最近ずっと考えていたことだが — AIの利益について話すとき、みんなはNvidiaやPalantirに夢中だが、市場には静かに利益を上げていて、目立たずに飛び回っているセグメントもある。

データセンターREIT。特にDigital Realty Trust（DLR）だ。

ポイントはこれだ：みんなが盛り上がっているAIアプリケーションは？それらはどこかに置く必要がある。サーバー、インフラ、バックエンド全体 — そこにDigital Realtyが登場する。彼らは50以上の都市圏で300以上のデータセンターを運営し、クライアントリストはIBM、Oracle、Meta、そしてフォーチュン500の半分のような一流企業ばかりだ。

AIと不動産の観点からこれが面白いのは、ビジネスモデルの仕組みだ。これはトリプルネットリースREITで、テナントがメンテナンスや税金を負担し、Digital Realtyは安定した賃料収入を得る。2020年から2024年までに、1株当たりのコアFFOは6.22ドルから6.72ドルへと成長 — 控えめだが着実だ。2025年には9-10％の成長を見込み、1株あたり7.32ドルから7.38ドルに達する見込みだ。これは彼らの4.88ドルの配当（利回り約2.9％）を十分にカバーしている。

稼働率は中程度の80％台を維持し、来年には83.9％から84.9％に上昇する見込みだ。ここで私の注意を引いたのは、彼らが積極的にポートフォリオを整理している点だ。古い「非コア」データセンターを手放し、高成長のハイパースケール事業を拡大している。これが不動産におけるAIの役割 — 最新のAIワークロードに合わせてインフラをアップグレードしている。

評価面では、株価165ドルで取引されており、トレーリングのコアFFOの約22倍だ。これをほとんどのAIチップメーカーやソフトウェア企業のプレミアム倍率と比較すると、インカム重視の投資家にとっては非常に合理的な水準だ。さらに金利が下がり続ければ、その配当はさらに魅力的になる。

需要の背景も堅調だ。企業はAIインフラのアップグレードに奔走しており、Digital Realtyにはその波を捉えるためのキャパシティ、パートナーシップ、国際展開計画が整っている。次のAIムーンショットに賭けるスリルはないかもしれないが、バックログと安定したキャッシュフローは、長期的な持続力を示唆している。

テック界ほど派手ではないが、このAIサイクルを軸にバランスの取れたポートフォリオを構築しているなら、注目に値する。