価値も下落する可能性があります。ヘルスケアの規制変更が状況を一変させることもあります。特定のセグメントで過剰供給が懸念されることもあります。

しかし、長期的に考え、不動産を実際に所有せずにエクスポージャーを持ちたいなら、ヘルスケアREITは稀有な選択肢です。防御的な収入と本物の成長可能性を兼ね備えています。人口動態の波は始まったばかりです。

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